재개발 바로알기-감정평가는?

 

재개발 바로알기 (1)

 

근래 부평3동 신촌지역에는 재개발만 하면 마치 떼돈을 벌 수 있는 것처럼 과장되고 허황된 말이 난무하고 있습니다. 그러나 재개발을 하면 주민들에게 어떤 이익과 손해가 있는지 알아봅니다.

 

▣ 재개발이 진행되었을 때 소유 형태별 장점과 문제점

소유 형태		장점	문제점
단  독		․ 아파트 입주권 얻음 ․주택수리 비용이 적다	․ 주택 보상가가 현시가보다 많이 낮다. 대체로 시가의    50%-70% 선에서 보상가가 결정된다. (예 현시세 평당 500만원인 경우 250~350만원선에서 보상) ․ 입주시 관리비 부담이 크다. 32평 아파트의 경우 월   관리비가 20여만원 이상 나온다. ․ 월세 전세 등 고정수입이 없어진다. 방세를 받아 생활    해 온 경우는 생활비를 걱정해야 된다.
빌  라 아파트		․ 아파트 입주권 얻음 ․ 빌라값 일시적 상승	․ 아파트 입주시 추가 부담이 너무 크다. 억대의 추가 분양금과 등기비 수천 만원을 추가로 부담해야 한다. ․ 주택 보상은 전용면적분만 된다.(대지지분 약5평 미만은   분양권 없음) ․ 철거부터 재입주까지 장기간 소요되어 금융비용부담이크다. ․ 아파트 배정은 추첨이므로 공원 조망권을 갖기 힘들다.
상  가		․ 상가 입주권 얻음	․ 보상가가 현저히 낮다. 공시 지가 보다 약간 높은 수준이고 건물 값은 감가상각이 이루어지므로 보상가가 터무니없이 낮다. ․ 추첨 방식이므로 원하는 위치에 매장을 다시 열수 없다. ․ 개인의 특성이나 취향에 따른 시설 설치가 어렵다. ․ 도로옆 상가보다는 영업 매출이 감소된다.
세입자	주택	임대주댁 입주권 얻음	․ 아파트 임차료와 관리비가 현재보다 크게 증가
	상가	실질적 혜택 어려움	․ 현실적으로 권리금 및 시설 투자비를 보상받기 어렵다.

현실적으로 바로 알아야 할 부분

1. 지구 지정이 되면 신축 및 증개축 전면적으로 불가능하며, 지역 경제가 위축된다.

2. 보상금은 현시가 보다 현저히 낮다(보상가는 공시지가의 150%-160% 수준에서 결정)

3. 보상금과 입주권은 받되 모든 아파트 분양 비용은 본인 부담이다.

   [예:빌라 20평에서 24평 아파트 입주의 경우 : 빌라의 가격은 감정가 5600만 정도로 인정되어, 분양가2억4천만원으로 볼 때, 본인 부담금은 1억8천4백만원과 등기비 등 약 2억원 추가 부담]

4. 지금 홍보 요원이 한 약속은 효력이 없으며, 건설업자가 선정이 되어야 보상 및 입주에 관한 문제가 결정된다.

5. 조합 설립이 된다하더라도 제반 문제를 해결하고 건축이 완성되기까지 기간이 몇 년에서 많게는 10년 이상 걸리며, 그 간의 비용은 모두 조합원의 부담으로 비용이 엄청나게 늘어난다

재개발 보상가는 얼마?

문1 재개발로 내 땅이 수용되면 얼마나 보상 받을까?

    - 감정평가사들이 보상가를 결정하는데 보통 공시지가의 150%~160% 수준에서 결정된다. 지금 구청에 가서 내 집이나 땅의 공시지가를 조회해 보자.(신문기사 참조)

문2 보상금이 적다고 법원에 소송을 하면 ?

   - 특별한 사정이 없는 한 보상금이 올라가는 경우는 거의 없다.

문3. 지금 협조하지 않으면 나중에 불이익을 받는다는데 사실인가요?

    - 전혀 그렇지 않습니다. 이는 찬성율을 높이려는 협박에 불과합니다.  

  감정평가시점은 재개발구역의 종전자산 평가에 대한 가격시점은

  재개발 사업시행인가 고시일자를 기준하도록 되어있습니다.

  사업시행인가 당시 토지와 건축물 이용상황에 따라 평가 하며,

  공인감정평가사 2인 이상의 평가 결과를 산술평균해서 결정 합니다.

  다른 지역의 경우를 보면 끝까지 도장을 안찍어주고 버틴 사람이 조금이라도 더 받았습니다.

문4 보상금이 적더라도 입주권(딱지)을 받을 수 있으니까 좋지 않은가?

   - 물론 서울 강남처럼 입주권이 몇억씩 간다면 이익이 된다. 그러나 인천의 경우 송도 신도시를 제외하고는 딱지 가격은 1~2천 만원 수준이며, 지역에 따라서는 오히려 마이너스(-)를 기록하고 있다. 또 앞으로 청라지구 ․ 검암지구 등 대단위 아파트 단지가 들어서고 인천지역 개발예정지구 180 여곳의 일부만 재개발이 되어도 인천의 아파트는 공급 과잉으로 가격이 폭락할 것이 뻔하다. (우리 동네 밖에 있는 부동산에 가서 상담해보시면 금방 알 수 있습니다.)

문5 인감을 제출하고 찬성을 하였는데 그 실체를 알고 반대를 하려면 어떻게 하는가?

    - 우선 재개발 반대용 인감을 3통 떼어 우체국으로 가서 내용증명서 내용에 “재개발에 반대하는 내용”을 기록하고, 재개발 반대 인감증명을 첨부하여 부평구청장 앞으로 1통 발송을 하고 우체국에 한통을 보관하고 나머지 한통은 자기가 보관한다.[내용 증명에 관한 자세한 내용은 우체국에 문의]