분양가 밑도는 아파트

 

재개발을 추진하면서 홍보 요원들은  "재개발을 하면 재산의 권리가액 상승" 되고 프리미엄이 높기 때문에 재산이 증식된다고 흔히 말합니다.

하지만 현실은 그렇지 못하지요

아래의 글은 현 시대의 실상을 십분 반영했다고 생각합니다.

=매일경제 2006년 6월 15일=

 

분양가 밑도는 지방아파트 속출

수도권 부동산대책 불똥…부산 새아파트 23% 분양가 아래

부산에 사는 직장인 이 모씨(50)는 분양받은 아파트 계약금 3500만원을 몽땅 날릴 처지여서 요즘 밤잠을 못 이룬다.

좀더 넓은 아파트로 옮겨가겠다는 생각에 3년 전 연제구 연산동 S아파트 49평형을 3억5000만원에 분양받았다.

지난 4월 말부터 입주가 시작됐지만 지역 부동산 경기가 워낙 나빠 현재 시세가 분양가보다 2500만~3000만원이나 낮게 형성되고 있다.

새 아파트에 입주하려면 취득등록세로 1400만원 정도를 더 내야 할 처지여서 계약금을 뺀 금액에라도 사겠다는 사람이 나타나면 분양권을 팔 생각이다.

하지만 입주를 시작한 지 두 달이 지나도록 사겠다는 사람이 없어 한 달에 100만원 정도 되는 연체금이자를 물면서 발만 동동 구르고 있다.

'대구의 강남'이라고 불리는 대구시 수성구에서 올 초 아파트 400여 가구를 분양한 한 대형 건설업체는 청약을 받은 지 3개월이 지났지만 아직 계약률이 30%에도 못 미쳐 걱정이 태산이다.

이 회사 관계자는 "지난해 초까지만 해도 깃발만 꽂으면 분양이 되는 동네라고 했는데 1년 만에 분위기가 180도 바뀌었다"며 "지난해 말부터 수성구에서만 1만가구 이상 쏟아졌기 때문이기도 하지만 무엇보다 잇단 부동산대책으로 지방 분양 경기가 싸늘해진 게 가장 큰 요인"이라고 말했다.

청와대가 집값에 거품이 심하다며 '부동산 거품' 화두를 꺼낸 지 15일로 꼭 한 달이다.

거품론 제기 후 서울 강남 재건축 아파트값이 최근 3주 연속 소폭 하락세를 보이는 등 집값이 뚜렷한 안정세를 되찾아 가고 있다.

여기에다 금리인상까지 겹치면서 서울 강남권 주택거래가 급감하는 등 투기적 매수세를 어느 정도 잠재우는 데는 성공했다는 게 시장의 평가다.

하지만 정부가 강남 집값을 잡는 데만 열을 올리는 사이 각종 규제 강화 유탄을 맞은 지방 부동산시장은 사실상 고사 직전에 내몰렸다는 불만이 높아지고 있다.

부산 등 지방 대도시는 물론 수도권 외곽지역에서도 입주 아파트 시세가 분양가에 못 미치는 이른바 '마이너스 프리미엄' 아파트가 속출하고 있다.

부동산정보제공업체 닥터아파트에 따르면 올 1~5월 입주아파트 가운데 시세가 분양가를 밑돌거나 비슷한 수준에 머물고 있는 단지가 부산 23.3%, 인천 18.8%, 울산 16.8%, 경기 14.9%에 달하는 것으로 나타났다.

이영호 닥터아파트 팀장은 "분양권 전매제한, 주택대출 억제 등 주로 수도권 주택 투기 수요를 잡기 위해 내놓은 부동산 정책이 오히려 수요 기반이 취약한 지방시장만 위축시키는 결과를 낳고 있다"고 말했다.

물론 이처럼 마이너스 프리미엄 아파트가 속출하는 데는 건설업체들이 무분별하게 분양가 올리기 경쟁에 나선 것도 한몫 한다.

부동산114가 조사한 결과 올 1분기 서울지역 아파트 분양가는 평균 1505만원으로 5년 새 86%나 껑충 뛰었고, 대구(82%) 부산(78%) 등도 큰 폭으로 올랐다.

최근 시장여건 악화로 분양일정을 연기하는 업체가 속출하면서 정부가 목표로 한 연간 52만가구 공급에도 차질이 빚어지지 않을까 하는 염려도 나오고 있다.

박헌주 주택도시연구원장은 "지역별로 부동산시장 분위기에 차이가 많은데 비슷한 규제를 적용하는 것은 문제"라며 "지방에선 전매제한, 주택대출 등 규제를 대폭 완화하는 게 바람직하다"고 말했다.

