왕창’ 바뀌는 도시정비법, 전격 大해부 ①법 제2조 관련 - 개정경위와 파장의 끝은 어디인가?

왕창’ 바뀌는 도시정비법, 전격 大해부 ①법 제2조 관련 - 개정경위와 파장의 끝은 어디인가?

 

지난달 27일 국토부는 도시정비법 총 88개 조의 60%에 달하는 52개 조에 대한 개정안을 입법예고했다. 지난 2003년 7월 1일 도시정비법이 시행된 이래 최대의 개정으로 일컬어지는 이번 개정은 그 방대한 양과 함께 ‘잘된 점’과 ‘잘못된 점’이 서로 상존하고 있다는 평을 받고 있다. 본지는 지난호에 이미 중요 개정내용을 보도한 바 있지만 구독자들의 청탁이 쇄도해 이번호부터 국토부의 입법예고안 전체에 대해 상세히 분석·보도한다.

 

노후·불량건축물 정의 조례위임 법률로 정해

주택단지 주택법보다 도시정비법 범위 넓어

 

법 제2조제3호 ‘노후·불량건축물’

 

현행법 제2조(용어의 정의)   3. "노후·불량건축물"이란 다음 각목의 1에 해당하는 건축물을 말한다.  가. 건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 건축물  나. 다음의 요건에 해당하는 건축물로서 대통령령이 정하는 건축물    (1) 주변 토지의 이용상황 등에 비추어 주거환경이 불량한 곳에 소재할 것    (2) 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 건설하는 경우 그에 소요되는 비용에 비하여 효용의 현저한 증가가 예상될 것  다. 도시미관의 저해, 건축물의 기능적 결함, 부실시공 또는 노후화로 인한 구조적 결함 등으로 인하여 철거가 불가피한 건축물로서 대통령령이 정하는 건축물 입법예고안   나. 다음 요건에 해당하는 건축물로서 대통령령이 정하는 범위 내에서 시ㆍ도 조례가 정하는 건축물   (1) ~ (2) (현행과 같음)  다. 도시미관의 저해, 건축물의 기능적 결함, 부실시공 또는 노후화로 인한 구조적 결함 등으로 인하여 철거가 불가피한 건축물로서 대통령령이 정하는 범위 내에서 시ㆍ도 조례가 정하는 건축물 부칙 이법은 공포한 날부터 시행한다.

 

◆노후·불량건축물의 의의 및 위임 근거
이번 개정안 첫 페이지를 장식한 것은 그동안 법률의 위임 없이 시행령으로만 시·도조례로 위임해 위헌시비에 있었던 노후·불량건축물에 대한 규정이다.

국토부는 이번 개정에서 법 제2조제3호나목의 노후·불량건축물 정의를 ‘대통령령이 정하는 건축물’에서 ‘대통령령이 정하는 범위 내에서 시·도조례가 정하는 건축물’로 바꿨다.

노후·불량건축물은 정비계획수립, 구역지정 등 도시정비법에서 중요한 역할을 차지하고 있다. 특히 각 시·도는 조례를 통해 노후·불량건축물의 정의를 별도로 정하는 것은 물론 노후·불량건축물 수를 백분율로 환산해 이를 구역지정 요건으로 정해놓고 있을 정도다.

이와 같이 노후·불량건축물이 정비사업에서 중요한 역할을 차지하고 있음에도 불구하고 그동안 도시정비법은 법률에서 ‘건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 건축물’, ‘건축물을 철거하고 새로운 건축물을 건설하는 경우 그에 소요되는 비용에 비하여 효용의 현저한 증가가 예상되는 건축물’ 등으로만 정의했을 뿐이다. 그러면서 도시정비법은 일부 건축물에 대한 노후·불량건축물의 요건을 시행령에서 정하도록 위임했으며 시행령(제2조제1항 및 제2항)에서 또다시 일부요건을 시·도조례로 위임했다.

이에 따라 서울시 등은 시행령을 근거로 조례에서 노후·불량건축물의 요건을 만들어 놓았으나 노후·불량건축물의 정의는 법률에서 위임하지 않았다.

