임대주택 입주자격과 보증금 및 월차임은 어떻게 되는지?
뉴타운이나 주택재개발사업의 임대주택 공급대상은 [도시 및 주거환경 정비조례]제32조제1항제1호의 규정에 의거 당해 정비구역(뉴타운 및 주택재개발구역)에 거주하는 세입자로서 세대별 주민등록표에 등재된 날을 기준으로 도정법 시행령 제11조의 규정에 의한 정비구역의 지정을 위한 공람공고일 3월 이전부터 사업시행인가로 인하여 이주하는 날까지 계속하여 거주하고 있는 무주택세대주이어야 한다.
[도시및주거환경정비법 시행령] 별표3.
임대주택의 공급조건 등 (제54조 제2항 관련) |
[서울특별시 도시및주거환경정비 조례] 제32조 |
-기준일 3개월 전부터 당해 주택재개발사업을 위한 정비구역 또는 다른 주택재개발사업을 위한 정비구역 안에 거주하는 세입자
-기준일 현재 당해 주택재개발사업을 위한 정비구역 안에 주택이 건설될 토지 또는 철거 예정인 건축물을 소유한 자로서 주택분양에 관한 권리를 포기한 자
-[국토의계획및이용에관한법률]제2조 제11호의 규정에 의한 도시계획사업으로 인하여 주거지를 상실하여 이주하게 되는 자로서 당해 시장․군수가 인정하는 자
-시․도조례가 정하는 자 |
1.당해 정비구역에 거주하는 세입자로서 세대별 주민등록표에 등재된 날을 기준으로 도시 및 주거환경정비법 시행령 제11조의 규정에 의한 정비구역의 지정을 위한 공람공고일 3월 이전부터 사업시행인가로 인하여 이주하는 날까지 계속하여 거주하고 있는 무주택세대주. 다만, 신발생 무허가 건축물에 거주하는 세입자는 제외한다.
2.당해 정비구역안의 주택을 공급받는 자격을 가진 분양대상 토지등소유자로서 분양신청을 포기한 자
3.당해 정비구역 이외의 주택재개발구역안의 세입자로서 제1호에 해당하는 입주 자격을 가진 무주택세대주
4.당해 정비구역에 인접하여 시행하는 도시계획사업(이 법에 의한 정비사업을 제외한다)으로 철거되는 주택의 소유자 또는 무주택세대주로서 구청장이 추천하여 시장이 선정한 자 |
2007년 이후에 지어진 재개발 임대아파트는 주거약자들의 경제력에 비해 결코 저렴하다고 볼 수 없다. 임대 보증금이 2천만원을 넘어 섰고, 월 임대료도 20만원 이상을 지불해야 한다. 차상위계층 이하의 뉴타운 재개발 철거민들로서는 엄두를 쉽게 낼 수 없다.
<2007년 이후 건설된 재개발공공임대아파트 세대수 및 임대보증금 현황>
아파트명
|
준공일
|
공급형
|
세대수
|
임대보증금(원)
|
월임대료(원)
|
황학동 롯데캐슬
|
2008. 4.30
|
33.62
|
336
|
20,800,000
|
231,900
|
길음 SH-ville
|
2007.11.18
|
30.88
|
90
|
21,280,000
|
234,800
|
미아 SH-ville
|
2007. 8.27
|
30.13
|
57
|
21,610,000
|
213,800
|
신림SH-ville
|
2007.10.30
|
30.83
|
300
|
18,520,000
|
187,000
|
SH공사 내부자료에 따르면 2005년 재개발 임대아파트의 임대료를 보면, 시장 임대료 대비 비율이 50.51%를 넘어 섰다고 통계를 내고 있다. 2008년 현재 시장 임대료 대비 비율이 2005년 보다 더 높은 비율로 상승했다.
