추진위의 사업계획서는 총회를 통해 토지등 소유자 1/2 이상의 동의를 얻어야

추진위의 사업계획서는 총회를 통해 토지등 소유자 1/2 이상의 동의를 얻어야 | 세부법규,해석  2006.10.15 16:19 
 
별슴(yurisung7)  카페매니저   http://cafe.naver.com/pcrs/1759 
 
 
>추진위에서 장소가 없다는 핑계로 조합 설립동의서 작성후

>전체 동주민을 10번 나누어 사업 설명회 한다고 합니다.

>이런 경우도 있나요?

 ******** 창립총회가 아닌 말 그대로 주민설명회라면 상관없을듯합니다. 창립총회는 주민들을 모아놓고 그 자리에서 적절한 절차에 의해 조합장등을 선출해야하는데 그렇지 않고 현 추진위단계에서 조합설립목적으로 한 주민설명회라면 특별한 문제는 없어 보입니다. 10/13 18:49  
 
 lacod2  조합설립목적인데 동의서 제출후 한다면 ,사업 계획서도 구체적인 공개없는데 동의서 제출해야 하나요? 10/14 08:36  
 
 ********  조합설립동의서엔 기본적인 사업계획이 포함되어있는걸로 알고 있으며 사업시행인가전까지의 사업계획은 어느정도 변경의 여유가 있을수 있습니다. 또한 사업시행인가전에 사업시행에 관한 동의서를 한번 더 제출해야하므로 별다른 문제점은 없다고 보여집니다. 참고적으로 재개발에서 조합설립동의율은 80%이나 사업시행동의율은 정관에 정하게끔 되어 있고 법규정에는 구체적으로 몇%의 동의를 받으라는 규정은 없습니다. 10/14 17:35  
 
 lacod2  결국은 지금까지 정비관리업체,설계사무소선정,경비처리및 예상집행 보고도 없는데 동의서 작성해도 무관하다는 말씀인가요?최소한 지정경쟁입찰 했다면 지정배경에 대하여 주민에게 설명하여야 마땅하다고 생각하는데... 10/15 01:06  

 

 

* 카페 운영자 별슴입니다.

 

 

1. '사업계획서'는 우선 주민총회의 1/2 이상의 동의를 받지 않고 작성되고 이를 공개하지 않아도 불법입니다.

 

도시정비법 시행령 제26조 및 시행규칙 제7조 추진위가 조합설립 인가 시 건축물의 '설계에 개요'에 해당되는 '사업계획서'의 동의를 받고 토지등의 소유자에게 열람 할 수 있도록 하고 있습니다. 그리고 동법 제15조에 의하여 추진위 규정은 건교부 고시( 제165호, 제2006-330호 2006. 8.25) 로 행정부 인허가를 받은 추진위는 의무적으로 적용하게 되어 있습니다.

 따라서 건교부 고시 추진위 규정 제8조 2항에 따르면 사업계획서는 추진위를 찬성한 토지등 소유자 1/2 이상의 동의를 받도록 되어 있으며, 그 철자는 추진위 규정 제21조에 의하여 총회의 동의를 받아야합니다.

즉 총회라는 것은 인감동의서를 첨부한 서면동의서로 대체되는 절차가 아니라 당사자의 참석 총회인 것입니다.

뿐만 아니라 동규정은 정비관리업체,건축사(설계)사무소선정[대략적인 설계의 개요업무를 말하는것이지, 관리처분의 분양

설계자는 아닙니다.]도 동일하게 적용받는 것입니다.

 

만일 이를 불이행하고 있다면 동 추진위 규정 제20조에 의하여 주민 1/5 이상 요구시 개최하여야 합니다.

 이를 이행하지 않고 행한 추진위 동의서는 하자 있는 동의서로서 무효의 가처분의 법률적 한계를 받습니다.(즉 소송으로 간다면

절차의 하자로 무효나 효력중지 가처분의 판결을 1심에서 받을 수 있습니다.)

