부산일보 연재 기획 기사 : 재개발·재건축

 

부산일보 연재 기획 기사 : 재개발·재건축    * 기획 순서   제1부 부산의 도시정비 재건축·재개발의 가치와 문제점  제2부 재건축·재개발의 ‘비용분담(관리처분)동의’문제점과 해결책  제3부 재건축·재개발의 ‘설계동의’ 문제점과 해결책 제4부 관리 처분하의 감정평가 제도의 위헌성 제5부 재개발·재건축의 투자및가치성 판단 (예정)  제6부 도시공사 개혁만이 부산발전의 핵심이다 (예정)

- 도시연 김성태(경실련회원)

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[부산 도시정비, 나비의 날개짓(The Butterfly Effect)] 제1부 부산의 도시정비 재건축·재개발의 가치와 문제점

IMF위기 이후 부산지역 금융산업의 몰락, 7대도시 중 최고의 노령화, 인구 유출속도, 실업률, 산업화 쇠퇴에 따른 도심 노후화 및 공동화 현상 등 침체일로의 부산에서 있어 도시정비 재개발, 재건축이 가지는 의미와 패해 사례와 문제점을 정확히 짚고 해법을 모색하는 시리즈를 마련했다. 

# 위기의 부산 - 거목의 가운데가 썩는 도심 공동화 현상 

 한국은행 부산본부 보고서 ‘외환위기 이후 부산지역 금융구조 변화와 개선과제(06.1)’와 ‘부산지역 인구변화가 지역경제에 미치는 영향(06.9)’¹⁾에 따르면 과거 도심 산업화 지역 노후로 인한 공동화 현상과 이로 인한 전국 7대 도시 중 최저 노령화, 비정규직 증가 및 저출산, 인구유출속도²⁾ 가장 빠르며, 전국최고의 일자리 감소율과 실업문제³⁾ 그리고 IMF 금융위기 이후 부산지역 금융산업의 몰락⁴⁾과 이로 인한 지역자금의 역외유출 심각성 등 급격한 도심 기능의 공동화 현상을 보이고 있다.

 

따라서 이러한 어려운 한계적 상황과 성장 동력의 에너지원으로써 효용 가능한 자원이 부족한 부산에 있어 도시정비의 재개발·재건축이 가지는 중요한 가치를 적극적이고 이를 최대한 활용할 수 있어야 할 것이다.

 

하지만 이러한 도시정비의 방식이 과거 산업화 시대의 빈익빈부익부를 유발시키는 소수의 이익을 위한 개발의 수단으로서가 아니라 가슴으로 와 닿은 부산의 서민들의 삶과 꿈이 될 수 있게, 현재 나타나고 있는 제도적 문제점과 해결책을 찾고, 이를 통해 과거 산업화 시대의 획일적 ‘개발만능주의’ 낡은 사고의 탈피를 위해 새로운 사고의 틀을 또한 제시함으로서 이름만 있는 대한민국의 제2도시로서가 아니라 세계의 해양 제1도시로서, 부산의 꿈틀꿈틀 거리는 도시부활의 용트림 계기가 되어야 한다.

 

# 도시정비·재개발·재건축 사업의 천문학적 수치

 2003년8월부로 재개발·재건축·도시주거정비를 위한 도시및주거환경정비법의 시행으로 새롭게 만들어진 부산광역시의 2005년 도시및주거환경정비기본계획에 따라 지정된 주거환경개선(137),재개발(182개),재건축(84),도시환경(49) 중 정비구역사업에 해당되는 것은 315여개로, 규모 면으로는 한 개 재개발 정비구역의 경우 분양 500세대 기준으로 조합의 총 사업비가 1,000여억 이상(부산사상구 P1구역 재개발 총 분양1509세대 조합원수467명 총 사업비 2973억, 부산동래 S2지구 재건축 총 분양625세대 조합원수504세대로 총 사업비가 1310억원)으로 일반분양까지 하게 되면 추정 약2,000여억원 이상의 총 사업비가 보통 발생하게 된다.

