분양가 상한제，조합－시공사 갈등 키운다

분양가 상한제，조합－시공사 갈등 키운다
 
분류 : 재건축/개발 자료원 : 파이낸셜 등록일 : 2007/01/05 
  

분양가 상한제에 따른 추가 부담금 증가로 재건축.재개발 조합과 시공사간 마찰음이 커질 전망이다. 올 9월부터 분양가 상한제가 전격 도입되면 일반 분양가가 낮아져 그만큼 사업 수익성이 떨어질 수 밖에 없다. 결국 줄어드는 개발이익 만큼 입주자들이 더 부담해야 한다.

 

하지만 조합원들은 당장 수억원에 달하는 추가 부담금을 안아야 하는 상황이어서 사업 진행과정에서 큰 진통이 예상된다. 또 분양가상한제가 적용되면 일반 분양가 뿐만아니라 조합원 분양가도 함께 검증될 것으로 보여 또다른 ‘갈등의 불씨’를 예고하고 있다.

 

■“조합원 부담금 더 는다” 갈등 불보듯

4일 재건축.재개발 조합들은 분양가 상한제로 추가 부담금이 늘 것이라는 예상에 민감한 반응을 보였다. 이미 추가부담금을 1억～2억원 이상 안아야 하는 상황에서 분양가 상한제로 부담이 더 늘 가능성이 높기 때문이다.

 

통상 재개발.재건축 사업은 일반 분양에서 나오는 분양수익과 조합원 추가 부담금으로 사업비를 충당한다. 하지만 분양가 상한제로 일반 분양분의 가격이 낮아지면 사업비를 메우기 위해 조합원들은 호주머니를 더 털어야 한다.

 

이는 기존의 재건축 단지에 적용됐던 임대아파트 의무비율과 같은 결과를 낳고 있다는 지적이다. 용적률 증가분의 일정비율을 임대아파트를 짓도록 하면서 수익성이 나빠져 조합원과 시공사 간의 극심한 마찰이 있었기 때문이다.

 

실례로 서울 노원구 월계동 월계롯데캐슬은 임대의무비율제 적용으로 70여억원이 허공으로 사라지면서 큰 홍역을 치렀다. 일반 분양분을 절반가격으로 주공에 임대아파트로 팔면서 수익이 줄자 ‘누가 이를 부담하느냐’를 놓고 시공사와 조합간에 갈등이 증폭된 것. 결국 시공사와 조합원들이 손실을 절반씩 부담하면서 사태가 종결됐다.

 

업계는 향후 분양가 상한제가 입법화되면 이러한 사태가 비일비재하게 터져나올 것으로 우려하고 있다.

 

 

■조합원 분양가도 분쟁 ‘불씨’

서울 상도동에서 재건축을 진행 중인 대형업체인 A사는 자칫 사업이 공중으로 뜨지 않을까 우려하고 있다. 현재 분양가를 평당 1400만～1500만원으로 잠정 책정했지만 분양가 상한제가 적용되면 분양가가 200만원 안팎 낮아질 전망이다.

 

이 경우 총 35가구를 일반 분양 예정인 이 단지의 분양수익이 24억5000만원 줄어 들 것으로 추산된다. 이 금액을 조합이 전적으로 떠안으면 조합원(총 141가구) 1인당 1700여만원을 더 내야한다.

 

현재 18평형에 살고 있는 조합원이 25평형으로 갈 경우 추가 부담금은 1억8000만원 정도다. 조합 관계자는 “지금도 조합원마다 2억원 가까이 부담금을 내고 있다”면서 “부담금이 더 늘면 사업을 포기하자는 조합원이 나올 가능성도 배제할 수 없다”고 밝혔다.

 

일부 조합들은 “조합원 분양가가 너무 높다”며 “분양가 상한제로 인하 여지가 있을 것”이라고 말했다. 건교부 관계자도 “재개발.재건축 뿐 만 아니라 직장.지역 조합원 분양가도 상한제에 포함시켜 검토하고 있다”고 말해 조합원 분양가도 규제될 것임을 시사했다.

 

조합원 분양가는 시공사의 수익과 직결되는 문제여서 시공사들도 적잖은 타격이 불가피하다는 소리다. 조합원 부담금이 더 느는 판에 조합원 분양가는 오히려 낮춰줘야 하는 실정이어서 시공사와 마찰이 불가피할 전망이다.

 

서울 강서구 화곡동의 한 조합 관계자는 “시공사인 H사에서 평당 34평형이 1730만원, 52평 2000만원, 55평형이 2500만원 등 턱없이 높게 잡고 있다”면서 “아직 권리가액이 정해지지 않았지만 조합원마다 2억～3억원이상을 부담해야 할 판”이라고 설명했다.

/steel@fnnews.com 정영철기자