다시 말해 노후·불량건축물 관련, 그 수에 대해서만 위임한 것이지 의미에 대해서 위임하지 않았던 것이다. 국토부는 이번 개정안에서 비로소 근거를 마련해 ‘서울시 도시정비조례 규정을 시행령에서 받아들인 것’이라는 종전의 비판에서 자유로울 수 있게 됐다. 전문가들은 ‘법률로 끌어올려 정통성을 인정받기 위한 국토부의 조치’인 것으로 풀이하고 있다.

 

◆구역지정요건과 불가분
도시정비법 시행령 별표1(정비계획 수립대상구역) 제5호에는 무허가건축물의 수, 노후·불량건축물의 수, 호수밀도, 토지의 형상 또는 주민의 소득수준 등 정비계획 수립대상구역의 요건은 필요한 경우 주거환경개선사업 내지 도시환경정비사업의 정비계획 수립대상 범위 안에서 시·도조례로 이를 따로 정할 수 있도록 위임했다.

서울시 도시정비조례에서는 제3조에서 노후·불량건축물의 의미를, 제4조에서 정비계획 수립대상 정비구역 지정 요건을 규정하고 있다.

제4조를 보면 주거환경개선구역의 지정 요건은 호수밀도가 80 이상인 지역으로서 노후·불량건축물의 수가 대상구역 안의 건축물 총수의 60% 이상인 지역, 재개발구역 지정 요건은 면적이 1만㎡ 이상으로서 주거환경개선구역의 요건과 같이 노후·불량건축물의 수가 건축물 총수의 60% 이상인 지역으로 규정하고 있다. 이는 2003년 12월 30일 조례 제정시 노후·불량건축물의 수를 2/3 규정했던 것을 2006년 1월 1일 개정에서 현재의 60%로 낮춘 것이다.

주거환경개선사업과 재개발사업과는 달리 재건축사업에서는 노후·불량건축물에 대해 시행령 별표1 제3호에서 직접 규정하고 있다. 그러나 공동주택 재건축사업상 노후·불량건축물의 수는 기존 세대수 또는 재건축사업 후의 예정세대수가 300세대 이상이거나 그 부지면적이 1만㎡이상인 지역이다. 또한 단독주택 재건축사업의 경우, 노후·불량건축물이 당해 지역 안에 있는 건축물수의 2/3 이상을 요구한다.

 

◆재정비촉진사업의 확장유발
재개발사업을 시행하는 재정비촉진구역의 경우 도시정비법 시행령 별표1 및 그 위임에 따라 조례에서 규정하고 있는 호수밀도, 세장형이거나 부정형인 토지 및 과소필지의 비율과 주택접도율(재정비촉진구역 안의 건축물 중 도로에 접한 건축물의 비율을 말한다) 등을 20% 범위 안에서 완화하여 시도 조례로 정한 범위 안에서 재정비촉진구역으로 지정할 수 있다.

이와 관련 국토부는 지난 3월경 노후·불량건축물 수 규정도 함께 완화할 목적으로 개정을 시도한 바 있으나 부동산투기를 유발한다는 이유로 불발에 그치기도 했다.

법률의 뒷받침으로 위임 받게 될 노후·불량건축물에 대해 향후 시·도 도시정비조례 완화 개정이 도시정비법과 재정비특별법상 구역지정 요건 완화로 이어져 사업 범위가 확장될 것으로 보인다.

 
법 제2조제7호 ‘주택단지’