 

이를 부산 전체 재개발 사업을 합산하면 대략 총36조8천억여원으로 계산하지 않는 재건축과 도시환경정비를 비롯한 북항재개발 사업비 9조3천억원 등과 주민들의 동의(부산 2010 주거환경기본계획상에 현재 신규 재개발10개, 재건축171개)만 있으면 재개발·재건축 정비사업은 더 발생할 수 있고, 2006년7월1일 시행된 도시재정비촉진특별법(일명 뉴타운 특별법)에 따라 새롭게 추진될 재정비촉진지구의 사업까지 모두 합치게 되면 최소 50조원에서 많게는 약100조원 이상까지 추산 할 수 있다.

 

이는 부산시 2006년도 세입예산이 3조4천여억원 인 점과 비교해 본다면 재개발 총 사업비만을 비교해도 10년 치의 예산에 해당되는 금액으로 경부 고속철 총 사업비가 18조4천억원인 것과 비교 해봐도 재개발, 재건축이 부산에 가져올 변화와 가치가 효용자원이 부족한 시점에서, 얼마나 놓칠 수 없는 중요한 기회이고 핵심적인 것인지 알 수 있을 것이다. 

 

# 산업화 시대 ‘개발만능주의’ 사고의 환골탈퇴

이렇게 중요한 도시정비사업을 진행됨에 있어 지역건설?정비사업자 및 설계 등 건설관련 업체의 지역 배분권과 과거 산업화 시대의 ‘개발만능주의’에 따라 종종 무시되어 왔던 부산시민 당사자 조합원, 입주자, 세입자의 주거권과 재산권, 생존권은 충분히 보호되어 왔는지 그리고 보호될 수 있는지, 그리고 질 높은 행정과 법률 서비스는 제대로 받고 있는지를 도시정비 재개발·재건축에서 자주 발생하는 문제와 피해들을 부산의 실제 정비사례를 통해 확인하고 그 예방과 피해 조치 방법 등을 알아본다.

 

나아가 이러한 문제들 도시정비에서 나타나는 근원적 이유로써 부산 도시정비에 있어 과거 산업화 시대의 획일적인 '개발만능주의' 사고의 문제점을 지적하고 비판을 통해 쇠퇴화 일로에 있는 부산의 재부활을 위하여 자연주의적 비선형이론(카오스와 프랙탈 이론)을 제시함으로서 기존 사고의 탈피를 위해 새로운 시대의 변화를 위한 화두를 제공한다.

 # 재개발·재건축의 공통적 문제 비용분담과 설계의 실 사례

도시정비 재개발·재건축 중 ‘설계문제’인 동구 좌천4동 좌천아파트는 부산의 산업화 과정에서 부산시에서 기존 판자촌을 철거하고 70년대 건설한 시영아파트(대표적으로 중구의 영주아파트, 동구의 문화아파트, 수정아파트, 좌천아파트 등)이고, 이러한 산업화가 퇴보한 원도심(조선방직 범일2동, 삼화고무 범천동 경남아파트자리, 국제고무 부산진시장주차빌딩자리, 화랑염직 범일동 현대백화점자리)의 지역으로써 나무가 오래되면 가운데가 썩어 비어가는 것처럼 도심 공동화현상이 나타는 지역이고 이로 인해 거주민이 노령자 및 서민들(부산일보 2004/05/17 국세청 발표 기준시가 분석 삼익아파트70평형 1채 가격은 좌천아파트 11평형 48채를 살 수 있어, 빈부의 격차가 주택시장에 반영)로 구성되어 저학력의 비전문성을 가지고, 현재 도심 정비사업인 재개발·재건축이 추진되는 곳으로서 한국의 도심 재개발·재건축의 정비과정에서 일어나고 있는 문제 들을 동일하게 반복하여 보여주는 것으로서, 이는 마치 전체형태의 각 부분이 형태적 자기 유사성과 반복성이라는 나타내는 현상인 프랙탈이론(fractal, 경제·금융·예술·수학·물리학 등 다양하게 사용되는 이론으로 남해 다도해 전체 해안선 형태의 작은 해안선부분이 전체 다도해 해안선 형태와 모양과 일치하거나 또는 사람의 혈관·뇌도 그 일부분이 전체의 부분과 같은 모양을 띄는 현상)과 같은 현상이다.

