재개발에서의 정보는 정확해야 한다

 

제목  부평 신촌 재개발 사업
작성자  유OO  등록일  2006/06/30 01:29:08 
처리상태  완료   상담분야  도시계획분야>도시관리계획 및 지구단위계획
부평 신촌 재개발 구역내 살고 있는 주민 입니다.
지금 이곳은 재개발 계획으로 주민 전체가 쾌적한 환경에서 살수 있다는 꿈에 부풀어 있습니다. 그런데 갑자기 처음 기본계획대로가 아닌 일부 1,3통을 배제시킨 이상한 그림이 그려진 개발 구역 정비가 지정되려 하고 있습니다.
이에 주민 일동은 시청 도시개발과와 국장님을 여러 차례 면담하였으나 1,700여명 주민의 의사는 무시한체 일부 13여명의 반대 의견에 힘을 실어주어 반쪽 개발을 하려 하고 있습니다. 자유민주주의 국가에서 다수의 의견을 수렴해야지
반대 하는 사람들을 설득해와라 하는데 , 도무지 형평성에 맞지 않는 논리지요
그럼 왜 대추리 마을은 주민 대다수가 반대 하는데 정부에서 강제 수용을 하는지요? 반대하는 13여명의 재산도 지켜줘야 한다나요? 그럼왜 찬성하는 1,700여명의재산권은 보호해 주지 않는지 너무 궁금합니다. 도시개발 국장님과 인천시장님의 현명하신  진정한 인천 시민을 위한 바른 행정을 기대합니다.
 
신촌구역 재개발관련 민원회신
 작성자  담당자  답변 등록일  2006/07/03 12:18:16
 담당부서  주택건축과  담당자 연락처  032-440-3810
오늘도 좋은 하루가 되시기를 바랍니다.
신촌 정비예정구역에서 제외된 지역의 편입과 관련하여
지역주민의 찬,반 민원이 대립된 상황입니다.
신촌구역의 민원사항에 대해서는 종합검토하고
도시계획위원회의 심의에 상정하여 결정할 계획임을 알려 드립니다.
관리부서 : 자치행정과 (☎440-2437)

 
위의 민원에 대한 오해와 진실에 대하여
시정에 바란다 접수번호“13473” 유OO님의 글을 읽고나서 사뭇 그릇된 오해와 판단으로 올린 민원이 진실을 호도하는 우려가 발생될까봐 이글을 올립니다

 

첫째-“처음 기본계획대로가 아닌 일부 1,3통을 배제시킨 이상한 그림”에 대하여
 1)인천시는 기본계획안에 대하여 4월 초 주민 공람을 했으며.
 2)기본계획안 공람전에 인천시에서는 외부용역조사기관에 기본계획 수립을 위한 타당성 조사을 마치고 충분한 검토 결과을 토대로 기본계획이 수립된것이라 생각합니다.
사실 예전과 2006년 현재의 동네 모습은 수많은 변화을 가져 왔지요, 신축 주택과 대형 상가건물이 즐비하게 늘어서 있지요

 

둘째-“국장님을 여러 차례 면담하였으나 1,700여명 주민의 의사는 무시한체 일부 13여명의 반대 의견에 힘을 실어주어 반쪽 개발을”에 대하여
 1)답답하네요. 일반인들은 국장님 면담 할려면 하늘에 별따기인데 말이죠 그리고 13명의 반대의견에 어떻게 힘을 실어준단 말입니까? 도무지 이해가 안됩니다.
 2)재개발추진위에서 사실확인을 거치지않고 임으로 색칠한 지도상의 13명을 보고 한 말인 것 같습니다.  추진위의 일방적인(13명을 표기한 지도) 숫자 및 표기는 허구임이 드러났지요-뻔히 알고 계시리라 생각합니다-더이상 13명 운운한다는 것은 무의미합니다.
 3)실제로 제척된구역에서 재개발을 찬성하는 사람은 불과 20~30% 정도로 알고 있습니다.

 

셋째-자유민주주의 국가 운운하시는데 정확한 통계와 조사자료에 의해서 기본계획이 수립하는 것이 진정한 자유민주주의 국가 아닌가요. 그리고 이글을 올리기 전에 진정 반대하는 사람이 13명에 불과한지, 반대이유가 무엇인지 알아 보셨나요.
“자유민주주의 국가”는 부정확한 통계에 의해서 존립할 수 없는 것입니다.

 

네째-“찬성하는 1,700여명의재산권은”에 대하여
  1)찬성이 1,700여명이라는데 그러면 지금쯤은 조합이 설립되고 일사천리로 재개발 사업이 진행이 되고 있어야 되지요. 거의 100% 찬성이니까요
  2)왜? 시공사 선정하는데 겨우 50%정도(서면결의포함, 총회참석인원21명)의 주민이 찬성 했을까요?-실제로 추진위에서는 시공사을 선정하는 것은 추진위의 업무범위을 벗어난것임
  3)왜? 초기에 통합되어 출범했던 추진위가 2개로 분리되어 아직까지도 신촌구역에는 재개발추진위원회가 2군데가 존재하는것인가요.
  4)위와 같은 상황에서 1,700여명의 주민의 재산을 불모로 임의대로 찬성 운운한단 말입니까?
  5)우리 주민들은 재개발의 도마위에서 주민들의 재산이 타의에 의해서 난도질 당하고 있습니다. 제발 재개발의 허상에서 벗어나 냉철하게 판단을 해야 한다고 생각합니다.