 

그리고 '정비업체 선정'에 대하여 추진위 규정 제21조에 의하여 총회를 거친 후 동 규정 제9조에 의하여 서면통지등의 절차를 거쳐야하며 이러한 총회의 절차를 거치지 않고 선정하는 것은 도시정비법 제24조에 의해 무효이며 동법 제85조 벌칙에 의하여 2년이하의 징역또는 2천만원 이하의 벌금을 받을 수 있으며, 동법 제77조에 의하여 행정기관에 의하여 인허가 반려나 고발 등 감독 조치를 받을 수 있습니다. 이러한 민원이 누적 될 수록 해당 추진위는 입지는 좁아지게 되는 것입니다.

 

 

 

2. 추가 상식

 재개발이나 재건축의 조합설립 인감 동의서에 '설계의 개요'라는 부분이 간략히 있습니다.

이 부분을 보완하는 것이 사업계획서이며 현재 추진위 규정의 도시정비법의 조합설립동의서 양식은 조합원이나 토지 소유자들에게

일반 아파트의 분양자와 달리 대단히 불리한 부분이 많습니다. (그 이유에 대해서는 제 카페에 정책개발 게시판  '**신문 기사 연재 - 동의서와 비용분담, 위헌'를 참조) 그 피해 사례를 수 없이 접하고 있습니다. 그래서 과거 재개발법과 재건축법이 도시및주거환경정비법으로 통합되면서 시행령 제26조 (조합설립인가신청의 방법 등)에서 '설계의 개요'라는 재건축의 개념을 재개발에도 적용시켰으나 건교부 추진위 규정은 문제를 많이 내포하고 있습니다. 현재 도시정비법 상의 '설계의 개요'의 개념은 관리처분의 분양설계와 다른 것으로서

대략적은 면적에 대한 부분인데 두 개념의 차이는 해당 토지 소유자가 설계의 개요 10%이하(도시정비법 시행규칙 제12조 및 제38조) 및 비용분담 20%이하(주택법 시행규칙 제21조 1항, 대법 2004다3864 2005. 6. 23.)이 내에서 결정된다는 것입니다.

즉 쉽게 말해 분양설계에 해당하는 상세한 설계는 아니지만 대략적인 입주하여 거줄 할 면적에 대한 '설계의 개요'가 재개발에서도

동의를 받아야하는 것입니다. 그러나 현재 두 법이 통합되어 이러한 면이 강조되었지만 과거 재개발법을 답습하던 행정기관과 추진위

관련 업체에서는 이를 불분명하게 하고 조합설립 동의를 받는 면이 많습니다. 물론 재건축에서도 비용분담과 함께 가장 크게 나타나는

문제입니다. 

 

 

 

 

 

 

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가. 건교부 추진위 규정 

 

* 추진위 운영규정 건설교통부 고시 제165호, 고시 제2006-330호 2006. 8.25 개정 <모든 추진위는 고시 제2006-330호 2006. 8.25 개정와 '건교부 시행 주거환경팀-5387 (2006.10.1)' 근거 새로 개정된 추진위 규정을 변경하여야 함 >

제8조(토지등소유자의 동의) ①추진위원회는 법 제14조제3항의 규정에 의하여 다음 각호의 기준에 따라 토지등소유자의 동의를 얻어야 한다.
  2. 추진위원회의 구성에 찬성한 토지등소유자의 2분의 1 이상의 동의가 필요한 사항
   나. 제28조제1항의 규정에 의한 정비사업전문관리업자의 선정 및 변경
   다. 제28조제2항의 규정에 의한 정비사업전문관리업자와의 계약체결
   라. 제30조의 규정에 의한 개략적인 사업시행계획서의 작성 및 변경
   마. 제32조의 규정에 의한 재원조달방법의 결정 및 변경

 

③제1항의 규정에 의한 토지등소유자의 동의(동의의 철회를 포함한다)는 인감도장을 사용한 서면동의의 방법에 의하며, 인감증명서를 첨부하여야 한다.

