김현아한국건설산업연구원 연구위원
정부는 지난 1월 11일 부동산시장 안정을 위한 제도 개편 방안을 발표했다. 참여정부 들어 9번째 부동산 대책이다.
1·11대책은 지난 11·15대책의 주요 내용을 좀 더 구체화한 것으로 공급 측면에서는 분양가 인하에, 수요 측면에서는 대출규제 강화를 통한 수요억제에 초점을 맞추고 있다. 그러나 이번 대책은 민간주택 공급 시장에 가격규제와 원가 공개의 규제를 동시에 적용하는 데다가 대출규제 강화로 인한 수요 위축으로, 결국 주택공급을 축소시키는 결과를 초래할 것으로 예상된다.
재개발사업은 일반 분양분이 많은 사업장의 경우 분양가상한제 적용으로 인해 사업수익의 재검토가 필요하게 됐다(특히 지방 재개발 사업). 또 조합원들과의 부담금 등에 대한 의견 조율의 문제 등으로 사업지연이 불가피해질 것으로 예상된다.
재건축 사업은 이미 많은 규제로 사업추진을 미루고 있는 데다 1·11대책으로 사업연기가 예상된다. 또 사업수익과 조합원 부담을 놓고 시공사, 조합간의 이견이 커 논란이 예상된다.
2007년 4/4분기 이후 분양가상한제 아파트의 공급이 확대될 것이라는 기대감과 채권입찰제 상한액이 낮아지면서 주택 수요자 대부분은 청약을 연기할 것으로 예상된다. 청약가점제 조기 시행 등으로 일부 지역에서는 오히려 상반기에 청약 증가가 예상되나 금융기관의 대출규제 강화로 주택구매 수요는 전반적으로 크게 위축될 것으로 예상된다.
건설업계에서는 1·11대책 중 분양가상한제 및 원가공개 시행에 대해 철회를 요구하는 가운데 상반기에 분양계획 물량을 앞당겨 공급하고 중장기적으로는 주택사업물량 확보가 어려울 것으로 판단, 주택사업 대체 신규 사업을 모색하고 있다.
주택사업의 특성상 택지 확보에서 분양까지 적어도 1∼2년이 소요되는바 1·11대책이 시행되더라도 민간의 공급 감소는 2009년부터 가시화될 것으로 예상된다.
그러나 일부 택지확보가 이루어진 사업장의 경우에도 분양성이 낮을 경우 사업의 연기 및 포기의 가능성이 있어 공급 축소가 더 빠르게 나타날 가능성도 있다.
공공부문이 민간부문의 공급을 대체한다고 하더라도 주로 도시 외곽의 신도시 개발이므로 재개발, 재건축 사업을 통한 기존 시가지 내 주택공급에는 한계가 있을 것으로 예상된다.
결국 1·11대책의 내용대로 입법화가 추진될 경우 지난 11·15대책에서 정부가 제시한 수도권 주택공급 로드맵은 계획대로 추진이 어려울 것으로 예상된다.