 

 다섯째-“대추리 마을은 주민 대다수가 반대 하는데 정부에서 강제 수용을 하는지요?”에 대하여
  1)평택 미군기지이전은 국가가 주관하는 국책사업입니다.
  2)대추리 주민들의 반대 사유을 십분 이해 하신다면 현재 우리 동네에서 반대하는 주민들의 입장도 이해 하시리라 판단됩니다.
  3)주택정비 재개발 사업은 주민이 주체가 되어 진행하는 사업입니다. 
그러므로 주민들의 여론수렴을 토대로해서 진행이 되어야 하는데 충분한 설명과 토론이 무시된체 동네 주민도 아닌 사람들이 일당을 받고 추진위 설립을 위한 인감을 받으러 다닌 것부터 우리동네 재개발의 첫 단추는 잘못 끼워진것입니다.

 

 여섯째-주민 전체가 쾌적한 환경에서 살고자 하는 바램은 똑같습니다
  1)교통체증과 환경을 파괴하고 도심의 열섬화을 가져오는 대단위 아파트가 주민의 쾌적한 주거문화을 만들어주는 것은 아니라고 생각합니다.
  2)현재의 신축건물과 상가는 존치하면서 노후주택을 점진적으로 개선해 나가는 수복재개발이 적정하다고 생각합니다.

 

@참다운 주거단지의 경제적 가치는 인위적인 힘으로 인하여 건립된 아파트로만 평가되지 말아야 하며, 얼마나 이웃과 이웃의 삶에 대한 따뜻한 배려와 위로, 인간성이 살아 숨쉬는 모습을 갖추고 있는가를 통해 커뮤니티의 가치가 달라져야 한다고 생각합니다.

 

@현재 제척된 구역은 신축건물과 상가가 밀집되어 있습니다.
불과 2~3년된 주택과 상가을 밀어 버리고 재개발을 한다면 보이지않는 국가적인 재정낭비와 경제적인 손실 건축 폐기물로인한 환경은 심하게 오염 되리라 생각합니다.

재개발이 되고 아파트가 건립이되어 입주을 하게되면 원주민의 입주확률은 불과 10~20%라는 타지역의 사례가 얼마든지 있습니다.

 

그래서, 유급 홍보요원들의 정확한 정보전달이 필요한데
재개발에 대하여 잘모르는 주민들에게 구태의연한 네가티브 전략과 정보로 인하여 판단을 흐리게 한다면 안되겠지요

분명한 것은 재개발로 인한 장점만 설명했을뿐,
재개발로 인한 단점, 보상방법, 재개발의 순서, 인감의 제출순서 등등 정확한 정보가 없는 상태에서 법적인 책임도없는 유급 OS아줌마의 감언이설에 인감을 제출한 주민이 대다수라고 생각합니다.

지금은 재개발의 허구 때문에 제출한 인감을 철회하는 주민이 증가하고 있습니다.

재개발은 찬성과 반대의 이분법적인 가치로 판단할 것이 아니라고 생각합니다
주민 개개인의 재산이 소중하기 때문입니다.
어렵게 마련한 재산를 부의 창조가 불투명한 재개발로 인하여 주민들의 재산에 막대한 피해을 가져오는 비극은 없어야 된다고 생각합니다.

주민들 대다수에게 엄청난 부의 축적과 쾌적한 주거환경을 마련해준다면 왜 반대 하겠습니까?  당연히 찬성해야죠. 그렇지만 현실은 기대에 부푼 주민들의 가슴에 실망을 안겨주죠

 

홍보요원들은 현재로서는 보상가가 어떻게 나올지 모른다고 답변합니다.
하지만 어느정도는 향후 보상금액 즉 자신의 재산에 대한 권리가액을 미리 예상할 수 있습니다.

지금의 장밋빛 재개발에 현혹되어 조합이 설립되고 관리처분계획이 끝나 상태에서 "보상가가 적어서 재개발을 못하겠다"고 항변하면 그때는 이미 늦습니다.
법으로도 보호받지 못합니다.

한번 재개발조합이 설립이되고 조합원이 되면 임의로 탈퇴가 불가능합니다.
결국 조합에서 의도하는대로 끌려 갈 수밖에 없습니다.

