조합설립, 사업시행 인가 등의 동의서 한꺼번에 내서는 안돼

주택재개발사업 시행절차는 어떻게 되나요?(2)

조합설립, 사업시행 인가 등의 동의서 한꺼번에 내서는 안돼

이주원

서민들의 주거복지에 관심을 가지고 실천과 대안을 모색하는 시민단체 <나눔과 미래>의 이주원 국장이 '뉴타운과 재개발 바로알기'에 대한 독자들의 관심에 부응해 글을 연재한다. 다소 낯설고 읽기 어려운 부분이 있을 수 있으나 궁금증을 갖고 있는 독자들에게 도움이 되기를 바라는 마음이다- 편집자주-  4) 조합설립 인가   조합설립인가는 재개발사업의 시행자를 확정짓는 단계로서 의미를 갖는다. 민법상 사단법인의 규정을 적용받는 ‘법인’이 설립되는 것이다.   조합설립 인가를 받으면 해당 재개발구역 내 토지, 건물을 소유한 모든 토지등소유자는 강제적으로 조합원이 된다. 재개발사업 추진을 반대하여 조합설립에 동의하지 않은 조합원이라 하더라도 공공사업적 성격이 강한 재개발사업에 있어서는 당연히 조합원이 되는 것이다.   주택재건축사업의 조합원은 사업에 동의한 자에 한하나, 주택재개발사업은 강제 가입의 성격이 강하다. 조합설립 인가를 위한 토지등소유자의 동의율은 4분의 3이상, 75%이상만 확보하면 된다.  국토해양부가 08.8.29 입법예고한 [도시 및 주거환경정비법]  -현행 [도시 및 주거환경정비법]에 따르면 토지등소유자의 동의를 받을 때마다 인감증명서를 첨부하도록 하였으나, 개정안을 보면, 조합설립시에만 첨부하도록 개정되다.   국토부는 주민불편 및 이로 인한 사업지연을 최소화하기 위해서라고 주장하나 전 재산을 걸고 하는 주택재개발사업 지역 주민들의 재산권 및 주거권 침해가 발생될 여지가 많아졌다.(토지등소유자 동의 필요 시점 : 추진위 설립, 조합설립, 정관변경, 사업시행자 선정, 사업시행인가, 관리처분계획인가 등)   -현행 법상으로는 뉴타운, 재개발, 도시환경정비사업의 조합설립요건으로 ‘소유자 수’에 대한 동의요건으로 토지등소유자의 3/4(75%)이상의 동의를 받아야 조합설립이 가능하다.   하지만 개정안을 보면 토지면적의 2/3이상의 동의요건을 신설한다. 국토부는 면적에 대한 동의요건 신설이 많은 토지를 소유한 자의 권리 침해를 방지하는 것이라 주장하지만, 현행 재개발사업에서도 영세가옥주들의 피해가 많은데, 오히려 대지주들의 개발이익을 극대화시키려는 개정안이라 할 수 있다.   5) 사업시행인가   사업시행인가는 재개발사업의 내용을 확정짓는 단계이다. 즉, 아파트 건축에 대한 인가를 받음으로써 새로이 건립되는 아파트의 구체적인 규모, 배치 등이 확정되고 사업시행자인 조합은 주택재개발사업을 시행할 수 있는 권리를 받게 되는 것이다.   조합은 사업시행계획서를 작성하여 사업시행인가 신청을 한다. 사업시행인가 신청 시에는 정관, 토지등소유자의 동의서와 병부, 사업시행계획서와 수용 또는 사용할 토지 또는 건축물의 명세 등이 필요하다.  이 때 사업시행자(조합)는 사업시행인가를 신청하기 전에 미리 정관 등이 정하는 바에 따라 토지등소유자의 동의를 얻어야 한다. 그러나 일반적으로 많은 재개발구역 현장에서는 동의서(인감도장 날인) 및 인감증명서를 구역지정 및 추진위원회 승인 등 사업 초기 단계에서 이미 조합설립인가, 사업시행인가 등에 필요한 동의서를 한 번에 징구하여 각 절차를 밟아 나간다. 재개발구역지정 신청시 조합설립 및 사업시행인가에 대한 동의를 일괄하여 징구한 경우에 대한 질의 회신   ◎ 질의요지 구역지정 입안 시 일괄 징구한 인감증명을 조합설립인가 및 사업시행인가 신청시에도 사용할 수 있는 지 여부 ◎ 회신내용(주거정비과-5198, 2004.6.2) 현행 법령상 재개발 추진시 징구하는 주민동의용 인감증명서의 유효기간 및 동의서 징구시기에 대하여 명시된 바는 없으나, 재개발사업은 단계별로 절차를 시행하는 도시계획사업으로서 조합설립인가 및 사업시행인가 시 각각 일정률 이상의 주민동의를 얻도록 규정하고 있는 것은 조합정관과 사업시행계획 등 주민의 이해관계에 관련된 주요한 사항에 대하여 여건변동 등을 충분히 감안하여 주민의사를 수렴토록 한 것이므로 구역지정입안 시 동의서 일괄징구는 법령의 취지에 부합하지 않음.   매 사업단계마다 징구해야 할 동의서 및 인감증명서를 조합의 업무상 편의와 기간, 비용의 단축 등의 이유로 미리 징구하는 것이다. 그러나 동의서 및 인감증명서를 미리 징구하게 되면 앞으로 진행될 재개발사업에 대해 조합원으로서 권리와 이익을 행사하지 못하는 상황이 발생될 수 있다.   예를 들어 구역지정을 위한 동의서 및 인감증명서 징구시 조합설립인가를 위한 동의서 및 인감증명서까지 제출하게 되면, 향후 조합설립인가시 확정되는 조합 정관의 내용 중에 조합원에게 불리한 사항이 있더라도, 그러한 사항에 미리 동의한 셈이 되는 것이다. 