[하우징헤럴드]정비사업전문관리업체 300여사 난립

정비사업전문관리업체 300여사 난립

2006-09-13 14:18 입력

업무협약 폐지·등록기준 강화 시급 주거환경정비사·조합장 등 인력범위 넓히고 자체교육 등 임직원 전문성 강화에 역점둬야   정비업체의 전문성을 높이기 위해서는 업무협약 폐지, 등록기준 강화 등의 제도적인 뒷받침도 뒤따라야 할 것으로 보인다. 또 업체 스스로 전문성을 향상시키기 위한 임·직원 교육 강화 등도 함께 병행돼야 조합에 제대로 된 서비스를 제공할 수 있다는 지적이다.   ▲업무협약 폐지=정비업체의 전문성을 높이기 위해서는 업무협약을 폐지해야 한다는 목소리가 나오고 있다.   현행 정비사업전문관리업자의 등록기준은 <도정법시행령> 제63조제1항 별표4에서 정하고 있다. 이에 따르면 자본금은 법인의 경우 5억원, 개인의 경우 10억원 이상이어야 한다. 또 변호사, 법무사, 세무사, 감평사 등 전문상근인력을 5인 이상 확보해야 한다.   다만 정비사업전문관리업자가 감정평가법인·회계법인 또는 법무법인과 정비사업의 공동수행을 위한 업무협약을 체결하는 경우, 협약을 체결한 법인 등의 수가 1개인 경우에는 4인을, 2개인 경우에는 3인을 확보토록 규정하고 있다. 하지만 이 규정은 관련 법인과 업무협약을 체결한 경우 상근인력을 그만큼 확보하지 않아도 된다는 식의 회피수단으로 악용되고 있다.   한 전문가는 “업무협약 제도가 상근인력의 확보요건을 피하는 수단으로 악용되고 있는 게 현실”이라며 “나아가 감정평가법인, 법무법인 선정과정에서 부패유발 요인으로 작용하고 있어 더 큰 문제”라고 말했다.   또 업무협약을 체결하는 감정평가법인, 회계법인, 법무법인 등 2인은 실제 비상근 상태이고, 상근하는 3인 내외의 인력도 자격증 명의대여나 비전문가로 구성돼 있어 이에 대한 해결책 마련이 시급한 실정이다.   ▲등록기준 준수여부 관리시스템 구축=등록기준의 준수여부에 대한 관리시스템을 구축해야 한다는 얘기도 나온다. 올 8월말 현재 서울시에 등록돼 있는 정비업체 수는 대략 300여개에 이른다. 올해 들어서만 27곳이 새로 등록했다. 하지만 실제 정비사업전문관리 업무를 수행하고 있는 업체의 수는 30~50개 정도인 것으로 알려지고 있다. 또 등록된 정비업체 중 실제 업무를 수주한 업체는 10~20% 수준인 것으로 업계는 보고 있다.   이들 모두 법에서 정한 △대표자 및 임원의 주소 및 성명 △법인등기부등본(개인은 주민등록표등본) △보유기술인력의 자격증 사본 또는 경력인증서 △자본금을 확인할 수 있는 서류 △협약서 등의 서류를 구비해 적법하게 등록절차를 거친 업체들이다.   하지만 등록 당시에만 기준을 준수할 뿐이라는 지적이다. 실제 등록시 확보인력에 대한 기준을 심사 후에도 충족하고 있는지를 확인하는 관리규정이 미비한 실정이다. 해당 지자체에서 등록업체의 인력 상황을 점검하거나 업체에서 지자체에 등록기준 확보 여부에 대한 보고의무가 없기 때문에 확인이 불가능하다.   국가청렴위원회 관계자는 “정비사업전문관리업자 등록시 사채업자를 통해 조달한 자본금을 등록 직후에 회수하는 자본금 가장납입 행태가 일반화 돼 있다”며 “통상 등록관청 급행료로  100만원을 제공한 뒤 4~5일 이내 업체등록을 마무리하고, 납입자본금을 즉시 회수하는 방법이 위원회 실태조사 결과에서 드러났다”고 밝혔다.   이에 따라 자본금 가장납입 등 불법이 이뤄질 경우 수사기관에 고발을 의무화하는 등 등록기준 준수여부에 대한 상시 관리시스템을 구축해야 한다는 목소리가 높다.   특히 대차대조표, 손익계산서, 현금흐름표 등 재무제표를 주기적으로 조사해 사업수행 능력이 없는 업체는 아예 등록을 취소하는 등 배제시켜야 한다는 얘기다. 서울시는 지난해 등록업체 중 44개를 등록취소키도 했다.   ▲전문인력 범위 확대=앞서도 밝혔듯이 현재 정비업체 등록을 위해 필요한 전문인력 중 변호사, 법무사, 회계사 등과 같은 인력은 정비업체의 상근직원이라기 보다는 협력관계를 맺고 있는 외부업체인 경우가 대다수이다. 또 조합에서는 변호사, 법무사, 회계사 등과 같은 인력을 개별적인 계약을 통해 필요업무를 수행하고 있으며, 정비업체로부터 이런 인력의 지원을 조달받지 못하고 있는 실정이다.   실제로 조합이 정비업체로부터 지원을 받고자 하는 인력은 정비사업의 진행이나 조합운영에 관련된 실무경험이 있는 인력이다. 결국 전직 조합장, 시공사 직원, 주거환경정비사 자격증 소지자 등이 이에 해당하기 때문에 이들을 정비업체 등록시 전문인력 범위에 포함시키는 것도 대안이 될 수 있다.   ▲전문성 함양 위한 교육 강화=정비업체 스스로 전문성을 높이기 위한 교육 등 자구책도 동시에 병행돼야 한다는 데 업체 모두 이견이 없다.   한 정비업체 관계자는 “흔히 ‘전문가’ 수준의 정비업체 직원이 사실상 드물기 때문에 교육을 하더라도 업체별 수준 차이가 극심하게 날 수 밖에 없다”며 “하물며 <도정법> 이후 정비사업의 전 과정에 대해 경험해 본 정비업체 직원도 드물 것”이라고 속내를 털어놨다.   현재 재개발·재건축 등 정비사업과 관련돼 교육을 실시하고 있는 곳이 여러군데 있다. 하지만 중요한 것은 이들 교육기관들조차 강사진이나 커리큘럼 등에서 수준차이가 극명하게 나타나고 있어 어떤 교육기관을 선택하느냐에 따라 교육효과도 크게 달라질 수 있다. ---------------------------------------------------   불신 쌓여 무용론도 제기   ■도입취지 무색한 부작용   재개발·재건축 등 정비사업은 주민들이 조합을 구성해 추진하는 사업으로 조합과 시공사, 기타 협력업체의 원활한 이해조정이 사업성패의 관건이다. 하지만 각 참여업체들의 서로 다른 목적과 이해관계로 사업추진 기간이 지연되면서 비용손실 리스크가 잠재하는 게 현실이다. 결국 조합 입장에서는 각 참여업체들에 대한 관리와 통제가 필요하지만 전문성이 떨어지기 때문에 대부분 관리가 곤란한 상황이다. 일부 조합의 경우 법 규정을 제대로 알지 못하고 사업을 추진하기도 해, 이로 인한 조합원들의 불신이 쌓이면서 업무 진행이 난항을 겪기도 한다.    결국 사업 지연이나 불필요한 손실없이 사업이 성공적으로 수행될 수 있도록 전문성과 공정성을 겸비한 컨설팅기관이 필요하게 됐고,  <도정법> 제정시 정비사업전문관리업이라는 제도를 도입하게 된 것이다.   정비업체의 업무를 규정한 <도정법> 제69조에 따르면 정비업체는 △조합설립의 동의 및 정비사업의 동의에 관한 업무의 대행 △조합 설립인가의 신청에 관한 업무의 대행 △사업성 검토 및 정비사업의 시행계획서의 작성 △설계자 및 시공자 선정에 관한 업무의 대행 △분양 및 관리처분계획의 수립에 관한 업무의 대행 △설계도서의 검토 및 공사비 변동내역의 검토 등을 조합에 자문하게 된다.   이처럼 정비업체는 사업의 초기부터 마지막 단계까지 조합의 가장 중요한 파트너로서 거의 모든 업무에 관여하게 된다.   하지만 일선 현장에서는 정비업체에 대한 불만의 목소리가 끊이질 않고 있다. 오히려 일부 조합의 경우 정비업체를 교육시켜 가면서 사업을 추진하고 있다는 얘기도 한다. 돈은 돈대로 주고, 지원을 받지 못하면서 비난의 수위도 점차 높아지고 있는 실정이다. 이처럼 정비사업전문관리업의 도입 취지가 무색해지면서 정비업체 무용론이 심심찮게 나오고 있다. ---------------------------------------------------   동의율 50% 먼저 얻으면 통과   ■선정 어떻게 이루어 지나   새 추진위원회 운영규정이 8월 25일부터 시행됨에 따라 앞으로 정비업체의 선정은 주민총회에서 경쟁입찰의 방법으로 선정해야 한다. 그렇다면 8월 25일 전에는 정비업체의 선정이 어떻게 이뤄졌을까. 대부분 추진위원회가 선정한 뒤 주민총회에서 추인을 받는 방식으로 진행됐다.   통상 재개발·재건축 등 정비사업은 각 시·도별 도시·주거환경정비기본계획에서 예정구역으로 고시되면 비로소 사업이 추진될 수 있다. 이때부터 해당지역 주민들을 중심으로 추진위원회 설립을 위한 동의서 징구 등이 본격화된다. 하지만 동의서 징구는 실제 주민들이 아니라 대부분 정비업체에 의해서 이뤄진다.   흔히 사업성이 좋은 지역은 적게는 2~3개에서 많게는 5~6개의 정비업체들이 경쟁적으로 동의서 징구에 나선다. 먼저 동의서 징구율 50% 이상을 달성한 곳만이 추진위 승인을 받을 수 있고, 추진위에서는 승인을 받도록 지원한 업체를 정비업체로 선정하기 마련이다. 그동안 지원해줬다는 인정이 강하게 작용하기 때문이다.   결국 정비업체 선정은 누가 먼저 동의율 50%를 달성하느냐에 달려 있다 해도 과언이 아니다. 선정 당시 정비업체의 실적이나 전문성, 용역비 등은 선정 기준에서 거의 제외되는 게 문제다. 여기에 경쟁적으로 뛰어든 정비업체들의 동의율이 엇비슷하거나, 어느 한쪽도 50%를 채우지 못했을 경우 주민 편가르기 등 심각한 분열이 초래되기도 한다.   또 반대로 정비업체가 난립하면서 사업수주를 위해 실제 필요경비에 턱없이 못미치는 금액을 제시하는 등 ‘제살 깎아먹기’ 식의 덤핑 경쟁 사례까지 발생하면서 행정서비스는 애초부터 기대할 수 없게 된다.

박노창 기자 < ncpark@newstank.com >