재개발지역 세입자 보상 내용과 절차 등 잘 알아 서민들의 호민관이 되었으면
뉴타운, 주택재개발 등 도시개발사업은 토지나 주택의 수용을 통해 원주민들에게 직접적인 손실을 입힐 수 있으며 개발로 인해 거주민이 생활터전을 박탈당하고 생계수단을 잃을 수 있다. 특히, 세입자의 경우, 개발이 진행되면 한순간에 삶의 터전, 생계의 터전을 잃지만 아무런 권리(법으로 보장된 권리)조차 요구하지 못하고 이사비용 정도를 챙기고 쫓겨나는 경우가 다반사이다. 또한 보상이나 이주대책 내용 및 일정을 조합이나 지자체측에서 적극적으로 홍보하지도 않아 세입자가 임대주택신청을 어디서 하는지, 어떤 보상제도가 있는지 잘 알지 못하는 실정이다.
이에 개발로 인해 세입자들이 보상없이 쫓겨나지 않을 권리, 삶의 공간, 생존의 공간을 타인에게 강제로 침해 받지 않을 권리, 세입자뿐만 아니라 인간 누구나 최소한의 주거 공간을 보장받을 권리, 주거권이 보장되어야 한다. 상실할 가능성이 높은 최소한의 법적권리를 보상받기 위해서는 뉴타운 재개발지역 세입자들이 관련 내용에 대해 숙지해야 하는데, 관련 내용에 대한 접근 자체가 어렵기 때문에 주거약자들에게 상담을 통해 전달해 주어야 할 필요성이 높다. 주거복지활동가들이 뉴타운 재개발 현장에서 이 내용을 무기삼아 주거약자인 주택 및 상가세입자들의 호민관이 되었으면 하는 바람이다.
<보상 방식>
보상은 보상방식에 따라 직접보상과 간접보상으로 구분됩니다. 직접보상은 토지, 건축물 등 물건, 권리, 영업손실 등 개발사업으로 인한 손실에 대한 보상을 의미하며 (영업손실에 대한 보상: 공익사업으로 인해 영업을 폐지하거나 휴업함에 따른 영업손실에 대하여 영업이익과 시설의 이전비용 등을 참작하여 보상함) 간접보상은 주택공급, 택지공급, 이주정착금 지급 등 이주대책대상자에 대한 이주대책 수립과 주거이전비 지급과 같이 주거용 건물 거주자가 새로운 주거지로 이주하는데 필요한 비용에 대한 보상입니다.
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철거세입자는 임대아파트 입주신청권과 주거이전비를 모두 받을 수 있나?
[공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙(이하 토지보상법 시행규칙이라 한다)]이 개정 전에는 임대주택 입주권(재개발임대아파트 입주를 의미)을 선택하는 공익사업지구 내 주택세입자는 주거이전비를 받지 못했다. 그러나 지난 2007년 4월 토지보상법 시행규칙이 개정되어 임대주택 입주권을 선택하는 공익사업지구 내 주택세입자도 주거이전비(4개월분)를 받을 수 있게 되었다.
뉴타운 재개발지역 세입자가 임대아파트 입주신청권과 주거이전비(동산이전비 포함) 모두를 받을 수 있도록 법이 바뀌었다.(2007년4월12일 [토지보상법 시행규칙]제54조 제2항 개정) 즉, 2007년 4월 12일 이후 사업시행인가가 승인된 구역의 세입자는 임대아파트를 신청해도 주거이전비를 받을 수 있다. 그러나 재개발조합은 사업비를 덜 쓰기 위해 여전히 둘 중 하나만 선택하도록 강요하고 있다.
<공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙(일부개정 2007.4.12)>
개정 전
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개정 후 |
제54조 (주거이전비의 보상) ①공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 소유자에 대하여는 당해 건축물에 대한 보상을 하는 때에 가구원수에 따라 2월분의 주거이전비를 보상하여야 한다. 다만, 건축물의 소유자가 당해 건축물에 실제 거주하고 있지 아니하거나 당해 건축물이 무허가건축물등인 경우에는 그러하지 아니하다.