현행법   7. "주택단지"란 주택 및 부대·복리시설을 건설하거나 대지로 조성되는 일단의 토지로서 대통령령이 정하는 범위에 해당하는 일단의 토지를 말한다. 시행령 제5조(주택단지의 범위) 법 제2조제7호에서 "대통령령이 정하는 범위에 해당 하는 일단의 토지"라 함은 다음 각 호의 토지를 말한다. <개정 2003.11.29, 2005.5.18>  1. 주택법 제16조에 의한 사업계획승인을 얻어 주택과 부대ㆍ복리시설을 건설한 일단의 토지  2. 제1호에 의한 일단의 토지 중 도시계획시설인 도로 그 밖에 이와 유사한 시설로 분리되어 각각 관리되고 있는 각각의 토지  3. 제1호에 의한 일단의 토지 2 이상이 공동으로 관리되고 있는 경우 그 전체 토지  4. 법 제41조에 의하여 분할된 토지 또는 분할되어 나가는 토지   입법예고안  7."주택단지"란 주택 및 부대·복리시설을 건설하거나 대지로 조성되는 일단의 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 일단의 토지를 말한다.  <신설>가.「주택법」제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 주택과 부대ㆍ복리시설을 건설한 일단의 토지    <신설>나. 가목에 따른 일단의 토지 중 도시계획시설인 도로 그 밖에 이와 유사한 시설로 분리되어 각각 관리되고 있는 각각의 토지    <신설>다. 가목에 따른 일단의 토지 2 이상이 공동으로 관리되고 있는 경우 그 전체 토지       <신설>라. 제41조에 따라 분할된 토지 또는 분할되어 나가는 토지   <신설>마. 「건축법」제11조에 따라 건축허가를 얻어 아파트 또는 연립주택을 건설한 일단의 토지

◆주택단지의 의의 및 위임 근거
주택단지란 주택 및 부대·복리시설을 건설하거나 대지로 조성되는 일단의 토지로서 대통령령이 정하는 범위에 해당하는 일단의 토지이다(법 제2조제7호). 이 위임에 의해 시행령 제5조에서는 주택단지의 범위를 규정하고 있다.

이는 시행령에서의 주택단지 개념이 주로 안전진단 신청과 재건축조합의 동의율 산정 및 조합설립인가를 받기 위한 특례조항관련 주택단지 분할과 관련돼 있다.

즉, 주택법에 비해 도시정비법은 재건축사업에서의 안전진단 신청 범위와 재건축조합설립 동의율 산정(법 제16조제2항) 등을 위해 2~3개 이상의 주택단지를 하나로 묶어야 할 필요가 있어 주택단지 범위를 확장했다.

주택법상 ‘주택단지’란 법 제16조에 의한 주택건설 사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 얻어 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건설하거나 대지를 조성하는 데 사용되는 일단의 토지를 말한다. 다만, 철도·고속도로·자동차전용도로, 폭 20미터 이상인 일반도로, 폭 8미터 이상인 도시계획예정도로 및 위의 각 시설에 준하는 것으로 분리된 토지는 이를 각각 별개의 주택단지로 보고 있다(법 제2조제4호).

이와 같이 주택법에서는 주택단지로 한정하되, 도로 등으로 분리된 토지에 대해서는 별개의 주택단지로 간주함으로써 새롭게 들어설 주택건설을 위한 도시정비법보다 적은 규모의 주택단지가 될 것이다.  

◆ 개정안과 위임 근거
기존 시행령 제5조제1호부터 제4호까지 법률로 넘어 왔으며, 신설 규정인 ‘건축법 제11조에 따라 건축허가를 얻어 아파트 또는 연립주택을 건설한 일단의 토지’를 주택단지의 개념으로 추가했다. 현행 도시정비법 시행령 제5조에서 주택단지를 규정하면서 ‘주택법 제16조에 의한 사업계획승인을 얻어 주택과 부대ㆍ복리시설을 건설한 일단의 토지’로 규정하고 있는 것이 그것이다.

주택법에 의한 ‘사업계획승인을 얻어 주택과 부대ㆍ복리시설을 건설한 일단의 토지’ 외에도 ‘건축법 제11조에 따라 건축허가를 얻어 아파트 또는 연립주택을 건설한 일단의 토지’까지 포함하여 도시정비법에서 정의하고 있다.

즉, 주촉법 또는 주택법 시행 이전에 건축법에 의한 건축허가로 주택단지를 조성했던 워커힐아파트 등 예외적인 단지들에 대한 재건축사업, 리모델링사업에 대한 동의율과 주상복합건물 등과 관련된 규정이다.

개정안인 제2조제3호와 제7호는 공포한 날부터 효력이 발행한다.

 

<편집국>

 

TIP   건축법 제11조(건축허가) ① 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 한다. 다만, 21층 이상의 건축물 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물을 특별시나 광역시에 건축하려면 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야 한다.

 

[도시개발신문]