 

그리고 ‘비용분담(관리처분의 감정평가) 문제’로 과거 산업화에 따른 공단 주변의 부산 도심계획에 의해 건설된 주택공사의 아파트나 주거지역으로서 현재 부산에 추진되고 있는 300여개의 재개발, 재건축 사업구역 중 사상구 덕포1 재개발의 비용분담사례가 카오스이론의 태풍을 일으키는 마치 나비 짓(The Butterfly Effect, 비선형 계열의 이론으로써 중국 북경에 있는 나비의 날개 짓이 미국 뉴욕에서 허리케인을 일으킨다는 이론)의 사례이다. 

 

이렇게 위와 같은 사고의 접근을 통해 부산 도시정비의 문제점 현상을 명확히 알 수 있고 이를 통해 보다 경제적이고 효율적으로 대처 할 수 있는 것이다.

 

 

[부산 도시정비, 나비의 날개짓(The Butterfly Effect)] 제2부 재건축·재개발의 ‘비용분담(관리처분)동의’ 문제점과 해결책

재개발·재건축에 있어 추진위가 만들어진 후에 ‘조합설립 인감동의서’가 제출되는데 이는 매매계약서와 같은 법적효력을 가지게 되어 조합설립 이후로는 탈퇴가 불가능하게 되며 해당정비구역에 대한 조합의 준 강제적 권한을 부여 받게 되는데, 이때 가장 자주 발생되는 문제가 관리처분에 의한 비용부담의 결정이다.

# 조합설립 동의서는 매매계약서와 같은 법적 효력 

재개발·재건축에서 가장 크게 발생하는 문제는 ‘비용분담’과 ‘설계’에 관한 문제인데 비용부담의 문제는 재개발·재건축의 추진위 단계에서 매매계약서 같은 법적 효력을 가지는 조합설립 인감동의서를 제출하여 조합이 설립되면 이후에는 탈퇴가 불가능하며, 이때부터는 조합은 해당정비구역 전체의 소유권을 실질적으로 대표하여 준 강제적 권한을 부여받는다. 그래서 조합은 관리처분 이후 현금청산, 명도이전, 강제퇴거 및 철거, 손해배상 등을 행사 할 수 있는 강제권을 가지게 된다.

 

따라서 이가 악용될 소지가 많은데, 이 경우 조합원들은 막대한 자금력과 전문성 및 법률행정 능력을 가진 조합·건설사·정비업체의 골리앗과 싸우는 결과가 돼버리게 된다. 법이라는 도움까지 받아가면서 양을 유린 하게 되는 것이다.

 

부산 사상구 덕포1구역 재개발과 사하구 다대 주공2지구, 동래 사직2지구 주택 소유자의 재건축의 경우는 ‘비용분담 방식’에 대하여 ‘소유지분(토지,주택)만큼 새로 지는 아파트의 1:1 무상지분을 받게 된다’는 조합의 말을 믿고 이에 조합설립 인감동의제출 하였다가 사업승인 이후 관리처분 단계에 있어 감정평가를 통해 이가 잘못된 것이 드러났다.

 

그러나 인감첨부 된 설립동의서상에는 '비용 분담사항은 조합원의 소유자산의 가치를 조합정관이 정하는 바에 따라 산정하여 형평의 원칙에 의거 조합정관에서 규정한 관리처분기준에 따라 비용 및 수익을 균등하게 부담, 배분함' 한다거나 혹은 이와 비슷한 문구를 통해 즉 조합원들이 이해하기 어려거나 오해할 수 있는 전문 용어를 통해 책임을 회피하게 된다.

