| ◆ 민간아파트 7개 항목만 공개 = 종전에 7개 항목 분양원가를 공개중인 공공택지는 공개 범위를 61개 항목으로 늘렸다.
하지만 민간택지 아파트는 공개지역을 제한한 것은 물론 공개내역을 현행 공공택지 원가공개 수준으로 잡았다.
따라서 민간택지 아파트에서 공개되는 원가는 택지비, 기본형 건축비 5가지(직접공사비 간접공사비 설계비 감리비 부대비용), 가산비 등 7개에 불과하다.
택지비는 감정가를 인정해 민간택지 마련 과정에서 발생하는 복잡한 과정을 공개할 필요가 없어졌다.
또 기본건축비는 업체들이 감리자 모집공고 단계에서 이미 시ㆍ군ㆍ구에 제출하던 자료에 포함된 것.
업계에서 추가로 부담하는 것은 별로 없다.
지하주차장과 헬스센터 등 건축에 들어가는 가산비가 문제다.
정부에선 분양가심사위원회 검증을 거쳐 엄격하게 공개를 추진한다는 방침이다.
◆ 제한적 공개 실효성 논란 = 일각에선 `제한적 원가공개`로 실효성이 부족하다는 지적도 나온다.
원가를 공개해 건설업체를 압박한다는 심리적 효과 외에 실질내역이 구체화하지 않으면 효과는 반감된다는 얘기다.
업계 한 관계자는 "분양가상한제를 실시하기로 한 마당에 분양원가를 공개하는 게 추가로 분양가를 떨어뜨릴지 의문"이라며 "어정쩡하게 절충해 효과를 내지 못할 바에야 깨끗하게 원가공개를 하지 않는 편이 좋았을 것"이라고 말했다.
정부는 이런 지적을 의식해서인지 원가공개 항목을 회계ㆍ건축ㆍ토목ㆍ법률 등 각 분야 전문가가 참여하는 `분양가심사위원회`를 통해 철저하게 검증해 지자체에서 공개토록 할 것이라고 밝혔다.
◆ 분양가 20~30% 떨어질 듯 = 분양가상한제 실시와 함께 원가공개도 이뤄지는 만큼 분양가는 현재보다 상당히 낮아질 것으로 전망된다.
정부에선 20% 이상 분양가 인하 효과가 나타날 것으로 내다보고 있다.
원가공개 자체가 분양가를 낮추는 것이 아닌 만큼 상한제 시행만 따져 수도권 4개 택지지구 내 분양가 인하 효과를 계측해보면 15~25%에 달한다.
원가공개로 추가 가격인하 압박을 받으면 더 떨어질 수도 있다.
서울 영등포구 A단지 32평형 아파트는 당초 분양 예정 가격이 평당 1300만원이다.
여기에 분양가상한제를 적용하면 1100만원으로 200만원이 떨어진다.
하락률이 15.3%인 셈이다.
서울 서초구 D재건축단지 33평형은 평당 1850만원으로 분양될 예정이지만 상한제가 적용되면 1390만원으로 무려 460만원(24.9%)이나 분양가가 떨어진다는 추산이다.
◆ 수도권 공급위축 우려 = 정부는 분양가상한제가 올 9월 전면 실시되는 만큼 이를 피하기 위해 업체들이 그 전에 공급을 늘릴 것으로 보고 있다.
아무래도 상한제가 시행되면 이윤이 줄어들 가능성이 높기 때문. 하지만 중장기적으론 오히려 전반적인 공급이 줄어들 염려가 크다.
또 원가공개 효과에 대해 의문도 제기된다.
김신조 내외주건 사장은 "수요가 많은 수도권 민간분양이 위축될 수밖에 없다"며 "분양시장도 분양가 하락을 기대해 관망세가 짙어질 가능성이 높고 전매제한 강화까지 겹쳐 투자수요는 더 위축될 것"이라고 내다봤다.
민간주택 공급위축 우려를 불식하기 위해 정부는 기존 도심 내 광역재정비사업을 활성화하고 다세대ㆍ다가구ㆍ주상복합ㆍ오피스텔 규제 완화를 통해 도심 내 자투리땅을 활용한 공급확대를 추진한다는 방침이다.
■ <용 어>
◆ 분양가상한제 = 분양가상한제란 아파트 분양가격을 건설교통부 장관이 정하는 표준건축비(현재 25.7평 이하 중소형은 평당 339만7000원)에 택지비(땅값)를 더해 결정하는 제도를 말한다.
요즘에는 분양가상한제와 원가연동제가 혼용돼 사용되고 있다.
◆ 분양원가 = 주택(아파트)을 공급할 때 들어간 비용을 말한다.
실제 택지 매입에 들어간 비용과 건축비에다 건설사의 적정이윤까지 포함한 금액이다.
현재 공공택지 분양원가는 △택지비(토지취득비+공사비+이주대책비 등) △직접공사비 △간접공사비 △설계비 △감리비 △부대비용(견본주택, 광고선전비 등) △가산비용 등 7개 항목을 공개하고 있지만 이번에 61개 항목으로 확대하기로 했다.
◆ 감정평가가격 = 토지나 건물 등 부동산의 경제적 가치를 전문가(감정평가사)가 판정한 금액을 말한다.
이번에 택지비를 `공신력 있는 평가기관`이 산정한 감정평가 금액을 적용한다는 것은 건설사들이 제시한 택지비를 검증하겠다는 의미다.
◆ 투기과열지구ㆍ투기지역 = 투기과열지구는 건설교통부가 주택건설촉진법에 따라 지정하는 곳으로 최근 2개월간 청약경쟁률이 평균 5대1을 넘는 등 주택가격 상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역에 대해 지정한다.
이에 비해 투기지역은 재정경제부가 소득세법에의거해 양도소득세를 무겁게 물려 부동산 과열을 막기 위해 지정한다.
◆ 환매조건부ㆍ토지임대부 아파트 = 환매조건부 아파트는 공공기관이 주택을 저렴한 가격에 공급하고 주택소유자가 일정기간 거주한 뒤 팔 경우에는 다시 공공기관(대한주택공사 등)에 되파는 조건으로 공급하는 아파트를 말한다.
토지임대부 아파트는 이른바 `반값 아파트`로 불리는 것으로 토지, 건물을 모두 분양하는 방식과 달리 토지 소유권은 국가 또는 공공기관이 갖고 건물만 일반에 분양하는 것이다.
[장종회 기자]
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