사업시행인가 시점은 향후 관리처분계획단계에 실행될 재개발구역 조합원 및 토지등소유자의 종전자산 평가시점이 되고, 사업시행인가 시점을 기준으로 평가된 가액을 토대로 하여 향후 아파트 등의 분양 시 추가적으로 부담해야 하는 금액의 내역을 개략적으로 알 수 있게 된다.   공공의 성격을 가진 재개발 사업에서 사업시행인가를 받은 경우 사업시행을 위해 필요한 토지 및 건축물 등에 권리를 공토법의 규정에 의해 수용 또는 사용할 수 있다. 또한 사업시행인가라는 절차를 통해서 사업시행자(조합)는 일종의 공권력을 행사할 수 있는 권리가 발생한다. 또한 사업시행자는 구역 안의 거주자 중 사업시행으로 주택이 철거되는 자를 당해 구역 또는 구역 외 적당한 시설에 임시 수용하거나 주택자금의 융자 알선 등 임시수용에 상응하는 조치를 취해야 한다.   6) 관리처분계획 ‘관리처분’이라는 것은, 정비사업 대상부동산과 새로 들어설 부동산에 대한 현금계량화작업을 뜻한다. 이러한 현금계량화작업을 끝내고 나서 이주하고 철거하게 되는 것이다.   따라서 정비사업을 통해 이주하게 될 세입자의 주거권과 영업권에 대한 현금계량화는 지주들의 재산가액보다 적다고 해서 절대 과소평가되거나 홀대받아서는 안 된다. 그러나 상당수 조합과 구청에서는 관리처분 공람 및 인가시 세입자의 권리에 대해서는 사실상 무시하곤 한다.   (1) 관리처분계획인가 절차 ① 분양 신청의 통지 및 공고(시행자(조합)→조합원) -분양공고 및 분양신청(도정법 제46조 제1항): 사업시행인가 고시일로부터 21일 이내 -통지 및 공고내용(도정법 시행령 재47조): 사업시행인가의 내용, 분양신청서, 분양신청기간 및 장소, 개략적인 부담금 내역, 분양신청 자격, 분양신청 방법, 토지등소유자 외의 권리자의 권리신고방법, 분양을 신청하지 아니한 자에 대한 조치 등    분양 신청 통지 및 분양 신청 시기의 문제점   사실상 재개발사업의 감정평가시점은 사업시행인가 고시일을 기준으로 한다는 것 외에 정확히 어떤 단계에 행하라는 규정이 명시되어 있지는 않다. 평가시점이 ‘사업시행인가 고시일’이라고 규정되어 있어, 사실상 사업시행인가 이후에 평가가 가능한 것이고, 분양신청 통지 및 공고에는 개략적인 부담금 내역을 통지하도록 되어 있으나, 분양신청의 통지일은 사업시행인가 고시일로부터 21일 이내로 규정되어 있다.   결국 첨예한 이해관계가 얽혀있는 재개발구역의 종전자산의 감정평가를 21일 이내에 완료하라는 이야기인데, 이것은 현실상 불가능한 일이고 법에서 법적 요건을 구비할 수 없도록 규정하고 있는 것과 마찬가지다.   ② 분양신청(토지등소유자→조합) -분양신청(도정법 제46조 제2항): 분양신청기간(통지일로부터 30일 이상 60일 이내) -도정법 제47조에 따라 분양신청을 아니한 조합원 또는 철회한 조합원은 해당하게 된 날부터 150일 이내에 대통령령이 정하는 절차에 따라 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금청산 한다.   ③ 종전자산가격 및 종후자산추산액 산정 -주택재개발사업의 경우: 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액, 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가 고시가 있는 날을 기준으로 한 가격 -종전자산평가는 사업시행인가 고시일을 기준으로 평가하고, 평가한 내역을 조합원들에게 통지한다. 종전자산의 가액은 시장, 군수가 추천하는 ‘부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률’에 의한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정하고, 종후자산의 추산액은 시, 도 조례가 정하는 바에 의하여 산정하며, 역시 시장, 군수가 추천하는 2인 이상의 감정평가업자의 감정평가 의견을 참작하여 산정한다.  용어정리   ◎ 종전자산 재개발구역 내 조합원 또는 지자체, 관공서, 조합이 재개발사업 시행 이전에 소유한 토지 또는 건축물과 기타 권리를 뜻한다. ◎ 종후자산 아파트 및 근린생활시설 등 재개발사업의 시행으로 인해 새로이 조성되는 자산을 뜻한다.   ④ 관리처분계획의 수립(시행자) -관리처분계획 내용  도시및주거환경정비법 제48조(관리처분계획의 인가 등)   <관리처분계획의 내용> 1. 분양설계 2. 분양대상자의 주소 및 성명 3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액 4. