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내년부터 1가구 2주택자에 대해 양도세율이 50%로 중과되면서 재개발구역내 입주권 소유자들의 고민도 깊어지고 있다.
재개발 입주권도 올해부터 주택 수에 포함돼 양도세 중과를 피할 수 없기 때문이다.
하지만 재개발 입주권을 가진 다주택자라고 해서 모두 양도세를 중과받지는 않는다.
요건만 맞으면 중과세를 피할 수 있고 경우에 따라서 비과세도 가능하다.
따라서 당장 매각에 나서는 것보다 자신의 조건을 잘 따져보고 적절 매매전략을 구사해야 낭패가 없다.
◆주택수에 포함되는 재개발 입주권은
재개발 입주권 투자는 재개발 대상 구역의 노후 주택(건물+토지)을 매입하는 것에서 시작된다.
이를 보통 '재개발 지분'이라고 부른다.
이 지분은 관리처분인가 시점부터 '새 주택을 받을 수 있는 권리',즉 입주권으로 성격이 바뀌게 된다.
이 입주권은 지난해 8·31대책에 따른 세법개정을 통해 올해부터 주택 수에 포함되게 됐다.
다만 2006년 1월 1일 이후 관리처분계획이 인가된 입주권과 2005년 12월 31일 이전 관리처분계획이 인가된 입주권을 2006년 이후 사들인 것만 해당된다.
◆중과세 피하기 위해서는
올해부터 재개발 입주권도 주택수에 포함됐지만，입주권 외에 주택 한 채를 더 갖고 있다고 해서 내년부터 무조건 양도세 중과되는 않는다.
우선 포함 요건에 따라 2005년 12월 31일 이전에 관리처분을 받았거나,이미 관리처분이 떨어진 입주권을 2005년 12월 31일 이전에 구입한 것은 주택으로 보지않기때문에 기존 주택을 매각할 때 중과세가 안된다.
또 기본적으로 재개발 입주권 자체는 중과세 대상이 아니다.
2006년 1월 1일 이후에 관리처분이 떨어진 경우도 입주권 자체를 매각할 때는 주택이 아닌 권리의 양도로 판단하기 때문이다.
기존 조합원이 보유한 입주권은 비과세도 가능하다.
단 관리처분인가 시점에 1가구 1주택 비과세 요건(3년 보유,서울 등은 2년 거주 포함，6억원 초과 고가주택이 아님)을 갖추어야 한다.
또 거주를 목적으로 사업승인 이후에 추가로 주택을 구입했다면 1년 이내에 입주권을 매각할 경우 비과세를 받을 수 있다.
물론 주택 구입후 1년이 경과되면 입주권이 비과세받을 기회는 사라진다.
하지만 거주 목적으로 구입한 주택은 비과세가 가능할 수 있다.
재개발 아파트가 완공되어 2주택이 되더라도 비과세를 받을 수 있다는 것.거주 목적의 주택을 재개발 완료후 1년 이내에 매각하고,세대 전원이 완공된 새아파트로 이사를 하는 경우(1년 이상 거주)다.
◆기존 주택외에 투자 목적으로 산 지분은 연내 매각 유리
만약 기존에 한 채의 주택이 있는데 투자용으로 재개발 지분을 사놓은 경우라면 비과세는 물론이고 내년부터 양도세 중과도 피할 수 없다.
재개발 지분 자체가 1가구 1주택 비과세 요건을 충족시킬 수 없기때문이다.
이 경우 양도세 중과를 피하려면 연내 빨리 재개발 지분이나 기존 주택을 매각하는 것이 유리하다.
물론 재개발 지분 즉 노후 주택의 건물을 멸실시켜 나대지(토지) 상태로만 남겨놓으면 관리처분인가 전에는 '나대지 1개 필지+주택 한 채'를 소유한 것이 돼 기존 주택의 비과세를 노려볼 수 있다.
그러나 노후주택 건물 역시 재개발 지분의 가치를 평가할 때 포함되기 때문에 일정 부분 손해를 감내해야 하는 등의 부담이 있다.
서욱진 기자 venture@hankyung.com
도움말=원종훈 국민은행 PB팀 세무사 (music6311@empal.com)
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