재건축 노린 연립주택 투자 주의보

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재건축 노린 연립주택 투자 주의보

국내 최고가 아파트라는 삼성동 아이파크 뒤편에는 뜻밖에도 허름한 20평대 다세대주택이 늘어서 있다.   양재대로변을 따라 솟은 고층빌딩 뒤편 단독주택 지역을 둘러보면 '이곳이 강남일까'라는 느낌이 들 정도다. 단독ㆍ연립주택이 밀집해 '강남 소외지역'인 이 지역에 지난해 말까지 투기바람이 불었다.   인근이 평당 5000만원대 고급 아파트인 것에 비해 지난해 지분값이 평당 2000만~3000만원으로 싼 데다 언젠가는 규제가 완화되지 않겠느냐는 심리 때문이다.   삼성동 중개업소 관계자는 "지난해 초만 해도 네댓 명씩 몰려다니며 바람을 넣었던 '투기 부대'가 훑고 지나갔다"고 귀띔했다.   최근 연립ㆍ단독주택 가격 급등에는 토지 규제로 할 일이 없어진 기획부동산업체가 재개발과 재건축을 미끼로 '치고 빠지기'를 했다고 부동산전문가들은 전한다.   이를 반영하듯 지난해 9~11월 강남구와 서초구 연립주택 매매건수(필지 수 기준)는 213필지와 292필지로 2005년 같은 기간 109건과 178건에 비해 각각 95%와 64% 늘었다.   ◆ "규제 풀리겠지" 기대 속에 과장된 소문 = 강남ㆍ서초구 단독ㆍ연립주택 지역은 '팩트(사실)'와 이에 근거한 '과장된 소문'이 난무했다.   그러나 정부의 부동산 대책이 예고되면서 요즘은 중개업소를 찾는 고객이나 전화문의도 뜸하다.   양재동 일대는 신분당선 신설(포이역)과 함께 서초구민회관 옆 주차장에 2011년까지 서울행정법원과 서울가정법원이 이전 예정인 호재가 있다. 그러나 이 사실에 덧붙여 "포이역이 생기면 이 일대 용도지역이 바뀔 것"이라는 과장된 소문도 나돌았다. 신분당선 포이역이 생기면 양재2동 지역이 발전될 것이라는 기대감에 지난해 초부터 가격은 꾸준히 올랐다.   포이동과 양재2동은 지분 10평 미만은 평당 4000만원, 지분 10~20평 이하 빌라ㆍ연립주택 등은 3600만~3700만원이며 양재1동은 이보다 가격이 현저히 떨어진다고 중개업소들은 전한다 . 그러나 진희선 서초구청 도시관리국장은 "용도지역 변경은 현재 계획된 바 없으며 또 용도지역 변경은 서울시 권한"이라고 말했다. 강남구 포이동 지역은 현대빌라 재건축 사업 승인이 나면서 가격에 불을 붙였다.   또 택지개발이 끝난 지 20여 년이 지나 지구단위계획이 수립되면서 규제가 풀리지 않을까 하는 기대감이 나돌고 있지만 서울시와 강남구청측은 규제 완화는 없다고 밝혔다.   현재 진행중인 포이동 일대 1종 지구단위계획 사업에 대해서도 강남구청 관계자는 "포이동 지역 1종 지구단위계획도 단독주택지역은 기존 방침을 그대로 유지할 예정"이라고 밝혔다.   ◆ 기획부동산 '치고 빠지기' = 단독ㆍ연립주택값 급등은 강남뿐 아니라 성남 옛 시가지 지역과 경기도 용인 빌라, 안양 수원 고양 등 경기도 뉴타운지역 등으로 번지고 있다.   한 부동산 전문가는 "기획부동산업체가 지난해 강남 단독ㆍ연립주택과 용인 연립주택 값을 올린 데 이어 요즘에는 경기도 뉴타운 지역에 재개발 붐을 이용하고 있다"고 전했다.   서울숲 인근 지역 단독ㆍ연립주택도 최근 지분값이 4000만원에 육박하고 있으며 재개발이 이뤄지는 성남 신흥동ㆍ서진동 연립주택 지분은 평당 1300만원으로 지난해 초(900만원)에 비해 급등했다.   ◆ 전문가 "터무니없는 가격 형성" = 전문가들은 강남 다세대주택 지분값은 '터무니없는 가격'이라고 말한다. 이 지역 지분 매입가격 기준은 재건축이 되면 평당 3000만원은 갈 것이라는 논리였다.   그러나 이곳은 대단위 재건축이 아니라 1~2동만 '나홀로 아파트'로 건립되며 나홀로 아파트는 강남이라도 32평형 가격이 6억원에 못 미치는 곳이 수두룩하다는 점을 명심해야 한다.   지분 10평짜리 다세대주택을 평당 4000만원에 구입(지분비용 4억원)한 사례를 분석해보자. 임달호 현도컨설팅 사장은 추가분담금 2억5000만원과 금융비용을 감안할 때 7억2000만원짜리 24평형 아파트(평당 3000만원으로 가정)를 구입하는 셈이 된다고 설명한다.   임 사장은 "최근 2ㆍ3종 주거지역에 대한 용적률이 낮아지고 예전처럼 일반분양 물량이 많지 않은 상황에서 평당 4000만원 지분값은 경제성이 없는 가격"이라고 평가했다.   이와 함께 다주택자는 양도세 중과를 고려해야 한다. [박기효 기자 / 박대민 기자] < Copyright ⓒ 매일경제. 무단전재 및 재배포 금지 > 2007.01.08 17:48:01 입력