②공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자로서 사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 당해 공익사업시행지구안에서 3월 이상 거주한 자에 대하여는 가구원수에 따라 3월분의 주거이전비를 보상하여야 한다. 다만, 다른 법령에 의하여 주택입주권을 받았거나 무허가건축물등에 입주한 세입자에 대하여는 그러하지 아니하다. |
제54조 (주거이전비의 보상)
①공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 소유자에 대하여는 당해 건축물에 대한 보상을 하는 때에 가구원수에 따라 2월분의 주거이전비를 보상하여야 한다. 다만, 건축물의 소유자가 당해 건축물에 실제 거주하고 있지 아니하거나 당해 건축물이 무허가건축물등인 경우에는 그러하지 아니하다.
②공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자로서 사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 당해 공익사업시행지구안에서 3월 이상 거주한 자에 대하여는 가구원수에 따라 4개월분의 주거이전비를 보상하여야 한다. 다만, 무허가건축물등에 입주한 세입자로서 사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 그 공익사업지구 안에서 1년 이상 거주한 세입자에 대하여는 본문에 따라 주거이전비를 보상하여야 한다. <개정 2007.4.12>
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그리고 재개발 정비구역 안에 있는 쪽방, 고시원, 여관 등 거주자도 임대아파트 입주신청권과 주거이전비(이사비 포함)를 받을 수 있다. 2007년 4월 12일 이후 사업시행인가가 승인된 뉴타운 재개발사업구역의 쪽방, 고시원, 여관 등의 세입자가 임대아파트를 신청해도 주거이전비를 받을 수 있다.
철거세입자 여부 확인은 주거이전비 자격규정과 동일하다. 즉, 구역지정 공람공고일 3월전부터 주민등록을 전입하고 실제로 거주하고 있으면 자격을 취득할 수 있다. 그러나 쪽방, 고시원, 여관 등의 특성상 주민등록 전입신고를 안 하고 사는 경우가 많아 주민등록 전입신고를 하지 않은 철거 세입자들은 실거주를 증명하는 소정의 서류를 재개발 조합에 제출해야 한다.[거주증명서(쪽방, 여관, 고시원 사장과 해당 건물 소재지의 통장, 이웃 주민의 날인을 한 각1통씩)와 공과금영수증, 자녀학교취학기록 등]
하지만 재개발조합은 이를 인정하려 들지 않을 것이다. 재개발조합 입장에서는 철거세입자 주거대책비를 최대한 아끼려고 들기 때문이다. 하지만 영등포구청이 진행했던 공익사업 구역의 쪽방거주자들이 영등포구청를 상대로 ‘주거이전비지급거절처분무효확인’ 소송에 이겨 주거이전비를 받아낸 사례가 있다.
영등포구청 상대 ‘주거이전비지급거절처분무효확인’ 소송의 예
▲당시 영등포구청은 1978년 8월 26일 결정된 철도연변 도시계획시설(녹지)을 매연, 소음, 진동 등 제반공해를 완화하고자 장기미집행시설(녹지)을 1979년부터 연차적으로 녹지로 복구해오고 있었다. 이 과정에서 영등포구청은 쪽방밀집지역의 일부를 철거할 계획을 수립하면서 거주자들에 대해 주거이전비를 지급하였으나, 여관 및 여인숙(실제 쪽방)에 거주하고 있던 피해자(주거이전비 지급 제외자) 9명에 대해서는 여관, 여인숙이라는 상업시설에 거주한다는 이유로 주거이전비를 지급하지 않았다.
▲이에 피해자는 국가인권위원회에 진정서를 제출했고, 국가인권위원회는 현장방문 조사결과 주거이전비를 지급해야 한다고 영등포구청에 ‘보상금지급 권고’를 했다. 그러나 영등포구청이 이를 시행하지 않았다. 이에 피해자들은 서울시 행정심판위원회에 ‘보상금이행의무심판’를 제기했으나 서울시 행정심판위원회에서는 각하 결정을 내렸다.
