재건축·재개발의 ‘비용분담(관리처분)동의’ 문제점과 해결책

재건축·재개발의 ‘비용분담(관리처분)동의’ 문제점과 해결책

재개발·재건축에 있어 추진위가 만들어진 후에 ‘조합설립 인감동의서’가 제출되는데 이는 매매계약서와 같은 법적효력을 가지게 되어 조합설립 이후로는 탈퇴가 불가능하게 되며 해당정비구역에 대한 조합의 준 강제적 권한을 부여 받게 되는데, 이때 가장 자주 발생되는 문제가 관리처분에 의한 비용부담의 결정이다.

 

# 조합설립 동의서는 매매계약서와 같은 법적 효력 

재개발·재건축에서 가장 크게 발생하는 문제는 ‘비용분담’과 ‘설계’에 관한 문제인데 비용부담의 문제는 재개발·재건축의 추진위 단계에서 매매계약서 같은 법적 효력을 가지는 조합설립 인감동의서를 제출하여 조합이 설립되면 이후에는 탈퇴가 불가능하며, 이때부터는 조합은 해당정비구역 전체의 소유권을 실질적으로 대표하여 준 강제적 권한을 부여받는다. 그래서 조합은 관리처분 이후 현금청산, 명도이전, 강제퇴거 및 철거, 손해배상 등을 행사 할 수 있는 강제권을 가지게 된다.

 

따라서 이가 악용될 소지가 많은데, 이 경우 조합원들은 막대한 자금력과 전문성 및 법률행정 능력을 가진 조합·건설사·정비업체의 골리앗과 싸우는 결과가 돼버리게 된다. 법이라는 도움까지 받아가면서 양을 유린 하게 되는 것이다.

 

부산 사상구 덕포1구역 재개발과 사하구 다대 주공2지구, 동래 사직2지구 주택 소유자의 재건축의 경우는 ‘비용분담 방식’에 대하여 ‘소유지분(토지,주택)만큼 새로 지는 아파트의 1:1 무상지분을 받게 된다’는 조합의 말을 믿고 이에 조합설립 인감동의제출 하였다가 사업승인 이후 관리처분 단계에 있어 감정평가를 통해 이가 잘못된 것이 드러났다.

 

그러나 인감첨부 된 설립동의서상에는 '비용 분담사항은 조합원의 소유자산의 가치를 조합정관이 정하는 바에 따라 산정하여 형평의 원칙에 의거 조합정관에서 규정한 관리처분기준에 따라 비용 및 수익을 균등하게 부담, 배분함' 한다거나 혹은 이와 비슷한 문구를 통해 즉 조합원들이 이해하기 어려거나 오해할 수 있는 전문 용어를 통해 책임을 회피하게 된다.

 

이것이 카오스이론의 태풍을 일으키는 나비 효과(The Butterfly Effect) 상황처럼 이들 조합들이 부산지역 재개발, 재건축 300여개 중 앞선 시점이라는 것으로써 앞으로도 이런 상황이 계속 확대되어 될 수 있다는 점이다. 사실 과거는 서울의 도심 재개발이나 재건축에서 이런 방법이 통했을지 모른다.

 

그러나 부산의 경우는 이러한 상황을 흡수할 수도권처럼 부도심과의 잘 형성된 연결축이 없고, 지속적이고 안정적인 성장 동력을 찾지 못해 도시가 쇠퇴하고 있다는 점에서 심각성을 더 하게 된다는 것이다.

▲ 사진은 2006.9.26 사상구 덕포1 재개발 주민들의 한개 차선을 점령한 긴 시위