▣ OS요원의 주민을 현혹하는 말 과 문제점

 

▣ OS요원(홍보하는 아줌마들)의 주민을 현혹하는 말 과 문제점 

1. 빌라 24평 살고있으면, 아파트 24평을 준다.

*당연히 24평은 입주 할 수 있으리라 본다. 하지만 재개발은 주민의 대지

 지분을 가지고 그 땅위에 아파트를 건설하여 분양하는것이기 때문에, 2군데

 감정평가 기관을 통해서 권리가액이 정해집니다.

*예)빌라 20평에서 24평 아파트 입주의 경우

빌라의 가격은 감정가 5600만 정도로 인정되어, 분양가 2억4천만원으로

볼 때, 본인 부담금은 1억8천4백만원과 등기비 등 약 2억원 추가 부담됨

단, 향후 공사 진행과정에서 발생되는 추가 분담금은 별도로 증액됩니다.

감정평가를 통해 정해지는 권리가액이 현실적인 금액에 미치지 못하여

추가 부담금을 약 2억원의 추가 부담금이 발생되어 현실적으로  원주민이

입주할 확률은 불과 10%에서 많게는 20%에 불과하다. 

 

#아직도 우리지역 부평3동 신촌에서는 일부 주민들은 1:1 보상으로 착각을 하고 계시는 분들이 많습니다.

   단호히 말씀드리자면 대한민국에 1:1 보상은 존재하지 않습니다.

2. 대지분이 50평이면 40평이상 아파트를 준다.

  *조합원의 권리가액은 위의 1항과 마찬가지로 결정되기 때문에 당연히 본인이 추가부담금을 지출해야 한다.

 例) 대지50평, 건평 30평, 1층 기와집일 경우

 1)공시지가=평당 200만원

 2)감정평가시 종전 권리가액=평당 공시지 x 대지면적 x 130%~150%

 종전가액 : 200만원x50평x1.5배 =1억 5천만원

 종후평가액=종전 권리가액x비례율(85%~ 95%)

 *비례율=총분양가 수입-총 공사비/조합원 총 종전 권리가액

 ∴비례율 90%의 경우 : 1억5천만원x0.9=1억3천오백만원

               [종전가액보다 1,500백만원이 다운됨]

           100%의 경우 : 1억5천만원x1=1억5천만원

           110%의 경우 : 1억5천만원x1.1=1억6천5백만원[이익금1,500만원]

 

3. 주민들에게 개발 이익금을 돌려준다.

   통상 개발 이익금은 개발 이익률에의해 추가분담 또는 추가부담금을 경감 시켜주는데, 개발이익률은 비례율이라고 하는데 비례율이 100%이상이 나와야 사업성이 있으며 조합원들에게 이익금이 분배 될 수 있다.

   조합원들에게 단 1%의 이익금이라도 배당이 되어야 되는데, 요즘 신문과 방송에  보도된 바와 같이  조합간부들의 부정부패와 비리가 엄청나다. 이들은 시공사와 짜고 수백억원의 추가 공사비를 인상해주고, 자재는 원래 계약서에 명시된 품목과 메이커를 바꾸거나 누락 시켜서 엄청난 폭리를 취해 그 비용을 조합원들에게 부담시킨다.

 

∴ 결국 개발 이익금은커녕 조합원들에게 추가분담금이 발생할 수 밖에 없다.

4. 개발하면 조합원들의 재산가치가 올라간다.

    즉 권리가액에 높아진다.

    조합들의 권리가액이 올라간다는 것은 재개발 여파로 일시적으로 실거래가 상승되어 공시지가가 올랐기 때문이다.

 

    2항에서 설명한바와 같이 조합원의 권리가액이 상승되면 비례율이 낮아지기 때문에 오히려 조합원이 아파트를 분양 받기 위해서는 추가 부담금이 늘어나게된다.

 

    결국 재산가치가 상승된다는 것은 눈앞에 보이는 일시적인 실거래가 상승만 바라보면 향후 조합 설립후 아파트에 입주할 시점에서는 본인의 추가 부담금 만 늘어나는것이어서 조합원들은 재산의 가치가 올라가는 것이 아니라 오히려 떨어진다.

