주택법 통과…무주택자 시세 80%에 내집마련

주택법 통과…무주택자 시세 80%에 내집마련

신규 분양 아파트를 무주택 실수요자에게 싼 값에 공급하는 방향으로 주택 공급 패러다임이 확 바뀐다. 이 같은 내용을 골자로 한 주택법 개정안이 2일 여야 합의로 국회 본회의에서 통과돼 9월부터 시행에 들어간다. 구체적인 개정안은 민간택지에 들어서는 아파트도 공공택지처럼 `택지비+기본형 건축비+가산비` 범위 이내로 분양가를 제한하고 택지비(감정가 기준), 직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비용, 가산비용 등 7개 항목의 분양가 내역을 공시하도록 하는 것이 골자다. ◆ 싼 값에 실수요자에게 공급 = 주택법 개정안에 따르면 공공택지뿐만 아니라 민간택지에 짓는 아파트에도 분양가 상한제가 시행된다. 특히 중대형 아파트(전용면적 25.7평 초과) 실질분양가(명목분양가+채권손실액)는 주택공급규칙을 고쳐 주변 시세 대비 90%에서 80%로 낮춘다는 게 정부 계획이다.

이렇게 분양가에서 거품을 뺀 아파트는 청약가점제를 통해 부양가족이 많은 무주택자에게 우선 공급된다. 결국 신규 아파트를 저렴한 가격에 무주택 실수요자에게 우선 공급한다는 얘기다. 청약가점이 높은 사람은 시세보다 훨씬 낮은 가격에 원하는 지역에서 아파트를 분양받을 수 있게 된 셈이다. ◆ 기존 재고주택 공급 감소 = 정부는 가격이 저렴한 분양 시장에 투기 수요가 몰려들지 않도록 주택법 시행령을 고쳐 전매제한을 확대할 생각이다. 수도권에서 민간택지(투기과열지구) 중소형(전용 25.7평 이하)은 5년, 민간택지 중대형은 7년, 공공택지 중소형은 10년(현행 유지), 중대형은 7년 동안 전매가 제한된다. 따라서 신규 분양 아파트는 5~10년 동안 기존 재고주택 시장으로 흘러들어오지 못하게 된다. 이 때문에 서울ㆍ수도권에서 기존 재고주택 시장에서 공급 부족이 심화될 수 있다는 염려도 대두되고 있다. ◆ 기존 재고주택 수요 증가 = 반면 기존 재고주택에 대한 수요는 증가할 가능성이 있다. 가점제에서 불리한 유주택자들이 기존 재고주택 매수로 돌아설 가능성 때문이다. 1주택자는 가점제 물량에서 1순위 청약이 배제되며 2주택 이상 다주택자는 추첨제에서도 1순위 청약이 배제된다. 김학권 세중코리아 사장은 "집값을 움직이는 주체는 유주택자"라며 "이들이 분양시장을 포기하고 기존 주택 매수에 나서 집값이 꿈틀거릴까 걱정"이라고 말했다. ◆ 민간주택 공급 축소될까 = 분양가 상한제 등이 실시되면 민간 건설사 이익이 축소된다. 이를 이유로 민간업체들은 "민간 택지ㆍ주택 공급 축소가 불가피하다"고 주장한다. 그 결과 장기적으로 집값이 더욱 뛸 것이라고 업계에서는 주장한다. 그러나 건교부는 정반대 주장을 하고 있다. 이용섭 건설교통부 장관은 2일 "분양가 상한제가 실시돼도 적정 이윤이 보장되기 때문에 민간택지 공급이 줄어들지 않을 것"이라고 자신했다. 분양가 내역 공개에 대해서도 이 장관은 "지방자치단체별로 주택 분양가 구성항목에 대해 상한을 정하는 것"이라며 "개별 기업 원가 공개가 아니기 때문에 민간주택 공급 축소 요인이 되지 않을 것"이라고 덧붙였다. ◆ 관리처분 인가 신청 서두를 듯 = 주택법 개정안은 9월부터 시행될 예정이지만 경과 규정을 두고 있다. 9월 1일 이전에 사업 승인을 신청한 사업장에서 11월 31일까지 분양 승인 신청(재개발ㆍ재건축 사업은 관리처분계획 인가 신청)을 하면 분양가 상한제 등을 적용받지 않는다. 그러나 사전에 사업 승인을 받았더라도 9월 1일 이후 분양 승인을 받은 아파트는 예외 없이 청약가점제 방식으로 공급된다. 따라서 재개발ㆍ재건축 사업장은 11월 말까지 관리처분계획 인가 신청을 서두를 것으로 보인다. 분양가 상한제가 적용되면 재개발ㆍ재건축은 사업성이 크게 떨어지기 때문이다. ◆ 9월 전 청약시장 양극화 = 가점제와 분양가 상한제가 도입되는 9월 이전에 청약시장은 양극화 현상이 나타날 것으로 예상된다. 입지가 좋은 인기 지역에서 나오는 물량은 가점제에서 불리한 청약통장 가입자들이 대거 청약에 나설 가능성이 크다. 특히 청약부금 가입자와 소형 청약예금 통장 가입자들이 청약하는 민간 중소형 아파트 가운데 수도권 유주택 1순위 물량은 경쟁률이 매우 높을 것으로 예상된다. 그러나 입지가 나쁘거나 분양가가 높은 물량은 시장에서 소외될 가능성이 높다. 가점제에서 불리한 유주택자들도 입지가 나쁜 곳에는 일부러 청약을 하지 않을 것이며 가점제가 유리한 무주택자들은 더더욱 입지가 나쁜 곳을 외면할 것이기 때문이다. [김인수 기자] < Copyright ⓒ 매일경제. 무단전재 및 재배포 금지 > 2007.04.02 16:54:01 입력