▲이에 피해자들은 서울행정법원에 ‘주거이전비지급거절처분무효확인’ 소송을 냈고, 서울행정법원은 원고(피해자, 주거이전비 지급 제외자)에게 토지보상법 시행규칙에 의해 주거이전비(각 4,664,730원)와 이사비(301,915원)를 지급하라고 판결을 내렸다.
이 소송에서 피해자들이 영등포구청을 상대로 주거이전비와 이사비를 받아낼 수 있었던 가장 중요한 근거는 주택임대차보호법의 ‘주거용 건축물’의 정의에 따른 것이었다. 건설교통부가 발행하는 보상평가 질의회신집에는 “주방이 없고 잠만 자고 식사는 밖에서 하는 경우에는 주거대책비 지급대상으로 보지 아니한다”, “여관업이 주변여건의 변화로 여관영업기능이 상실된 객실을 장기 임대하는 경우에는 임대수입을 영업이익에 포함시킬 수 없다”, “여관 객실을 월세로 임차하여 잠만 자는 형태 등으로 거주하는 경우에는 주거이전비 지급대상이라고 할 수 없다”는 취지의 내용이 기재되어 있다.
▲그러나 서울행정법원은 “공익사업법 시행규칙 제54조 제2항과 제55조 제2항은 ‘주거용 건축물’의 세입자인 거주자에게 주거이전비와 이사비를 보상하여야 한다고 규종하고 있는바, 이 사건 여관들이 주거용 건축물에 해당하는지에 관하여 살피건대, 공익사업법 및 시행규칙은 ‘주거용 건축물’의 정의를 두고 있지 아니하나, 제반 법규상의 주거용 건물 또는 주택에 관한 해석을 참조할 때, 결국 주거용 건물에 해당하는지 여부는 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 구체적인 경우에 따라 그 사용목적, 건물의 구조와 형태, 그곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 고려하여 합목적적으로 결정한 실지용도에 따라서 정하여야 할 것이다.
이 상건에 관하여 살피건대, 위 인정사실들에 나타난 다음과 같은 사정들 즉, ① 원고 및 선정자들은 이 사건 여관들에서 오랜 기간 매월 차임을 내고 임차하여 기거해온 점, ② 원고 및 선정자들은 이 사건 여관에서 단순히 잠만 잔 것이 아니라, 공동주방이나 화장실에서 취사와 빨래 등을 하면서 일상생활을 영위해 온 것으로 보이는 점, ③ 이 사건 여관들은 인근 속칭 쪽방들과 구조나 이용 형태, 주된 이용자의 계층 등에서 거의 동일한 것으로 보이는 점, ④선정자들 중 일부는 이 사건 여관들에 주민등록 전입신고까지 하고 기초생활보장법에 의한 급여를 지급받아 오기도 한 점, ⑤ 건설교통부 발행 보상평가 질의회신집의 내용에도 이 사건 여관처럼 장기 임대 위주의 영업을 한 경우에는 이를 본래 여관영업으로 영업손실을 보상할 수 없다고 기재되어 있는 점 등을 종합적으로 고려하면, 이 사건 여관들이 숙박업소로 신고되어 있고, 건축법상 영업용 건축물이며, 피고가 이 사건 여관들에 대하여 영업손실 보상금을 지급하였다고 하는 사정들을 감안한다 하더라도, 이 사건 여관들을 공익사업법 시행규칙상의 ‘주거용 건축물’에 해당한다고 봄이 상당하고, 이를 공익사업법 시행규칙 제54조 제2항 후문의 ‘무허가건축물’에 해당한다고 볼 수도 없다”며 공부상이 아닌 실거주에 방점을 찍고 피고인 영등포구청에게 주거이전비와 이사비 지급을 판결했다.
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