 

5. 권리가액이 적더라도 입주권을 받을 수 있으니까 좋지 않은가? 
물론 서울 강남처럼 입주권이 몇억씩 간다면 이익이 된다.

   그러나 인천의 경우 송도 신도시를 제외하고는 딱지 가격은 1~2천 만원 수준이며, 지역에 따라서는 오히려 마이너스(-)를 기록하고 있다.

    또 앞으로 청라지구 ․ 검암지구 등 대단위 아파트 단지가 들어서고 인천지역 개발예정지구 180 여곳의 일부만 재개발이 되어도 인천의 아파트는 공급 과잉으로 가격이 폭락할 것이 뻔하다. (우리 동네 밖에 있는 부동산에 가서 상담해보시면 금방 알 수 있습니다.)

 

6. 지금 동의을 안하면 20%의 손해를 봅니다

   전혀 그렇지 않습니다.

  조합원의 재산에 대한 감정평가는 조합 설립후 사업시행인가 고시 이후에 

  감정평가를 하게 되어 있습니다.

   아무런 근거는 없는 소위 말하는 반협박에 불과합니다.

   조합설립 전단계에 있는데 무슨 근거로 지금 제출하면 20% 이익을 보고, 제출을 안하면 20% 손해본다고 하는데 조합원 재산의 감정평가는 균등하게배분하는것을 원칙으로 하도록 법에 규정하고 있습니다 

 

7. 향후 프리미엄이 엄청나다.

‘인천시 도시 및 주거환경 정비기본계획’이 확정, 지난 8월 1일 고시됐다.

124곳이 정비예정구역으로 최종 확정했다. 4곳(주안 2동 3곳과 부평 신촌구역)은 재심의 를 통해 정비예정구역의 범위 등을 결정할 방침이다.

확정된 지역의 사업유형은 주거환경개선 5곳, 주택재개발 69곳, 주택재건축 18 곳, 도시환경정비 20곳, 정비사업유형 유보 12곳 등이다.

우리지역 부평구에서는 재개발 18, 재건축 1, 도시환경정비 3, 주거환경정비 1, 사업유형 유보 1곳이 정비예정구역으로 확정됐다.

위와같이 인천시 전체가 재개발로 인하여 아파트가 우후죽순 건설되면 공급과인으로 인하여 프리미엄은 커녕 미분양 사태가 발생될 것은 뻔한 이치인데 어떻게 프리미엄이 붙는단 말인가?

아래는 [중부일보] 2006.08.28 인터넷판 신문을 요약한 내용이다.

“인천지역 재건축·재개발 부동산 시장 위축” 제목하의 기사를 간추려 보면 27일 인천지역 부동산 업계에 따르면 전국적으로 붐을 이뤘던 부동산 시장이 정부의 부동산 억제책과 각종 택지개발에 따른 아파트 과잉공급으로 인해 위축되고 있다.

 

특히 재건축·재개발 지역 아파트의 경우 소위 로얄층이라고 불리는 일조권과 조망권이 보장된 고층을 제외하고는 당초 분양가에도 못미치는 가격에 거래 되고 있다.

 

내년 7월 9천세대의 입주를 목표로 공사가 진행중인 남동구 A주공의 경우 당초 평당 750만원의 분양가에 프리미엄 4천만원 이상을 줘야 거래가 가능했으나 최근 40평 이하의 일반 평수의 경우 분양원가보다 평당 약 30~100만원이 하락한 가격에 거래되고 있다.

 

또한 일부 평수의 경우 프리미엄이 1천만원에서 2천만원으로 형성되어 있지만 수분양자의 물가상승률 대비 은행이자와 각종 세금을 제외하면 분양 당시 가격보다 1천만원 정도 손해를 보며 매물을 내놓는 실정이다.

 

한국공인중개사협회 인천시지부 박홍주 남동구지회장은 "최근 거래되고 있는 재건축·재개발 아파트들의 경우 택지개발지구 아파트 보다 생활 환경이 나쁘기 때문에 오히려 신도시나 택지지구로 시민들이 몰리는 편"이라며 "그러나 전반적으로 봤을때 프리미엄을 얹어 주고 거래하는 아파트들이 적어지고 있는 추세"라고 말했다.