[설진훈 기자 / 김태근 기자] 매일경제 2006.06.14 17:10 입력

 

분양가 못미쳐 입주자 '막막' - 자금압박 가중 건설사 '답답' 

부산 사상구 덕포동에 있는 B아파트는 입주가 시작된 지 5개월이 다 돼 가지만 불이 꺼진 집이 아직 절반에 육박한다.

현재 시세가 분양가보다 1000만~1800만원이나 싸 입주를 포기하는 계약자가 수두룩하기 때문이다.

3년 전 이 아파트 33평형 분양가는 1억7900만원에 달했으나 현재 시세는 1억6100만~1억7000만원 선에 불과하다.

중도금 이자까지 대신 내준 건설업체는 연체금을 회수할 길이 막막해지자 이미 받아둔 계약금 10%를 회수하고 계약을 파기하겠다고 엄포를 놓고 있다.

하지만 계약을 중도 파기하더라도 미분양 물량을 해소할 길이 막막해 건설업체 역시 곤혹스럽기는 마찬가지다.

◆ 마이너스 프리미엄 아파트 속출 = 지방이나 수도권 외곽 지역에서는 신규 입주 아파트 중 현 시세가 분양가를 밑도는 이른바 '마이너스 프리미엄' 아파트가 속출하고 있다.

부동산정보제공업체 닥터아파트에 따르면 올해 1~5월 전국에서 입주를 시작한 아파트 11만285가구 가운데 13일 현재 평균 매매가가 분양가에 못 미치거나 동일한 곳은 1만5677가구로 14.2%에 달하는 것으로 집계됐다.

현 시세가 분양가와 동일하더라도 그 동안 납부한 계약금이나 중도금 이자를 감안하면 분양 계약자가 손해를 볼 수밖에 없어 사실상 마이너스 프리미엄이라고 볼 수 있다.

지역별로는 부산시가 마이너스 프리미엄 아파트 비율이 23.3%로 전국에서 가장 높은 것으로 나타났다.

올해 입주한 아파트 1만7650가구 중 4112가구가 분양가 언저리를 맴돌거나 이보다 더 낮은 수준에 머무르고 있다.

분양 계약자 10명 중 2명은 본전도 못 건지는 셈이다.

부산 연제구 연산동 B공인 관계자는 "집값이 나홀로 강세인 해운대 일부 인기 지역을 제외하고는 부산에서 500가구 미만 소규모 입주 단지는 대부분 시세가 분양가를 밑돈다고 보면 된다"고 말했다.

그는 "최근 공급 과잉에도 건설업체들이 분양가를 무작정 끌어올린 탓도 있지만 지방 경기 침체와 정부의 과도한 부동산시장 규제가 가장 큰 요인으로 보인다"고 말했다.

광역시 중 인천(18.8%) 울산(16.8%) 광주(13.7%) 대구(12.9%)도 마이너스 프리미엄 아파트 비율이 두 자릿수를 기록하고 있다.

그나마 아직 주택 수요가 많은 서울(5.8%) 대전(5.6%) 등은 양호한 편이다.

광주시 북구에서 올해 2월 입주한 J아파트는 대형 평형 위주임에도 64평형 시세가 3억2900만원으로 분양가와 비슷한 수준에 그치고 있다.

올 1월 입주한 전주시 중노송동 W아파트 38평형도 분양가보다 1000만원 정도 싼 1억7500만원에 머물고 있다.

◆ 수도권 외곽 지역도 썰렁 = 정부가 분양권 전매제한 등 규제를 집중적으로 쏟아내고 있는 수도권에서도 이른바 '윗목'으로 꼽히는 외곽 지역에서는 분양가에 못 미치는 단지가 수두룩하다.

경기도만 해도 마이너스 프리미엄 아파트 비율이 14.9%에 달해 벌써 공급 과잉 후유증이 나타나고 있다.

지난달 입주를 시작한 안산시 원곡동 H아파트는 600가구를 웃도는 대단지지만 33평형 시세가 분양가보다 1000만원 정도 싼 1억9000만원 선에 머물고 있다.

심지어 정부가 '버블세븐'이라고 지목한 서울 강남권에도 마이너스 프리미엄 아파트가 있다.

올 1월 입주한 강남구 도곡동 S주상복합 아파트 29평형은 시세가 3억8500만~4억원으로 분양가보다 최고 1500만원 가까이 싸다.

인근 S공인 관계자는 "나홀로 동에 가구 수도 200가구에 못 미치는 미니 단지라는 단점 때문이기는 하지만 강남이라고 해서 무조건 값이 오르는 것은 아니다"고 말했다.

◆ 지역별 규제 차별화해야 = 침체에 빠진 지방 부동산시장 여건을 반영해 전매제한 등 규제를 지역별로 차등화해야 한다는 목소리도 높아지고 있다.