 

이것이 카오스이론의 태풍을 일으키는 나비 효과(The Butterfly Effect) 상황처럼 이들 조합들이 부산지역 재개발, 재건축 300여개 중 앞선 시점이라는 것으로써 앞으로도 이런 상황이 계속 확대되어 될 수 있다는 점이다. 사실 과거는 서울의 도심 재개발이나 재건축에서 이런 방법이 통했을지 모른다.

 

그러나 부산의 경우는 이러한 상황을 흡수할 수도권처럼 부도심과의 잘 형성된 연결축이 없고, 지속적이고 안정적인 성장 동력을 찾지 못해 도시가 쇠퇴하고 있다는 점에서 심각성을 더 하게 된다는 것이다.

▲ 사진은 2006.9.26 사상구 덕포1 재개발 주민들의 한개 차선을 점령한 긴 시위

# 안전핀이 되지 못하는 부산의 관할 행정관청들

  조합의 인허가 과정에서 감독 행정기관의 담당자들의 비전문성으로 인해 재개발·재건축 시 조합에 공공개발권(관리처분,강제이주,철거)은 부여해주는 반면 사유재산권의 공공성에 대한 안전핀이 되어주지 못하고 있다.

 

심지어 전문 외부인에 의한 회계감사 규정은 형사처벌 규정까지 있는데도 조합의 재정· 회계관리 능력을 평가하는 회계감사에 대해 조합원과 투자 관련의 이해관계인의 불측의 손실을 막고 이를 검토하고 관련조치를 치할 행정기관의 의무를 법에서 규정해두고 있지만 ‘회계감사 규정을 하지 않아도 된다’고  부산시청의 재건축 담당자가 우기는 웃지 못할 상황까지 벌어지는 등 비전문성의 극치를 보여주고 있다.

 

부산의 재개발·재건축 조합의 회계감사보고서를 제대로 보지 않는 행정구청도 많다. 특히 IMF 이후 부산의 개발주의 도심 정책들이 표류하고 경기 침체의 현상의 지속되는데도 원도심의 활력을 위해 정비정책을 펴야함에도 부산시의 '개발주의 만능' 정책사고의 집착으로 도심 재정비라는 정책과 지원 제도가 전무해 누더기씩 도심정비가 되고 있다.⁵⁾ 이는 차후 도시정비를 더욱 어렵게 할 수 있고, 또한 자본주의 사유재산권 침해에 대한 공공의 행정 구제를 전혀 받을 수 없다는 점 등은 향후 재개발의 문제점으로 인해 엄청난 태풍의 혼란을 가져 올 것이다.

▲ 재개발 비용분담(감정평가) 문제로 횡단보도에서 위험한 SOS 시위를 벌이는 모습

# 시민들 SOS를 못 듣는 부산시

그리고 해당 재개발 조합들이 지역건설업체가 아닌 중앙건설업체와 중앙금융기관에 의해 장악되고 있어 지역 도심정비로 인한 천문학적인 부산의 자본이 그대로 역외로 유출되어 있는 점은 재주는 곰이 부리고 돈은 된놈이 버는 상황이다. 이는 직무유기가 아닌가 ? 부산시 공무원인지 수도권 공무원인지 구분이 가지 않는다.

 

실례로 2006. 9.22 부산경실련 15주년 기념 대토론회 ‘주택정책과 부산주택시장 - 진단과 처방’ 에 대한주택건설협회 부산광역시회 회장 부산상공회의소 특별위원 E건설 대표 이사 전모씨가 절박하게 하소연 하는데 착석한 부산시 공무원은 주제발언에서도 그리고 이 말을 듣고서도 무슨 말인지 감을 전혀 잡지 못하고 토론회는 끝났다. 이를 구지 드는 이유는 지역건설업체 대표가 이정도인데 일개의 재개발·재건축의 해당사자인 부산시민들의 절박한 외침은 얼마나 귀 기울일지를 판단하기 위해서다. 자~ 부산시민 여러분! 부산지역 건설업체의 SOS를 들어봅시다. 이는 본 연재의 주제와도 일치한다.