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격 5. 정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원 부담규모 및 부담시기 6. 분양대상자의 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세 7. 그 밖에 정비사업과 관련한 권리 등에 대하여 대통령령이 정하는 사항   <관리처분계획의 내용의 기준> 1. 종전의 토지 또는 건축물의 면적·이용상황·환경 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 한다. 2. 지나치게 좁거나 넓은 토지 또는 건축물에 대하여 필요한 경우에는 이를 증가하거나 감소시켜 대지 또는 건축물이 적정 규모가 되도록 한다. 3. 너무 좁은 토지 또는 건축물이나 정비구역 지정후 분할된 토지를 취득한 자에 대하여는 현금으로 청산할 수 있다. 4. 재해 또는 위생상의 위해를 방지하기 위하여 토지의 규모를 조정할 특별한 필요가 있는 때에는 너무 좁은 토지를 증가시키거나 토지에 갈음하여 보상을 하거나 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 대지의 공유지분을 교부할 수 있다. 5. 분양설계에 관한 계획은 제46조의 규정에 의한 분양신청기간이 만료되는 날을 기준으로 하여 수립한다. 6. 1세대가 1 이상의 주택을 소유한 경우 1주택을 공급하고, 2인 이상이 1주택을 공유한 경우에는 1주택만 공급한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자에 대하여는 소유한 주택수만큼 공급할 수 있다. 가. 투기과열지구안에 위치하지 아니하는 주택재건축사업의 토지등소유자 나. 근로자(공무원인 근로자를 포함한다)숙소·기숙사 용도로 주택을 소유하고 있는 토지등소유자 다. 국가, 지방자치단체 및 주택공사등   <재산 평가 방법> 1. 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액은 시·도의 조례가 정하는 바에 의하여 산정하되, 시장·군수가 추천하는 부동산가격공시및감정평가에관한법률에 의한 2인 이상의 감정평가업자의 감정평가 의견을 참작하여야 한다. 2. 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 시장·군수가 추천하는 부동산가격공시및감정평가에관한법률에 의한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다. ⑤ 조합 관리처분계획 총회 의결   ⑥ 공람 및 의견청취 -공람 및 의견청취: 30일 이상 토지등소유자에게 공람 및 의견 청취 -동, 호수 추첨 가능   ⑦ 관리처분계획인가 신청   ⑧ 관리처분계획인가 및 고시(시장, 군수, 구청장) -인가 및 고시(도정법 제49조): 30일 이내에 인가 여부를 결정 지방자치단체의 공보에 고시 한다. (2) 관리처분계획인가 고시의 효과 ▸권리의 변환 및 확정 ▸종전의 토지 등의 사용 · 수익의 금지 : 사업시행자는 구역 내 조합원이나 세입자에 대하여 토지, 건물의 인도청구를 할 수 있다.(여기서 토지, 건물의 인도청구는 민사상 인도청구를 뜻한다. 관리처분계획인가 고시 이후에는 법 제49조 제6항에 의하여 조합이 사업시행구역 내 종전의 토지 또는 건축물의 사용수익권을 가진다고 해석되므로, 조합은 소유자나 임차인 등 점유자에 대하여 인도청구소송, 인도단행가처분신청을 할 수 있다) ▸철거 개시 가능 : 주택재개발정비사업조합과의 법률관계는 공법상 권리의무관계이므로 행정대집행의 방법에 의하여 건물을 철거하지 않고 민사소송의 방법으로 건물의 철거를 구할 수 없다(대법원 1990. 11. 13. 선고 90다카23448 판결)   7) 준공인가(도정법 제52조)  -조합의 정비사업 준공인가 신청 → 시장․군수의 준공검사 실시 → 시장․군수의 준공인가, 공사완료의 고시   8) 이전고시(도정법 제54조)   9) 등기 촉탁   10) 청산금 징수 및 교부   11) 조합 해산         뉴타운 사업시행절차  뉴타운사업도 주택재개발 사업시행절차와 크게 다르지 않다. 다만 차이점이 있다면 정비구역지정 입안절차에 있어 주민발의(조합설립추진위원회 또는 토지등소유자의 3분의 2 이상)를 거치지 않고 촉진계획이 결정ㆍ고시되면「도시재정비촉진을위한특별법」제13조에 의하여,「도시및주거환경정비법」제4조의 규정에 의한 정비구역의 지정 또는 정비계획의 수립이 된 것으로 본다.

기사입력: 2008/11/17 [06:53]  최종편집: ⓒ 은평시민신문