박선홍 스피드뱅크 대표는 "부동산 정책을 재검토해 지방에서는 분양권 전매제한이나 대출 규제, 세금 중과 등을 완화할 필요가 있다"며 "전매제한을 완전히 풀기 어렵다면 전매 허용 횟수를 1~2회 늘려주는 방안도 고려할 수 있을 것"이라고 밝혔다.

곽창석 부동산퍼스트 전무는 "정부가 지나치게 개입해 시장이 왜곡되고 있다"며 "지방부터 규제를 풀어 수요공급 원칙에 따라 가격이 움직이는 환경을 조성해야 한다"고 주장했다.

[설진훈 기자 / 오재현 기자] 매일경제 2006.06.15 08:10 입력

서울 외곽지방은 계약률 30%도 안돼

  정부의 부동산 대책에 거품논쟁까지 더해지면서 아파트 분양시장이 침체를 벗어나지 못하고 있다.

지방 대도시 초기 계약률이 10~20%대로 떨어진 데다 분양 예정이던 단지들도 일정을 대거 미루고 있다.

상반기 계획됐던 물량도 35.9% 정도만 실제 분양되는 등 공급 위축에 대한 염려도 나오고 있다.

건설사 중 일부는 시장이 회복될 기미가 없자 월드컵 기간에 문을 여는 곳도 등장했다.

◆ 지방강북권 계약률 30% 못 미쳐

= 작년 말부터 올 봄까지 분양을 시작한 서울 강북권과 지방 아파트는 30%에 못 미치는 저조한 계약률에 고민을 하고 있다.

주거 선호지역인 판교신도시와 경기도 하남 풍산지구, 김포 장기지구 등이 1개월 안에 분양을 마무리한 것과는 대조되는 모습이다.

중견 S건설사 임원은 "지방이나 강북권 단지가 도리어 힘들어졌다"며 "관심 지역이 아니면 투자자가 거들떠보지도 않는다"고 전했다.

지난 5월 서울 동대문구 장위동에서 아파트 분양을 시작한 D사는 현재 계약률을 30%도 못 채운 것으로 알려졌다. 인근보다 평당 400만원가량 비싼 분양가에다 투자심리 위축 등 악재가 겹치면서 미분양 사태를 맞았다.

지난달 경기 화성 향남택지지구에서 대규모 동시 분양에 나섰던 건설사들도 부진한 계약률에 울상을 짓고 있다.

일부 업체를 제외하고는 계약률이 20~30%대에 머무르고 있다.

동시분양에 참여한 A건설사 관계자는 "예상보다 계약률이 부진해 고민"이라며 "실수요층마저도 구매심리가 극도로 위축됐다"고 전했다.

지방은 상황이 더 심각하다.

울산 주상복합아파트 초기 계약률은 10~20%대라는 평가가 대부분이고 대구는 주거 중심지라는 수성구 일대에서 나온 아파트마저도 초기 계약률이 30%를 넘기지 못하고 있다.

◆ 상반기 분양예정 3분의 1만 공급

= 분양시장 부진이 계속되고 있는 데다 인허가 지연, 월드컵 등이 겹치면서 예정됐던 아파트 사업을 미루는 사례도 늘고 있다.

내집마련정보사 집계에 따르면 연초 집계된 전국 상반기 아파트 분양계획은 22만1124가구에 달했으나 이미 분양에 들어간 것과 이달에 분양될 것을 포함해도 7만9400가구에 그쳤다.

연초 계획 중 35.9%만 실제 분양되는 셈이다. 서울보다 지방과 경기인천 등 분양 실적은 더 저조하다.

서울에서는 상반기에 계획됐던 7884가구 중 4108가구가 분양돼 분양계획 대비 실적이 52.4%였다.

경기인천은 계획됐던 7만7564가구 중 33.3%인 2만5799가구가 분양됐고, 지방은 계획됐던 13만5676가구 중 36.5%인 4만9493가구가 분양됐다.

◆ 고분양가 등 부작용 염려도

= 계약률 부진과 분양 일정 연기가 이어지면서 부작용을 걱정하는 목소리도 높다.

먼저 분양 부진에 따른 사업 연기는 지연된 기간만큼 분양가를 높이는 결과를 가져온다.

'영세 시행사-주택전문 건설사' 구도로 사업이 진행돼 고가분양 문제가 많다는 지적이 일고 있는 지방에서는 사업 지연에 따른 분양가 상승이 수요층 구매심리를 더욱 위축시키는 악순환 고리로 나타날 가능성이 있다.

분양시장 위축으로 주택전문 건설사들이 아예 신규 수주를 포기하면서 국지적으로는 수급불균형도 염려되는 상황이다.

이 같은 현상이 장기화하면 분양 위축으로 수급균형에 주름살이 갈 가능성도 있다.

[김태근 기자 / 김규식 기자] 매일경제 2006.06.14 16:46 입력