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당정이 결국 분양가 상한제뿐 아니라 수도권 전역과 지방의 투기과열지구에 짓는 아파트의 분 양원가를 공개하기로 11일 합의함에 따라 분양시장에 적지 않은 파장이 예상된다.
민간택지 원가 공개가 7개 항목중 2개 항목으로 줄어 '생색내기용'이라는 지적도 있지만 전 문가들은 원가 공개가 분양가 상한제와 동시에 시행됨에 따라 시장 침체를 우려하고 있다.
◇ 분양원가 공개 민간택지로 확대 = 공공택지에 이어 오는 9월 이후 사업승인을 신 청하는 수도권 전역과 지방의 투기과열지구내 민간택지 아파트의 분양원가도 공개된다.
당정은 분양가심사위원회 검증을 거친 7개 항목(택지비, 직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비용, 가산비용) 가운데 택지비와 가산비용 등 2개 항목은 사업장별로 공개하되 나머지 5개 항목은 지자체가 지역 실정에 따라 조정한 기본형 건축비의 내용만 공개하기로 했 다.
이는 공공택지의 경우 공사 과정에서 특별한 우발비용이 발생하지 않지만 민간택지는 건축 허가 이후에도 일조권, 조망권 등 주민 민원이 많아 보상 등에 따른 추가 비용이 발생할 수 있 다는 지적에 따라 5개 항목의 사업장별 공개는 하지 않기로 했다는 게 건교부 설명이다.
공공택지의 원가 항목도 7개에서 61개로 늘어나고 기본형 건축비와 가산비용도 적정성 여부 를 따져 재조정키로 했다.
건교부 관계자는 "현재 기본형 건축비는 건교부가 정한 금액 하나 뿐이어서 지역마다 모래 등 자재 비용이 다른데 따른 특성을 반영하지 못하고 있다"며 "지자체가 실정에 맞게 5개 내역의 조정 금액을 공개하면 과다 건축비에 대한 시비는 줄어들게 될 것"이라고 말했다.
이 관계자는 또 "현재 기본형 건축비와 가산비용은 건설사에 평균 3.8%의 이윤을 보장하고 있는데 이를 조정할 경우 분양가가 낮아지고, 건설사 폭리 구조도 개선될 것"이라고 말했다.
하지만 전문가들은 당초 예상보다 민간택지의 원가 공개 항목이 2개로 줄어들면서 전면 공 개에 비해 시장에 미치는 파급효과는 적을 것으로 보고 있다.
일부에서는 택지비에 연동하는 분양가 상한제나 다름없어 '무늬만 원가 공개'라는 지적도 나오고 있다. 건축비는 업체별 비용이 아닌 지자체가 정한 기본형 건축비를 준용하고, 땅값도 원가가 아닌 감정가로 인정해주기 때문이다.
이에 대해 건교부 관계자는 "분양원가 공개가 시장에 나쁜 영향을 줘서 안된다는 전문가들 의견을 받아들여 분양가 상한제와 원가 공개를 조화시키는데 역점을 뒀다"고 설명했다.
◇ 원가공개, 상한제 땅값은 감정가로 = 정부는 분양원가 때 공개되는 땅값과 분양 가 상한제의 땅값은 감정평가액을 기준으로 하기로 했다. 감정평가액은 개발 후 미래가치가 반 영되기 때문에 이 경우 땅값이 실제 사업주체가 매입한 금액보다 높을 수도 있고, 낮을 수도 있다.
수도권이나 지방의 개발예정지를 오래 전에 산 회사는 실제 매입액과 금융비용을 합쳐도 감 정평가액이 높아 땅값 부분에서 수익이 날 수 있다. 반면 토지 매입이 쉽지 않은 서울 등 수도 권 요지의 경우 감정평가액보다 실제 토지 매입액이 높아 사업이 힘들어질 가능성도 배제할 수 없다.
개별업체가 감정평가금액을 초과해 투입된 비용이 있다고 소명할 경우 이를 인정해 줄 지 는 아직 결정되지 않았다고 건교부는 밝혔다.
전문가들은 땅값이 분양가에서 차지하는 비중이 수도권의 경우 60-70%에 이르는 만큼 분양 가 인하 효과를 높이기 위해 감정평가 기관이 평가금액을 의도적으로 낮출 수도 있을 것으로 보고 있다.
분양가 상한제가 시행됨에 따라 민간 주택사업은 종전보다 위축될 전망이다. 특히 재건축, 재개발의 경우 사업 추진 자체가 어려워질 전망이다. 조합의 경우 일반 분양가 인상을 통해 조 합원들의 추가부담금을 낮춰왔기 때문이다.
특히 일반분양분이 많은 재개발 사업의 경우 1대 1 재건축 대상이 많은 재건축에 비해 훨 씬 더 타격이 클 것으로 보인다.
서울 한남, 송파 거여.마천 뉴타운과 같이 단기간에 지분가격이 큰 폭으로 뛴 곳은 일반 분 양가를 높이지 않으면 조합 부담이 커져 사업이 힘들어진다.
