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재개발 추진위에서 시공자 선정은 불법, 추진위 업무의 한계 | 세부법규,해석 2006.08.17 17:09

별슴(yurisung7) 카페매니저 http://cafe.naver.com/pcrs/1531


재개발 추진위에서 시공자 선정은 불법

재개발의 시공자 선정하는 것은 도시및주거환경정비법 2006.5.24(법공포 3개월후) 아시다시피 조합설립 이후로 변경되게 되었습니다.

그렇다고 그 이전에 추진위 단계에서 시공사를 선정하는 것은 합법하느냐 그렇지 않습니다.
추진위 단계에서 시공자를 선정하는 것은 불법입니다.

1. 재개발 추진위에서 시공자 선정이 불법인 이유
그에 대한 근거 규정을 본다면

1) 관련 근거
첫째, 도시정비법 제24조 제3항 6조에서는 시공사는 제1항의 조합의 조합원으로 구성되는 총회에서 하도록 하고 있습니다. 즉 추진위는 토지소유자의 과반수로만 이루워지지만 조합은 토지소유자 4/5이상의 동의를 밟아 전체 토지소유자등이 조합원이 되는 것입니다.

즉 전체 토지소유자가 시공사 선정에 의결을 행사할수 있어야하는 것입니다.

둘째, 도시정비법 제18조 제1항에서는 조합은 법인으로 한다고 했습니다.

법인이라함은 사단법인으로서 등기를 함으로서 완성되는 것으로서 조합원과 임원(이사)로 구성되어 재산처분권과 조합정관을 가지게되는 것입니다. 즉 전문적인 사단법인이 되는 것입니다.

셋째, 추진위는 도시정비법 제13조에 의하면 토지소유자 과반수의 동의를 얻어 구성되고 법 제14조와 시행령 제22조 (추진위원회의 업무)에서 시공사 선정에 대하여 규정하고 있지 않고 있습니다.

 

이에 따른 건설교통부 고시 제165호 정비사업조합설립추진위원회 운영규정 제5조(추진업무 등), 제5장 사업시행 등

제28조(정비사업전문관리업자의 선정 및 계약) 
제29조(용역업체의 선정 및 계약)만 규정하고 있는 것입니다.

만일 추진위에서 시공사 선정 규정을 하게되면 도시정비법 제 24조와 제18항에 위배되는 것이기 때문입니다.


넷째, 시공사 선정과 계약체결은 조합의 총회에서 결정하는 것은 임의 규정 즉 '~ 할수 있다' 가 아닌 강행적 규정 '~한다' 입니다.

 

즉 임의적으로 이를 추진위나 대위원회가 그 권한을 위임을 받아 행사하는 것은 도시정비법 제24조 3항 강행적 규정 '총회의 의결을 거쳐야 한다.' 와 동조 3항 '5. 예산으로 정한 사항외에 조합원의 부담이 될 계약 6. 철거업자·시공자·설계자 의 선정 및 변경'에에 위배되는 것입니다.

 

이를 대위원회나 추진위원회에 위임하는 것은 도시 정비법 시행령 제35조 제1항에 위배되는 것입니다.

따라서 추진위에서 시공사 선정과 계약의 위임은 불법인 것입니다.


재개발 추진위의 업무의 한정

2) 처벌

만일 추진위에서 이를 위배하고 시공사를 선정한다면 이는 행정형벌로서 제85조 (벌칙) '5. 제24조의 규정에 의한 총회의 의결을 거치지 아니하고 동조제3항 각호의 사업을 임의로 추진하는 조합의 임원'는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다. 적용을 받을 수 있습니다.


3) 현실

그런데 건설사는 이 법망을 어떻게 피했을까요?

우선 추진위 단계에서 전체 토지 소유자들의 4/5이상 참석하여 시공사 선정에 참석하게 하고 그리고 이를 기반으로 가계약을 하여 조합설립 이후 본계약을 통해 시공사를 선정하게 하는 것입니다.

 

그리고 로비력과 소송능력 법률능력을 통해 이에 대해 무력화를 시키는 것입니다.

만일 소송이 진행되더라도 조합설립의 단계를 빠르게 밟으므로서 조합원의 추가 동의를 받아 하자 보완을 하게 되는 것입니다.

여기서 건설사 가지는 약점이 보통 잘 알거나 재개발에 대해서 양심이 있는 추진위라면 ?? 보통 시공자 선정만 합니다. 즉 공사계약은 조합설립이후에 하도록 건설교통부 공사계약서 제52조 (공사의 효력) 부분에 총회의 사전 동의를 밟도록 하고 있으나 이도 무력화 시켜 추진위 단계에서 시공사 선정시 공사계약까지 해버리는 것입니다.