 

제20조(주민총회) ①토지등소유자 전원으로 주민총회를 구성한다.
②주민총회는 위원장이 필요하다고 인정하는 경우에 개최한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 때에는 위원장은 해당 일부터 2월 이내에 주민총회를 개최하여야 한다.
1. 토지등소유자 5분의 1 이상이 주민총회의 목적사항을 제시하여 청구하는 때
2. 추진위원 3분의 2 이상으로부터 개최요구가 있는 때

 

 

제21조(주민총회의 의결사항) 다음 각호의 사항은 주민총회의 의결을 거쳐 결정한다.
  1. 제8조제1항의 규정에 의하여 토지등소유자의 동의가 필요한 사항
  2. 조합설립추진과 관련하여 추진위원회의에서 주민총회의 의결이 필요하다고 결정하는 사항

 

 

제5조(추진업무 등)
②추진위원회는 제1항제3호의 사업시행계획서의 작성을 위하여 필요한 경우 건축사사무소 등과 용역계약을 체결할 수 있다. 이 경우 계약기간은 제7조의 운영기간을 초과하지 아니하여야 한다.
③추진위원회는 주민총회에서 경쟁입찰의 방법으로 정비사업전문관리업자를 선정하여 제1항제2호를 제외한 제1항 각호의 업무를 수행하도록 할 수 있다.
④시공자?철거업자?감정평가업자?설계자(제2항에 의한 건축사무소 등과의 용역계약을 제외한다)의 선정 등 조합의 업무에 속하는 부분은 추진위원회의 업무범위에 포함되지 아니한다.

 

 

제30조(사업시행계획의 작성) 추진위원회는 다음 각호의 사항을 포함하여 개략적인 사업시행계획서를 작성하여야 한다.
  1. 용적률?건폐율 등 건축계획
  2. 건설예정 세대수 등 주택건설계획
  3. 철거 및 신축비 등 공사비와 부대경비
  4. 사업비의 분담에 관한 사항
  5. 사업완료 후 소유권의 귀속에 관한 사항

 

 

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나. 법규정 - 추진위

 

도시 및 주거환경정비법

 제14조 (추진위원회의 기능) ①추진위원회는 다음 각호의 업무를 수행한다.

2. 제69조의 규정에 의한 정비사업전문관리업자(이하 "정비사업전문관리업자"라 한다)의 선정
3. 개략적인 정비사업 시행계획서의 작성
4. 조합의 설립인가를 받기 위한 준비업무
5. 그 밖에 조합설립의 추진을 위하여 필요한 업무로서 대통령령이 정하는 업무

②추진위원회는 제15조제2항의 규정에 의한 운영규정이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 정비사업전문관리업자를 선정하여야 한다.

③추진위원회가 제1항의 규정에 의하여 수행하는 업무의 내용이 토지등소유자의 비용부담을 수반하는 것이거나 권리와 의무에 변동을 발생시키는 것인 경우에는 그 업무를 수행하기 전에 대통령령이 정하는 비율 이상의 토지등소유자의 동의를 얻어야 한다.
 
  제15조 (추진위원회의 조직 및 운영)
②건설교통부장관은 추진위원회의 공정한 운영을 위하여 다음 각호의 내용을 포함한 추진위원회의 운영규정을 정하여 관보에 고시하여야 한다.

 제16조 (조합의 설립인가 등) ①주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 토지등소유자의 5분의 4이상의 동의를 얻어 정관 및 건설교통부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장․군수의 인가를 받아야 한다.

 

 

시행령 제26조 (조합설립인가신청의 방법 등) ①법 제16조제1항 내지 제3항의 규정에 의한 토지등소유자의 동의는 다음 각호의 사항이 기재된 동의서에 동의를 받는 방법에 의한다. <개정 2005.5.18>
1. 건설되는 건축물의 설계의 개요
2. 건축물의 철거 및 신축에 소요되는 비용의 개략적인 금액
3. 제2호의 비용의 분담에 관한 사항(제1호의 설계개요가 변경되는 경우 비용의 분담기준을 포함한다)
4. 사업완료후의 소유권의 귀속에 관한 사항
5. 조합정관

②조합은 법 제16조제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 조합설립의 인가를 받은 때에는 정관이 정하는 바에 따라 토지등소유자에게 그 내용을 통지하고, 이해관계인이 열람할 수 있도록 하여야 한다

 

 

시행규칙 제7조 (조합의 설립인가신청 등) ①정비사업의 추진위원회는 법 제16조제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 조합설립인가를 받고자 하는 때에는 별지 제3호서식의 주택재개발사업․도시환경 정비사업조합설립(변경)인가신청서 또는 별지 제4호서식의 주택재건축정비사업조합설립(변경)인가신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 시장․군수에게 제출하여야 한다.

