재개발, 재건축 용어

알아두면 편리합니다

◈ 건폐율

건폐율이란 대지면적에 대한 건축물 1층 바닥면적의 비율을 의미합니다. 즉, 땅에서 건축물이 차지하고 있는 비율을 뜻한다고 보시면 됩니다. 쉽게 설명하면 대지면적이 1000평인데 건축물의 1층의 총면적이 400평이라면 이 건축물의 건폐율은 40%가 됩니다.

일반적으로 재건축 아파트의 건폐율은 20~25%, 재개발 아파트의 건폐율은 18~21% 정도로 산정됩니다. 건폐율이 낮으면 낮을수록 아파트 동간 거리가 넓고 녹지공간이 풍부함을 의미합니다. 이러한 건폐율을 제한하는 이유는 지면에 최소한의 공터를 남겨 둠으로서 도시 미관의 황폐화를 방지하고 일조권, 채광권, 자연통풍권 등을 확보하기 위함도 있지만 가장 큰 이유는 화재나 긴급상황시를 대비한 목적이 큽니다.

◈ 용적율

용적율이란 대지면적에 대한 건축물 전체 연면적의 비율을 의미합니다. 즉, 건축물의 모든 층수의 바닥면적 합을 대지면적으로 나눈 값으로 보시면 됩니다. 예로 설명하면 대지면적이 1000평이고 1,2,3,4층의 바닥면적이 모두 500평이라고 한다면 이 건물의 용적율은 200%가 됩니다.

일반적으로 재건축 아파트의 용적율은 220%~270%, 재개발 아파트의 용적율은 190%~230% 정도로 산정됩니다. 용적율이 낮으면 낮을수록 아파트의 층수가 낮다는 것을 의미합니다. 이러한 용적율을 제한하는 이유는 토지이용의 특성을 감안하여 너무 높은 건축물이 들어서는 것을 방지하여 도시의 스카이라인을 유지하기 위함이고 사회기반시설의 효율적인 활용을 위해서 입니다. 이러한 용적율의 적용은 주거, 상업, 공업, 녹지지역별로 다르게 구분되어 지며 이는 지방자치단체에서 건축조례로 정하게 됩니다.

◈ 비례율

비례율은 개발이익률의 줄임말로서 주로 재개발에서 사업타당성을 검토할 때 많이 활용되는 수치입니다. 비례율이라 함은 재개발로 인하여 개발지역의 토지 및 건축물 소유자가 얻게 되는 손익의 비율을 의미합니다. 쉽게 설명하면 재개발 후 토지 및 건축시설의 가치평가액에서 건축에 소요되는 총 사업비를 제외한 금액에서 재개발 이전에 재개발 구역 내의 모든 조합원이 가지고 있는 토지 및 건축물의 총합계액을 나누어준 값을 의미합니다.

이런 비례율이 중요한 이유는 사업 후에 조합이 소유할 자산가치가 현재의 자산가치보다 높아질 수 있을 것인가에 대한 중요한 평가기준이기 때문입니다. 손해를 보면서까지 재개발을 할 이유는 없기 때문에 비례율이 100%가 나오지 않는다면 사업에 대한 타당성은 없다고 보는 것이 합리적입니다. 비례율이 100%라 함은 자신의 자금을 투자하여 사업을 시행한 후와 사업 전의 자산가치가 변동이 없다는 것을 의미하지만 아파트의 시세상승률을 감안하지 않은 수치이기 때문에 사업타당성이 있다고 판단할 수 있습니다.

◈ 시공사

재개발이나 재건축의 경우에는 모두 주체는 조합이 되게 됩니다. 이를 시행사라고 하는데 하지만 시행사는 건축물을 신축할 능력이 없으므로 건축물을 신축해 줄 건설회사와 계약을 맺고 건축물을 신축하게 됩니다. 이를 시공사라 합니다. 이런 시공사를 선정하는 방법에는 공고를 통해서 다수의 건설회사로부터 소요 공사비를 제시받아 이 중 가장 저렴한 공사비를 제시한 건설업체를 선정하는 공개경쟁입찰과 조합에서 판단하기에 건설을 하기에 충분한 능력이 있다고 판단되는 소수의 건설회사만을 선별해 이 중에서 계약을 하는 지명경쟁입찰이 있습니다.

공개경쟁입찰의 경우 부정의 소지는 적을 수 있으나 과당경쟁으로 부실시공의 우려가 있고 지명경쟁입찰의 경우 부실시공의 우려는 적으나 계약과정에서 부정의 소지는 서로 많은 장단점이 있는 제도입니다.

시공사를 선정한 다음 시공사와 시행사(여기서는 조합)가 계약을 맺게 되는데 계약하는 방법에는 도급제와 지분제가 있습니다.

우선 도급제는 사업에 필요한 공사비를 계약시점을 기준으로 공사금액을 책정하여 계약하는 방식입니다. 공사진행속도가 빠르다는 장점이 있는 반면에 물가상승에 따라 지속적으로 조합원의 추가부담금이 늘어나게 되는 단점도 있습니다.

