[스크랩] 재개발 수익률 산정방법

재개발 수익률 산정방법

재개발 수익률을 대략적으로 살펴보기 위해서는 재개발 지분의 매매가와 비례율과 감정평가액을 토대로 산정한 권리가액, 추가부담금, 금융비용 및 기타 부대비용을 모두 합한 총 투자비용에서 앞으로 입주할 평형의 예상시세(인근 지역 아파트와의 시세비교를 통해 유추함)를 비교하면 손쉽게 알 수 있다. 아래의 표를 통해 재건축에 따른 수익률을 살펴보기로 한다. A라는 재개발구역에서 33평형 아파트를 받을 것으로 보이는 대지 12평/건평 16평 주택의 현재 시세는 1억 2,500만원이다. 현재 들어있는 전셋값 5,000만원을 제외하면 초기 투자비용으로 7,500만원만 있으면 주택을 구입할 수 있게 된다. 세입자에게 돌려줘야 할 전세보증금도 시공사로부터 받은 이주비로 충당하면 되기 때문에 투자자금상의 큰 문제는 없다.   대지의 경우 평당 보상 예상가격이 대략 500만원선으로 약 6,000만원, 건물의 경우는 평당 보상 예상가격 80만원을 기초로 할 때 약 1,300만원선이 된다. 개발이익비례율이 100%라고 했을 때 대지와 건물 평가액을 합산한 총 감정평가액(=권리가액) 7,300만원을 제외한 나머지가 추가부담금이 된다.   이에 따라 33평형 아파트의 조합원 분양가격을 2억원으로 가정할 때, 추가부담금은 1억 2,700만원이 된다. 지분매입비용 1억 2,500만원과 추가부담금 1억 2,700만원을 합산한 금액에 취×등록세 및 등기비용을 대략 1,000만 원으로 잡으면 2억 6,200만원이 33평형 아파트를 받기 위한 총 투자비용이 된다.   이제 이러한 총 투자비용과 주변의 시세를 비교하면 재개발 지분에 대한 투자의 수익성을 알 수가 있다. 현재 인근지역 아파트 시세가 대략적으로 2억 9,000만~3억 2,000만원선임을 감안하면 단순비교만 해도 2,800만~5,800만원 정도의 수익이 발생하는 셈이다.

내용 항목 비용 비고 대지면적 12평 건물면적 16평 ① 매매가 1억 2,500만원   ② 전세가 5,000만원   ③ 초기 투자비용 7,500만원   예상 감정평가액 ④ 대지면적 12평*평당 약 500만원 6,000만원   ⑤ 건물면적 16평*평당 약 80만원 1,300만원   ⑥ 예상 비례율 100% 1:1로 가정 ⑦ 총 감정평가 예상액(=권리가액) 7,300만원 (④ + ⑤) x ⑥ ⑧ 33평형 조합원 예상 분양가 2억원   ⑨ 추가부담금 1억 2,700만원 ⑧ - ⑦ ⑩ 취·등록세 등 부대비용 1,000만원   ⑪ 총 투자비용 2억 6,200만원 ① + ⑨ + ⑩ ⑫ 주변시세 2억 9,000만 원~ 3억 2,000만원   ⑬ 시세차익 2,800만원 ~ 5,800만원 ⑫ - ⑪ * 수익성 분석은 용적률, 감정평가액, 비례율, 공사비, 분양가 등이 확정되어야 정확한 분석이 가능하며 본 재개발 수익률 분석표는 가정치를 기준으로 작성한 것임. * 금융비용에 대해서는 고려하지 않는 수치임.

 

 

재개발 수익률을 대략적으로 살펴보기 위해서는 재개발 지분의 매매가와 비례율과 감정평가액을 토대로 산정한 권리가액, 추가부담금, 금융비용 및 기타 부대비용을 모두 합한 총 투자비용에서 앞으로 입주할 평형의 예상시세(인근 지역 아파트와의 시세비교를 통해 유추함)를 비교하면 손쉽게 알 수 있다. 아래의 표를 통해 재건축에 따른 수익률을 살펴보기로 한다. A라는 재개발구역에서 33평형 아파트를 받을 것으로 보이는 대지 12평/건평 16평 주택의 현재 시세는 1억 2,500만원이다. 현재 들어있는 전셋값 5,000만원을 제외하면 초기 투자비용으로 7,500만원만 있으면 주택을 구입할 수 있게 된다. 세입자에게 돌려줘야 할 전세보증금도 시공사로부터 받은 이주비로 충당하면 되기 때문에 투자자금상의 큰 문제는 없다.   대지의 경우 평당 보상 예상가격이 대략 500만원선으로 약 6,000만원, 건물의 경우는 평당 보상 예상가격 80만원을 기초로 할 때 약 1,300만원선이 된다. 개발이익비례율이 100%라고 했을 때 대지와 건물 평가액을 합산한 총 감정평가액(=권리가액) 7,300만원을 제외한 나머지가 추가부담금이 된다.   이에 따라 33평형 아파트의 조합원 분양가격을 2억원으로 가정할 때, 추가부담금은 1억 2,700만원이 된다. 지분매입비용 1억 2,500만원과 추가부담금 1억 2,700만원을 합산한 금액에 취×등록세 및 등기비용을 대략 1,000만 원으로 잡으면 2억 6,200만원이 33평형 아파트를 받기 위한 총 투자비용이 된다.   이제 이러한 총 투자비용과 주변의 시세를 비교하면 재개발 지분에 대한 투자의 수익성을 알 수가 있다. 현재 인근지역 아파트 시세가 대략적으로 2억 9,000만~3억 2,000만원선임을 감안하면 단순비교만 해도 2,800만~5,800만원 정도의 수익이 발생하는 셈이다.

내용 항목 비용 비고 대지면적 12평 건물면적 16평 ① 매매가 1억 2,500만원   ② 전세가 5,000만원   ③ 초기 투자비용 7,500만원   예상 감정평가액 ④ 대지면적 12평*평당 약 500만원 6,000만원   ⑤ 건물면적 16평*평당 약 80만원 1,300만원   ⑥ 예상 비례율 100% 1:1로 가정 ⑦ 총 감정평가 예상액(=권리가액) 7,300만원 (④ + ⑤) x ⑥ ⑧ 33평형 조합원 예상 분양가 2억원   ⑨ 추가부담금 1억 2,700만원 ⑧ - ⑦ ⑩ 취·등록세 등 부대비용 1,000만원   ⑪ 총 투자비용 2억 6,200만원 ① + ⑨ + ⑩ ⑫ 주변시세 2억 9,000만 원~ 3억 2,000만원   ⑬ 시세차익 2,800만원 ~ 5,800만원 ⑫ - ⑪ * 수익성 분석은 용적률, 감정평가액, 비례율, 공사비, 분양가 등이 확정되어야 정확한 분석이 가능하며 본 재개발 수익률 분석표는 가정치를 기준으로 작성한 것임. * 금융비용에 대해서는 고려하지 않는 수치임.

출처 : 2004 종로 학우회

글쓴이 : 김옥한 원글보기

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