8. 주택건설예정세대수, 주택건설예정지의 지번․지목 및 등기명의자, 도시관리계획상의 용도지역, 대지 및 주변현황을 기재한 사업계획서(주택재개발사업 및 주택재건축사업의 경우에 한한다)

 

 

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다. 설계의 개요에 대한 관련 법규정 및 유권해석

 

도시정비법 시행령 제26조 (조합설립인가신청의 방법 등) ①법 제16조제1항 내지 제3항의 규정에 의한 토지등소유자의 동의는 다음 각호의 사항이 기재된 동의서에 동의를 받는 방법에 의한다. <개정 2005.5.18>
1. 건설되는 건축물의 설계의 개요

 

 

'설계의 개요'에 대한 용어의 정의 : 과거 재개발(재개발법)과 재건축(주촉법)은 별도의 법으로 분리되어 있었지만 2003년 8월 부로

도시및주거환경정비법으로 통합되면서 과거의 법보다 조합원의 권한이 강화되고 절차가 보다 명확 해졌습니다.

일부 재개발 추진위에서 조합설립동의서를 받을 때 '설계의 개요'에 대한 사업계획을 명확히 하지 않고 동의하는 것에 대한 보다

정확한 이해로 법원과 행정기관이 설계의 개요에 대한 정의를 참조했습니다.

 

 

1) 재건축 업무편람 2000.

- 20페이지 * 재건축추진위원회의 역할 :  재건축추진위원회는 재건축 사업구상 초기 단계에서부터 재건축조합이 설립되기 전까지 조합 설립행위를 주도한다. 우선 추진위원회는 사업부지 내 구분소유권자로부터 재건축결의서(집합건물법 제47조)를 받고, 사업계획서를 작성하는 등 재건축조합 설립준비와 재건축사업 추진에 필요한 전반적인 사항을 준비해야 하는데 그 대표적인 사항을 열거하면 다음과 같다.

- 94페이지 * 신건물의 설계개요 : - 신건물은 각 전유부분으로 될 수 있는 부분에 대하여도 설계가 분명히 되어있어야 하고, 또 건축비용의 산정이 가능한 정도의 것. 건물 전체의 용도, 전유부분의 용도, 건축면적, 연면적, 각 층별 면적, 구조, 건폐율, 용적율, 건물설비의 개요, 전유부분의 배치와 설비의 개요, 천장 등 주요부분의 마무리의 정도 등을 분명히 하여야 한다.

- 142페이지 * 조합설립 신청시 필요서류 (주촉법시행령 제42조 제1항)  ? 사업계획서 1 부(위치도, 평면도,  현황사진 (5 ×7), 토지이용계획 확인서)

* 서울지방법원 동부지원 재건축․재개발 사업의 법적 문제에 관한 연구

- 재건축 - 신건물의 설계의 개요(1호) 신건물은 한 동의 건물로서 뿐만 아니라 각 전유부분으로 될 수 있는 부분에 대하여도 설계가 분명히 되어 있지 않으면 안되고, 또 건축비용의 산정이 가능한 정도의것이 되지 않으면 안된다. 구체적으로 분명히 하지 않으면 안되는 사항으로는, 건물전체의 용도, 전유부분의 용도, 건축면적, 연면적, 각 층별면적, 구조, 건폐율, 용적율, 건물설비의 개요, 전유부분의 배치.설비의 개요, 천정 등 주요부분의 마무리의 정도 등이 지적되고 있다.

 

2) 재개발 업무편람 2000.

- 60페이지 * 나. (1) 조합의 설립   (나) 첨부서류 조합설립인가 신청서, 정관, 토지 등의 소유자 동의서, 개략적인 사업계획서
⑩ 개략적인 사업계획서는 사업시행구역의 위치도, 토지 및 건축물 현황도, 개략적인 건축계획 및 건축시설의 배치도, 공공시설의 설

치계획 및 사업방법 등을 내용으로 한다.

- 183페이지 * 3. 분양설계의 기준(종전권리의 인정기준)  분양설계는 분양대상자별로 분양예정위치를 정하고, 적정분양가격을 산정하는 설계이다. 다음의 분양설계 기준은 서울시의 경우를 예시한 것이다. 분양설계의 기준은 대체로 서울시의 경우와 유사하나, 각 시?도별로 약간의 차이가 있으므로, 각 시?도에 따라 그 조례에서 규정하고 있는 내용에 반드시 따라야 한다.