이는 아주 조합원들에게 불리한 것으로서 어쩔수 없이 시공자를 선정하더라도 공사계약은 조합설립 이후에 하는 것이 조합원들에게 유리한 것입니다.

만일 추진위 단계에서 시공사 선정과 공사계약을 했다면 불법이나 이가 소송으로 간다면 로비와 자금력에 자신을 가진 건설업자가 유리한 면이 많습니다.

 

그러나 이러한 법률 관계를 아는 변호사를 만난다면 건설사의 시공자 선정은 무효 판정을 받게되는 곤란한 경우가 발생됩니다.

로비력과 자금력에 자신하다 패소 판정을 받은 건설사도 종종 자주 있습니다. (제가 한번 혼낸 적이 있습니다.^^)

또한 이러한 관계를 행정기관에 사전에 증명하고 담당 공무원이 인지를 한다면 이를 무시하고 시공사를 인정해주게 된다면 해당 책임은 담당 공무원에게 있는 것입니다. 건설업자의 약점은 행정기관에 있으므로 행정기관을 압박하는 것이 가장 효과적입니다.

4) 어떻게 대응할 것인가?
- 전문 변호사의 도움,
- 행정기관 및 추진위, 건설업자에게 내용증명
- 담당 행정기관에게 민원 증명

잘 공부하셔서 법률 관계를 명확하게 인지하시여 관련 자들에게 논리의 승리를 하셔야 합니다.

근데 무지 어려운 일입니다. 건설업자가 말도 안되는 조건으로 추진위와 협작을 한다면 해 볼만합니다.

현재 재건련과 건교부 및 행정기관에서는 건설사와 조합의 영향으로 추진위에서 시공사 선정을 로비를 하고 관행화하는 문제점 때문에 이번에 법개정이 된 것입니다.

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2. 관련 법령 및 근거

도시및주거환경정비법

제13조 (조합의 설립 및 추진위원회의 구성)
②제1항의 규정에 의한 조합을 설립하고자 하는 경우에는 토지등소유자 과반수의 동의를 얻어 위원장을 포함한 5인 이상의 위원으로 조합설립추진위원회(이하 "추진위원회"라 한다)를 구성하여 건설교통부령이 정하는 방법 및 절차에 따라 시장·군수의 승인을 얻어야 한다. <개정 2005.3.18>

제14조 (추진위원회의 기능)

 

①추진위원회는 다음 각호의 업무를 수행한다.

1. 제12조의 규정에 의한 안전진단 신청에 관한 업무

2. 제69조의 규정에 의한 정비사업전문관리업자(이하 "정비사업전문관리업자"라 한다)의 선정

3. 개략적인 정비사업 시행계획서의 작성

4. 조합의 설립인가를 받기 위한 준비업무

5. 그 밖에 조합설립의 추진을 위하여 필요한 업무로서 대통령령이 정하는 업무

 

②추진위원회는 제15조제2항의 규정에 의한 운영규정이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 정비사업전문관리업자를 선정하여야 한다.

③추진위원회가 제1항의 규정에 의하여 수행하는 업무의 내용이 토지등소유자의 비용부담을 수반하는 것이거나 권리와 의무에 변동을 발생시키는 것인 경우에는 그 업무를 수행하기 전에 대통령령이 정하는 비율 이상의 토지등소유자의 동의를 얻어야 한다.


제16조 (조합의 설립인가 등)

①주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 토지등소유자의 5분의 4이상의 동의를 얻어 정관 및 건설교통부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수의 인가를 받아야 한다. 인가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 조합원의 동의없이 시장·군수에게 신고하고 변경할 수 있다.

제18조 (조합의 법인격 등)

①조합은 법인으로 한다.

②조합은 조합 설립의 인가를 받은 날부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에서 대통령령이 정하는 사항을 등기함으로써 성립한다.

③조합은 그 명칭 중에 "정비사업조합"이라는 문자를 사용하여야 한다.


제24조 (총회개최 및 의결사항)

①조합에 조합원으로 구성되는 총회를 둔다.