◇ 채권입찰제, 전매제한 확대 = 민간택지에 분양가 상한제가 시행되면서 공공택지 와 마찬가지로 계약 이후 전용 25.7평 이하는 7년, 전용 25.7평 초과는 5년 동안 전매가 금지 된다. 즉, 공사기간을 3년으로 잡을 경우 중소형은 입주후 4년, 중소형은 2년 정도 사고팔 수 없는 것이다.
공공택지도 중소형은 10년 그대로지만 중대형 전매제한은 종전 5년에서 7년으로 늘어난다. 이에 따라 민간택지의 거래에 제약이 가해지면서 지나친 사유재산 침해가 아니냐는 논란이 거 세게 일 것으로 보인다.
재개발, 재건축, 주상복합아파트 등 민간택지 중대형 아파트에 채권입찰제를 적용키로 한 것은 분양가 인하를 반감시키는 요인이라는 지적이다.
건설산업연구원 김현아 박사는 "과거 채권입찰제 시행때도 그랬지만 이 제도가 도입되면 돈 있는 사람만 집을 구입하게 되며, 식구가 많아 큰 평수로 늘려가려는 사람들의 주택 구입 기회를 박탈하게 될 것"이라고 말했다.
"시장안정 효과 있다 Vs. 공급부족 초래한 다"
정부가 11일 부동산 시장 안정을 위해 수도권과 투기과열지구 민간주택의 분양원가를 공개키 로 한 데 대해 부동산 전문가들은 엇갈린 반응을 보였다.
신규 아파트의 고가 분양에 따른 주변 아파트값 상승이라는 연결고리를 끊었다는 긍정적인 평가에서부터 장기적인 공급 부족을 초래할 것이라는 우려까지 의견이 분분했다.
또 건설업체들은 '반시장적 정책'이라는 주장과 함께 사업 수행의 어려움을 토로했다.
그러나 건축비를 과다 계상하는 방법으로 분양가를 부풀렸던 관행에 제동이 걸림에 따라 단 기적으로 분양가를 크게 낮춰 실수요자들에겐 적잖은 효과가 있을 것으로 기대된다.
◇'시장 안정' vs '공급 위축' = 전문가들은 우선 분양원가 공개의 핵심인 토지비 (택지비)에 대해 감정평가액을 적용키로 한 데 대해 상반된 견해를 내놓았다.
건설산업전략연구소 김선덕 소장은 "현재 토지 감정평가액은 시세의 80-90% 수준이기 때문 에 건설업체들의 사업성을 충분히 감안한 조치"라고 말했다.
즉, 민간건설업체들이 비교적 시세에 근접한 수준에서 택지비를 인정받게 됨에 따라 원활 한 주택 공급이 이뤄질 수 있다는 설명이다.
김 소장은 "공급은 크게 줄어들지 않으면서 분양가는 인하하는 효과가 있다"면서 "물론 1.11 대책이 시장원리에 부합하지는 않지만 부동산 거품을 우려하는 지금 시점에서는 적절한 대책이라고 생각한다"고 덧붙였다.
RE멤버스 고종완 대표는 "분양가를 10-20%, 많게는 30%까지 인하하는 효과가 있을 것"이라 며 "실수요자의 부담이 낮아져 집값 안정에 큰 효과가 있을 것"이라고 말했다.
그러나 다른 전문가들은 분양가 상한제와 원가공개 시행으로 땅값이 영향을 받음에 따라 기 존 시행사와 시공사가 다른 이중 구조의 주택 공급 체계가 크게 흔들릴 것으로 전망했다.
해밀컨설팅 황용천 사장은 "시공사는 공사비 이윤이 감소 하겠지만 시행사는 땅값에서 모든 이윤을 챙겼는데 앞으로 택지비가 감정가만 인정될 경우 시행사의 존립기반이 흔들릴 수 밖 에 없다"며 "내년 이후 사업이 민간 주택사업이 크게 위축될 것"이라고 말했다.
이에 따라 주택 공급이 줄고, 결국 수년 후 가격 불안 요인으로 작용할 수 있다고 전문가들 은 우려한다.
김신조 내외주건 사장은 "매입가보다 감정가가 높은 토지는 일부에 불과하다"면서 "특히 주 택을 집중 공급해야 하고 실질적으로 바로 가용할 수 있는 서울을 비롯한 수도권 도심은 매입 가가 감정가의 2-3배에 달하기 때문에 건설업체들로서는 도저히 집을 지을 엄두를 낼 수 없 다"고 지적했다.
한 전문가는 "민간이 위축되면 공공이 역할을 대신할 수밖에 없는데 공공 아파트 공급마저 차질을 빚을 경우 다시 집값이 불안해질 수 있다"고 말했다.