 

위와 같은 혼란은 주민들의 충분한 의견이 제대로 운집이 안되었기에 발생된다고 생각합니다
그래서 충분한 재개발에대한 이해가 필요합니다
반상회등을 통한 주민 스스로의 토론이 필요하고, 재개발의 이득과, 손실은 무엇인지, 재개발의 절차와 보상방법은 어떻게 되는지 주민총회, 설명회, 공청회등을 개최해야 합니다

 

선의의 피해을 막기위해서 감정평가 및 보상에 대하여 본인의 지식한도내에서 기술해봅니다.
감정평가는 사업시행인가 시점에서 이루어 집니다.
2군데의 감정평가 회사를 선정하여 평균 금액으로 정합니다.
감정평가는 개별공지가를 기준으로 주변시세, 도로와 인접한 거리등을 감안하여 감정평가를 합니다.
통상적으로 개별공시가의 120~130% 범위에서 책정이 됩니다

이주비용(무이자, 유이자=무이자는 결국 공사비에 추가됨 )은 관리처분계획이 수립된 후에 지급이 되는데,

이주비용은 권리가액(감정평가액)의 60% 정도로 알고있다

 

▣사례 1[가정] : 빌라17평 등기부상의 대지면적이 6~7평 정도
                주택의 현재 시세는 70,000,000원
                감정평가액(공시가의 130% 적용) : 60,000,000원
                이주비(권리가액의 60% 적용) : 36,000,000원
                조합원 32평형 예상 분양가 : 256,000,000원
 ☆ 추가 부담금 비례율이 90%의 경우
     추가부담금은 256,000,000원-(60,000,000원×90%)=202,000,000원
 ☆ 추가 부담금 비례율이 120%의 경우
     추가부담금은 256,000,000원-(60,000,000원×120%)=184,000,000원
 

@대지면적이 6평이하는 현금청산 대상이기 때문에 분양권이 박탈 될 수 있다 물론 조합 규약이 어떻게 정해져 있느냐에 따라 다를 수 있다.

 

▣사례 2[가정] : 대지 35평/건평 20평[전세보증금 20,000,000원
                주택의 현재 시세는 140,000,000원
                조합원 지분(토지;공시가7,350만원, 건물:1,200만원)
                감정평가액(공시가의 130% 적용) : 111,150,000원
                이주비(권리가액의 60% 적용) : 66,690,000원
                조합원 32평형 예상 분양가 : 256,000,000원
 ☆ 추가 부담금 비례율이 90%의 경우
     추가부담금은 256,000,000원-(111,150,000원×90%)=155,965,000원
     실제 부담금(추가부담금+전세보증금) : 175,965,000원
 ☆ 추가 부담금 비례율이 120%의 경우
     추가부담금은 256,000,000원-(111,150,000원×120%)=122,620,000원
     실제 부담금(추가부담금+전세보증금) : 142,620,000원
 

☞ 실제 부담금은 전세보증금을 되돌려 줘야 하기 때문에 전세보증금을 더한 금액입니다.

 

 ☞ 추가부담금 계산시 단순히 조합원분양가에서 감정평가액을 차감한 금액으로 알고 있으면 잘못된 것으로 조합원분양가에서 감정평가액에 비례율(90%)을 곱한 금액을 차감한 금액이 정확한 추가부담금이 됩니다.
따라서 동일한 감정평가액이지만 비례율에 따라서 추가부담금은 33,345,000원의 차이가 발생합니다.

 

위의 내용은 참조하시고 의문사항은 인터넷에서 검색하여 보십시오
요즘은 인터넷이라는 정보의 바다가 있습니다.
재개발의 허와 실에 대하여 인터넷을 통해 알아 보십시오
 
이제 생각의 잣대를 바꾸어야 합니다. 주택은 가족공동체를 만들어 가는 가장 기초적인 사랑의 공간이지 재산증식을 위한 공간이 아니라. 적절한

 주거공간에 만족해야 하며, 더욱 중요하게 생각해야 할 것은 이웃과의 접촉의 강도를 높여 갈 수 있는 공간과 활동을 함께 만들어야 합니다.

이웃과 수동적인 접촉에서 우연한 접촉-아는 사람-친구-가까운 친구로 강도를 높이는 방법에 우리 모두의 열정을 집중시켜야 합니다.

 

재개발이 되고 아파트가 건립이되어 입주을 하게되면 원주민의 입주확률은 불과 10~20%라는 타지역의 사례가 얼마든지 있습니다.

요즘은 인터넷이라는 정보의 바다가 있습니다.
재개발의 허와 실에 대하여 인터넷을 통해 알아 보십시오

 

끝으로 정리해보면 아래의 사항을 면밀하게 체크해 보십시오
1. 나의 보상가는 얼마일까?
2. 현재의 재산을 가지고 큰 무리없이 아파트에 입주가 가능한가?
3. 인천시내의 재개발이 추진되는곳은 제대로 추진이 되고 있는가?
4. 주변의 아파트 시세와 분양가을 비교했을 때 개발이익은?
5. 추진위(조합)의 업무는 투명하고 내부 분란은 없는가?
6. 현재 인천의 미분양 아파트는 어느정도인가?
7. 지역에 재개발, 재건축을 추진 또는 진행하는곳은 몇군데인가?
8. 비례율은 몇%인가?
9. 추진위가 진정으로 주민편에 서서 일을 하고 있는가?
10. 추진위의 사업계획서을 꼼꼼하게 따졌는가?