뉴타운 재개발 제대로 짚어보자 10

'세입자의 권리 확보는 주민 공람부터 시작.'

뉴타운 재개발 제대로 짚어보자 10

이주원

정비사업 절차 중 ‘주민공람’을 실시하여 인가청에 이의신청을 할 수 있는 기회는 총 4회가 있는데, 여기서 ‘주민’은 소유자만이 아니라 [도시및주거환경정비법] 시행령 제9조2항에 따라 ‘정비사업과 관련하여 이해관계를 가지는 자’를 모두 통칭합니다.   따라서 해당 정비사업 지역의 세입자는 물론이고, 지역 단체는 이 시기에 공람내용에 대한 정확한 자료요청 및 이의신청을 할 수 있다. 뉴타운 재개발정비사업에서 총 4회에 걸쳐 진행되는 ‘주민공람’은 원주민(현지거주 조합원 및 세입자)들과 지역단체들에게 절호의 기회를 제공한다. 첫째, 지역 내 생생한 주거현황 및 영업실태 자료를 얻을 수 있는 기회를 제공한다. 둘째, 지역 단체로 하여금 개발 광풍에서 낙엽처럼 휩쓸리는 주택 및 점포 세입자들의 처절한 생존권과 함께 할 수 있는 기회를 제공한다. ‘동작공대위’에서 흑석뉴타운지역 세입자를 상대로 ‘구역지정 주민공람’의 문제에 대해 홍보한 지 불과 4개월 만에 홈페이지가 실무자들만의 자료 공간에서 ‘세입자와 공대위의 소통 공간’으로 확대되고 있다. 이렇듯 ‘주민공람’에 대한 접근은 단순히 재개발 행정 절차 및 정보에 대한 이해만이 아니라, 그 현장에 놓여 있는 세입자들의 처지와 요구를 이해하고, 그들과 함께 숨 쉬는 첫 출발인 것이다. ▲  신사동의 한 재건축 구역   © 은평시민신문 1) 도시주거환경정비기본계획 주민공람 [도시및주거환경정비법] 제3조제1항에 따라 ‘도시주거환경정비기본계획’(이하 기본계획)은 인구 50만이상의 시장, 군수(구청장)가 신청하여 광역 시,도지사가 고시하며 세입자에 대한 주거 안정 대책 등의 내용이 담겨있다.   '도시및주거환경정비기본계획'을 수립하기 위하여 자치단체에서는 도시 설계 업체에게 기초조사 및 계획 수립의 용역을 의뢰한다. 기본 계획 자료는 지역민의 기초 생활 자료가 될 수 있으므로 반드시 기초 조사 자료까지 정보 공개 요청해야 한다. 그러나 지방자치단체는 개인정보 보호라는 미명하에 정보 공개 요청을 대다수 거부하고 있다. 2) 정비계획수립 및 정비구역지정 주민공람 [도시및주거환경정비법] 시행령 제10조제2항에 따라 시장, 군수는 구역 지정을 위해서는 정비사업의 시행 계획 및 시행 방법 등에 대한 주민의 의견 등을 조사해야 하는데, 지주들로 구성된 조합(추진위)에서는 주민 중 세입자에 대하여 임대 주택 희망 여부를 조사한다.   문제는 상당수 조합(추진위)에서 임대 주택수를 줄이기 위해 세입자에 대한 설문 조사를 허위로 작성하여 제출하는 경우가 다반사라는 점이다. 따라서 구역 지정 공람시 이에 대한 정보 공개 요청이 필요하다.   또한 건립세대가 200세대 미만인 단지는 임대주택을 건립하지 않되, 다른 임대 단지로의 세입자 이주 대책이 반드시 포함되어야 하는데, 200세대 미만인 조합은 물론이고 해당구청도 이를 무시하고 넘어가는 경우가 많다. 3) 사업시행인가 주민공람 사업시행인가를 신청하기 위해서 재개발 조합은 임시 수용 시설을 포함한 주민 이주 대책, 세입자의 주거 대책, 임대 주택의 건설 계획 등을 해당 구청에 제출해야 한다.   주목할 것은, 사업시행인가를 신청할 때에 이미 세입자의 임대 주택 및 주거 이전비 신청이 완료되었다는 점이다.   그 이유는 조합에서 구청에 제출할 사업 시행 계획서 자료에 세입자의 주거 대책 및 임대 계획이 확정되어 있어야 하기 때이다. 문제는 대부분의 조합에서 세입자 대책을 축소시키기 위해 혈안이 된다는 점입니다. 세입자 대책이 적을수록 지주들의 개발 이익이 크다고 판단하기 때문에 세입자 대책을 축소시키는 것이다. 4) 관리처분계획 주민공람 재개발 조합은 관리처분계획의 인가를 받기 위해 ‘분양 대상자의 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권외의 권리명세’와 ‘그 밖에 정비 사업과 관련한 권리 등에 대하여 대통령령이 정하는 사항’ 등을 수립해야 한다.   앞의 ‘대통령령이 정하는 사항’은 다음과 같은데, ‘법 제47조의 규정에 의하여 현금으로 청산하여야 하는 토지등 소유자별 기존의 토지·건축물 또는 그 밖의 권리의 명세와 이에 대한 청산방법’을 지칭한다. 여기서 ‘소유권 외의 권리명세’ 및 ‘그 밖의 권리의 명세’에는 당연히 세입자의 주거 이전비 및 영업 손실 보상이 포함된 것이다.   ‘관리처분’이라는 것은, 정비사업 대상 부동산과 새로 들어설 부동산에 대한 현금 계량화 작업을 뜻한다. 이러한 현금 계량화 작업을 끝내고 나서 이주하고 철거하게 되는 것이다.   따라서 정비 사업을 통해 이주하게 될 세입자의 주거권과 영업권에 대한 현금 계량화는 지주들의 재산가액보다 적다고 해서 절대 과소평가되거나 홀대받아서는 안 된다.   그러나 상당수 조합과 구청에서는 관리처분 공람 및 인가시 세입자의 권리에 대해서는 사실상 무시하곤 한다.  용어정리 ◎ 정비사업 [도시및주거환경정비법]에 의한 아파트 개발사업은 재개발, 재건축, 도시환경, 주거환경개선 등이 있으며, 이를 통칭하여 ‘정비사업’이라 한다.

기사입력: 2008/11/18 [10:39]  최종편집: ⓒ 은평시민신문