<입주년도별 재개발임대주택 임대료>
입주개시년도
|
보증금
|
월임대료
|
평당
전세전환가
|
평당
시장전세가
|
시장임대료
대비 비율
|
1993
|
5,400,000
|
76,400
|
1,157,700
|
4,260,000
|
27.18%
|
1994
|
5,550,000
|
74,700
|
1,152,000
|
5,350,000
|
21.53%
|
1995
|
7,536,700
|
95,100
|
1,334,700
|
4,650,000
|
28.70%
|
1996
|
7,040,000
|
85,000
|
1,370,200
|
5,402,500
|
25.36%
|
1997
|
8,912,000
|
109,600
|
1,568,300
|
5,279,000
|
29.71%
|
1998
|
9,136,000
|
125,500
|
1,785,400
|
4,978,000
|
35.87%
|
1999
|
10,161,500
|
133,300
|
1,927,200
|
5,136,900
|
37.52%
|
2000
|
10,778,700
|
140,900
|
2,042,200
|
5,135,200
|
39.77%
|
2001
|
11,425,000
|
148,900
|
2,199,300
|
5,054,300
|
43.51%
|
2002
|
12,824,000
|
156,900
|
2,307,600
|
4,823,000
|
47.84%
|
2003
|
13,365,000
|
140,800
|
2,228,500
|
4,590,000
|
48.55%
|
2004
|
14,307,500
|
136,400
|
2,252,400
|
5,107,500
|
44.10%
|
2005
|
19,444,000
|
185,600
|
2,994,500
|
5,928,000
|
50.51%
|
►자료:SH공사 내부자료, 2006년:국민은행 홈페이지(www.kbstar.com)
►단위:원
이 뿐만이 아니라 요즘 지어지는 재개발 공공임대주택은 건립 세대수가 현저히 적기 때문에 관리비의 상승을 입주자들이 고스란히 부담해야 한다. 아래 표를 보면 요즘 신축되었던 재개발 임대아파트의 세대수와 관리비의 현실을 잘 파악할 수 있다.
<임대아파트 관리비 비교표(2007년 기준)>
단 지 명
|
세대수
|
기본관리비
|
비 고
|
종암sh-ville
|
104
|
97,340
|
신규 위탁
|
신공덕2삼성
|
103
|
81,590
|
|
불광sh-ville
|
100
|
78,340
|
분양 통합
|
방배sh-ville
|
81
|
75,800
|
직영
|
미아sh-ville
|
57
|
75,430
|
신규 위탁통합
|
본동sh-ville
|
176
|
67,340
|
신규 위탁통합
|
장월sh-ville
|
254
|
65,670
|
위탁
|
본동한신휴
|
134
|
59,620
|
|
응암sh-ville
|
136
|
63,970
|
분양 통합
|
염리삼성
|
109
|
56,480
|
경비 없슴
|
그래도 뉴타운 재개발지역 철거민(주택세입자)들은 임대아파트를 포기하면 안 된다. 민간임대시장의 시세보다 재개발 임대아파트의 임대보증금이 아직은 저렴하기 때문이다. 일반주택 방 한 칸에 월세가 30만원정도인데, 그에 비해 재개발 임대아파트 보증금 2천만원에 월세가 약15~25만원은 저렴하다. 또한 전세 전환이 가능하며 전세 전환시 대출도 가능하다.
100% 전세 전환이 어려운 경우 보증금을 증액하여 월세를 낮출 수도 있다. 더불어 임대아파트 입주시 임대보증금에 따라 융자를 받을 수 있다.(단, 신용불량자는 불가능)
▶대출한도 : 700만원(연리 2%) 대출기간 : 7년간 상환방법 : 원금+이자 균등상환
▶임대아파트보증금 약2000만원 - 대출금 약700만원 = 약1300만원만 있으면 입주가능(4인가족의 경우 이주비로 충분히 가능) |
재개발임대주택에 대한 상담을 하다보면, 다수의 주택세입자들이 임대아파트가 좁다고 기피하는 경향이 있다. 사실 임대아파트 면적은 전용면적 30㎡~33㎡(10평)정도로 아주 넓은 것은 아니다. 가족 수가 많은 경우는 임대아파트 선택은 바람직하지 않을 수도 있다.
그러나 4인 가족을 기준으로 자녀의 성별이 같거나, 성별이 다른 어린 자녀를 가진 가구라면 생활하는데 큰 불편은 없으리라 생각된다. 더구나 최근에 건설되는 국민임대주택이나 재개발 임대아파트는 기존의 임대아파트보다 공급면적(평형)이 넓은 아파트도 있다. 단, 임대보증금과 임대료가 상대적으로 비싸다.
더구나 뉴타운, 재개발이 되어 철거민의 자격으로 입주를 하게 된다면, 50년 동안 거주할 수 있는 자격이 생긴다(철거민 특별공급). 재개발 임대아파트에 입주하게 되면 2년에 한 번씩 집주인 눈치를 보며 이사해야 하는 부담에서 자유로울 수 있다.
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