지분제는 조합원이 가지고 있는 지분에 따라 아파트 면적을 미리 제공하고 남은 여분의 아파트 분양권이나 아파트 건립시 필요한 복리시설, 근린상가시설 등을 시공사에게 일괄 매각하는 방식입니다. 조합원에게 초기 부담금 이외의 별도의 부담금이 없다는 장점이 있으나 건설사에 매각된 재산을 처분하여 공사비를 마련해야 하기 때문에 그만큼 공사기간은 늘어나게 되는 단점도 있습니다.

◈ 조합원

조합원이라 함은 재개발이나 재건축 시 새로 신축되는 공동주택(여기서는 아파트)에 입주할 수 있는 권리를 가지고 있는 사람을 의미하며 이러한 입주권을 얻기 위해 해당 공동주택에 자신의 일정자산(여기서는 토지 및 분담금)을 투자한 사람으로 한정하게 됩니다.

재건축 조합원의 자격은 기존 불량주택이나 불량주택에 속해 있는 단지내 상가의 소유자이여야 한다. 또한, 기존 불량주택에 임대를 위해 2채 이상 주택을 임대용으로 소유한 법인도 조합원이 될 수 있습니다. 2채 이상을 소유한 법인은 소유한 주택수 만큼 입주권을 갖게 되지만 투기과열지구내에서는 최대 2채 까지만 입주권을 부여받을 수 있도록 제한됩니다.

재개발 조합원의 자격은 재개발 구역 내에서 토지 및 건축물을 소유한 사람이나 그 지상권자로 한정합니다. 여기서 하나의 건축물이나 토지, 지상권을 다수의 사람이 공동소유하고 있는 경우에는 이중에서 1명만 조합원으로 인정되어 1채의 입주권이 부여되게 됩니다. 재개발의 경우에는 분양대상자 1인에게 1주택을 분양하게 되고 감정평가액에 따라서 순위를 결정하여 높은 순위부터 순차적으로 평형을 배정하게 됩니다. 그래서 최소평가액보다 미달되는 경우에는 현금으로 보상하고 입주권을 부여하지 않는 경우도 있을 수 있으므로 주의해야 합니다.

 

◈ 정비사업

정비사업이라 함은 도시내 도시기반시설이 극히 부족한 노후주거지역을 개선하는 하는 것을 의미하며 정비사업의 종류에는 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업으로 나뉘어 집니다.

주거환경개선사업은 기존의 거주민들이 자체적으로 노후주거환경을 개선할 경제적 능력이 없을 때 공공기관 및 민간 기업에서 기존 거주민의 동의를 얻어 해당 사업지역의 모든 권리를 획득하여 일괄적으로 노후주거환경을 개선하는 사업을 의미합니다. 사업시행사는 이후 기존 거주민에게는 임대아파트 입주권이나 일반아파트 입주권을 부여하고 나머지 분량의 분양권 및 근린상가시설의 분양을 통해서 수익을 창출하게 됩니다.

주택재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후하고 불량한 건축물이 밀집한 지역에서 도시기반시설인 도로, 통신, 상하수도 시설과 노후 건축물을 동시에 개선하는 사업을 의미합니다. 주거환경개선사업과 다른 점은 주거환경개선사업은 시행사(사업주체)가 건설사 및 재개발컨설턴트사인 반면에 주택재개발사업은 시행사가 조합이라는 점입니다.

주택재건축사업은 정비기반시설은 양호하나 주택만 불량한 경우에 시행하는 사업으로서 기존의 건축물만은 헐고 다시 짓는 사업을 의미합니다. 주로 노후화된 아파트에서 진행되게 됩니다. 주택재건축사업도 마찬가지로 사업시행의 주체는 조합에서 맡게 됩니다.

◈ 환지처분과 채비지

환지처분이란 토지구획정리사업을 진행할 시 법률에 의하여 사업시행자가 사업완료 후에 토지수유자 또는 관계인에게 종전의 토지를 대신하여 그 사업구역내의 다른 토지로 바꾸어 주는 것을 의미합니다.

쉽게 설명하면 자신이 소유한 땅이 토지구획정리사업 (민간에서 시행하는 택지지구사업으로 이해하면 됩니다.) 지에 포함되어 조합원으로 지정되게 된다면 기존에 사용하던 용도로 사용할 수 가 없게 됩니다. 이를 보상하기 위해서 토지구획정리사업이 완료된 다음에 기존에 사용하던 용도로 지정된 일정 구역에 전에 보유한 토지의 비율에 따라 일정한 토지를 지급하게 되고 이의 소유권은 각각의 조합원에게 귀속되게 되는 것입니다.

채비지는 토지구획정리사업을 사업시행자가 진행하면서 사업구역내의 토지소유자 또는 관계인에게 그 구역내의 토지로서 사용비용을 부담하게 할 경우 그 토지를 채비지라 합니다.

다시 설명하면 사업시행자가 토지구획정리사업을 진행하기 위해서는 사업진행비용이 필요하게 되는데 이를 마련하기 위해 사업지 내에서 일정면적을 사업시행자가 소유하게 되는 것입니다. 사업진행이 완료된 후 환지처분을 받고 난 나머지 토지는 사업시행사가 처분하여 그 소유권을 취득하거나 매매할 수 있습니다.