대형 건설사들은 민간아파트 분양원가 공개가 기업활동 위축과 이에 따른 공급 축소, 그리 고 부동산 가격 상승이라는 시나리오를 낳아 국민에게 실질적인 피해가 돌아갈 가능성이 있다 고 주장했다.
A건설 관계자는 "건설사마다 회사 특성에 따라 원가 구조가 상이하고 구성항목 또한 너무 나 다양하기 때문에 실효성이 의문시된다"며 "또 원가공개시에는 회사별 핵심역량에 대한 공개 도 불가피해 기업체로서는 큰 부담"이라고 말했다.
B건설 사장은 "분양원가 공개 자체가 반시장적 정책"이라며 "산업전반에 미치는 영향도 커 기업의 수업수행에 있어 큰 부담으로 작용할 것"이라고 우려했다.
이와 관련, 대한건설협회, 한국주택협회, 대한주택건설협회 등 3개 건설단체는 지난 10 일 "분양가 상한제와 원가 공개는 기업의 자율적인 경영권을 침해할 뿐만 아니라 시장경제원리 를 훼손하며 다른 산업과의 형평에도 맞지 않아 위헌 소지가 크다"며 민간 분양가 규제 철회 를 요구하는 정책건의문을 관련기관에 제출했다.
◇ 주택시장 약세 예상 = 1.11 대책은 서울과 수도권 주택시장에도 큰 파장을 몰고 올 것으로 보인다.
특히 투기지역 담보대출을 1인1건으로 제한하고 기존 대출에 대해서도 건수를 1건으로 축소 할 경우 다주택자의 대출 부담 매물이 늘어나 기존주택 수급에 숨통이 트일 것으로 기대된다.
또 9월 이후 분양하는 아파트의 분양가가 낮아질 수 있기 때문에 내집마련을 연기하는 사례 도 늘어날 것으로 보여 시장 안정효과가 클 것으로 예상된다.
이에 따라 지난해 말 이후 소강 상태를 보이고 있는 서울과 수도권 주택시장은 당분간 약세 가 지속될 전망이다.
부동산정보업체 스피드뱅크 김광석 실장은 "투기 수요가 많은 재건축 아파트값은 분양가 상 한제의 파장으로 하락세를 보일 것으로 예상되며, 특히 일반 분양분이 많으면서 사업초기단계 인 5층 이하의 강남 개포주공, 강동구 고덕주공과 둔촌주공, 송파구 가락시영 등 저층단지들 이 타격을 받을 것"이라고 말했다.
◇ 상반기 사업신청 늘 듯 = 오는 9월 이전까지 주택분양과 사업승인 신청이 봇물 터지듯 쏟아질 전망이다.
시간과공간 한광호 사장은 "9월 이후 분양가 상한제에다 원가공개까지 동시에 시행되기 때 문에 대부분의 건설사가 9월 이전에 사업을 마치려 할 것"이라며 "특히 원가 공개를 피하기 위 해 9월 이전에 사업승인을 신청하려는 회사가 많을 전망"이라고 말했다.
또 청약 가점제가 당초 2008년에서 올해 9월로 앞당겨지면서 1순위 청약통장 가입자들의 반 발이 예상된다.
한 청약 예정자는 "나이나 자녀수 등에서 불리해 올해 안에 청약을 하려 했는데 갑자기 가 점제 시행을 앞당기면 어떡하냐"며 "주택 마련 계획을 다시 짜야 할 판"이라고 불만을 터뜨렸 다.
민간택지 분양가 15-25% 인하
민간아파트에 대한 분양원가 공개가 이뤄지면 분양가가 15-25% 가량 낮아질 것으로 추정됐다.
건설교통부는 작년 11-12월에 분양된 수도권 4개 민간택지를 대상으로 분양가 상한제를 적 용해 분양가를 시물레이션해 본 결과 낮게는 15%, 높게는 25% 인하될 것으로 나타났다고 11일 밝혔다.
서울 서초구 D재건축아파트 33평형은 평당 1천850만원에 실제 분양됐으나 분양가 상한제를 적용하면 평당 1천390만원으로 460만원, 24.9% 떨어지는 것으로 분석됐다.
경기 광명시 C재건축아파트 33평형도 평당 1천260만원에 분양됐지만 240만원, 19.0% 떨어 져 평당 1천20만원이 됐다.
평당 1천400만원에 분양된 경기 안양시 B아파트 32평형도 평당 1천150만원으로 250만원, 17.9% 떨어졌으며 서울 영등포구 A단지 32평형의 평당 분양가도 1천300만원에서 1천100만원으 로 낮아졌다.
건교부 서종대 주거복지본부장은 "분양가 인하 효과는 사례별로 차이가 크다"면서 "최고 56%까지 떨어지는 사례도 있었으나 이런 극단적인 경우는 제외했다"고 말했다.
건교부는 향후 기본형건축비 재산정과 가산비 제도 개선 등이 이뤄지면 추가로 인하 효과 가 나타날 것이라고 설명했다.
* 첨부자료 : [1.11대책] 관련 건설교통부 보도자료 |