③다음 각호의 사항은 총회의 의결을 거쳐야 한다.
1. 정관의 변경(제20조제3항 단서의 규정에 의한 경미한 사항의 변경에 한한다)
2. 자금의 차입과 그 방법·이율 및 상환방법
3. 제61조의 규정에 의한 비용의 금액 및 징수방법
4. 정비사업비의 사용
5. 예산으로 정한 사항외에 조합원의 부담이 될 계약
6. 철거업자·시공자·설계자의 선정 및 변경


제85조 (벌칙) 다음 각호의 1에 해당하는 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다. <개정 2005.12.7>

5. 제24조의 규정에 의한 총회의 의결을 거치지 아니하고 동조제3항 각호의 사업을 임의로 추진하는 조합의 임원



도시및주거환경정비법 시행령

제22조 (추진위원회의 업무) 법 제14조제1항제5호에서 "대통령령이 정하는 업무"라 함은 다음 각호의 사항을 말한다.

1. 법 제13조제2항의 규정에 의한 조합설립추진위원회(이하 "추진위원회"라 한다) 운영규정의 작성

2. 토지등소유자의 동의서 징구

3. 조합의 설립을 위한 창립총회의 준비

4. 조합정관의 초안 작성

5. 그 밖에 추진위원회 운영규정이 정하는 사항


제35조 (대의원회가 대행할 수 없는 사항) 법 제25조제2항에서 "대통령령이 정하는 사항"이라 함은 다음 각호의 사항을 말한다. <개정 2005.5.18>

1. 법 제24조제3항제1호·제2호·제5호 내지 제7호 및 제10호의 사항

4. 법 제24조제4항의 규정에 의하여 총회에 상정하여야 하는 사항


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건설교통부 고시 제165호

정비사업조합설립추진위원회 운영규정

제5조(추진업무 등)

 

①추진위원회는 다음 각호의 업무를 수행한다.

1. 법 제12조의 규정에 의한 안전진단 신청에 관한 업무(주택재건축사업에 한한다)

2. 법 제69조의 규정에 의한 정비사업전문관리업자(이하 “정비사업전문관리업자”라 한다)의 선정

3. 개략적인 사업시행계획서의 작성

4. 조합의 설립인가를 받기 위한 준비업무

5. 추진위원회 운영규정 작성

6. 조합정관 초안 작성

7. 토지등소유자의 동의서 징구

8. 조합의 설립을 위한 창립총회의 준비

제5장 사업시행 등

제28조(정비사업전문관리업자의 선정 및 계약)

①정비사업전문관리업자의 선정은 일반경쟁입찰 또는 지명경쟁입찰방법으로 하되, 1회 이상 일간신문에 입찰공고를 하고, 현장설명회를 개최한 후 참여제안서를 제출받아 선정한다. 다만, 미응찰 등의 이유로 3회 이상 유찰된 경우에는 국가를당사자로하는계약에관한법률을 준용하여 수의계약할 수 있다.

②추진위원회는 제1항의 규정에 의하여 선정된 정비사업전문관리업자와 그 업무범위 및 관련사업비의 부담 등 사업시행 전반에 대한 내용을 협의한 후 별도의 계약을 체결하여야 한다.

③추진위원회는 제2항의 규정에 의하여 정비사업전문관리업자와 체결한 계약서를 추진위원회 운영기간동안 사무소에 비치하여야 하며, 토지등소유자의 열람 또는 복사요구에 응하여야 한다. 이 경우 복사에 드는 비용은 복사를 원하는 토지등소유자가 부담한다.


제29조(용역업체의 선정 및 계약)

①제28조제1항의 규정은 제5조제2항의 규정에 의한 건축사사무소의 선정과 관련하여 이를 준용한다. 이 경우 “정비사업전문관리업자”는 “건축사사무소”로 보며, 단서중 “3회”를 “2회”로 변경한다.

②그 밖에 사업추진을 위한 용역업체의 선정 및 계약방법은 추진위원회가 정한다.


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참조 : 시공사 선정에 대한 개정 법률

도시및주거환경정비법

제11조 (시공자의 선정)

①주택재개발사업조합 및 도시환경정비사업조합은 조합설립인가를 받은 후, 주택재건축사업조합은 사업시행인가를 받은 후 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다. <개정 2003.5.29, 2005.3.18, 2006.5.24>

②제1항의 규정에 의한 조합은 제1항의 규정에 의한 시공자를 건설교통부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 선정하여야 한다. <개정 2005.3.18, 2006.5.24>



부칙 <제7960호,2006.5.24>
①(시행일) 이 법은 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행한다.

②(시공자 선정에 관한 적용례) 제11조제2항의 개정규정 중 주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 경우는 이 법 시행 후 최초로 추진위원회의 승인을 얻은 분부터 적용한다.