 

E건설 대표이사 전모씨 발표 ‘지역자금의 역외유출은 더욱 가속화 되는 현상이 발행하는 점을 심각하게 우려해야 합니다. 부산지역에서 발생한 부가가치는 부산에 다시 재투자되어야 바람 직하지만 미분양사태가 우려되고 여러 규제가 사업성을 압박하는 상태라 지역업체는 사업을 벌일 수 없는 상황에서도 자금력과 마케팅능력에서 월등히 우세한 수도권대기업들은 별 무리 없이 사업을 전개하고 거기에 브랜드선호추세까지 가세하면 우리 부산 에서 발생한 부가가치가 고스란히 수도권으로 유출될 수 밖에 없는 것이며 이는 곧 부산경제의 잠재력을 크게 훼손시키게 됩니다.

 

부산지역 주택건설업체들이 보다 노력하고 시민들께서도 지역주택건설업체에 관심을 가져주셔야 할 이유가 또 있습니다. 주택산업은 토지와 금융산업, 그리고 노동력과 자재산업이 함께 하는 복합적인 산업입니다. 다시 말해 주택산업이 지역경제에 담당하는 몫은 그 파생산업까지 합하면 실로 큰 것인데 지역주택산업이 침체하면 이 모두에 부정적인 영향을 미치게 돼서 지역경제도 어려워질 수 밖에 없습니다’

 

# 비용부담의 피해를 어떻게 막을 것인가 ?

비용분담의 증가 이런 것들은 전문적으로 검토를 해보면 명백히 불법인데 법상 조합설립 이후에는 조합원들의 탈퇴가 불가능하다는 점과 조합에는 강제권, 그리고 건설사와 정비업체가 전문성 자금력 등을 바탕으로 한 법률적 우위에 있어 경제적, 전문성이 취약한 해당 조합원이 대항하기 어렵다는 점과 시기적으로 이런 일이 사업승인 이후에 관리처분 단계에서만 알 수 있다는 것이 해당자들에게 더욱 불리하다는 것이다.

 

또한 도시정비사업이 추진되는 다수의 지역이 노후화된 지역으로 소유권자가 노령자 및 도시의 서민, 소상공인 층인 점도 구조적으로 불공정의 약자의 상황에 놓이게 되는 것이다.

- ‘비용분담’에  관한 동의 시 관리처분단계의 감정평가 방식은 피해야

우선 조합설립 동의서를 제출하지 않는 재개발·재건축 추진위 단계라면 비용분담 부분의 피해를 막기 위하여 관리처분 단계에서의 ‘감정평가 방식에 의한 비용분담 결정’은 현재의 위헌소지가 있는 관리처분 단계의 전수 감정평가 방식을 보완하여 추진위 단계에서 부분감정평가 내지 표본표출 감정평가를 통해 공정한 계약거래의 기초적 정보가 충분히 공개되어 헌법의 제23조 사유재산권과 헌법 제119조의 자유거래의 권리를 침해하지 않도록 하고, 관련 이해 당사자들이 이를 통해 대응 할 수 있어 헌법 제10조 인권과 행복 추구권을 보장해야 할 것이다.

- 사업승인 이후 관리처분의 감정평가 단계 비용분담이 문제라면

그리고 사업승인 이후 관리처분 단계의 토지소유자들이라면 비용분담 평가의 핵심이 되는 관리처분 감정평가보고서가 중요한 사항인데 이를 조합 측에서는 행정기관의 공개지시(사례, 부산 D구청 건축과-4649,2006.3.30)에도 일부 열람 만하게 하고 복사를 못하게 하거나 혹은 아예 감정평가사에서 가져오지 않았다며 공개를 하지 않는 등 조합원보다는 건설사 위주의 감정평가를 하고 있는 폐쇄적 상황이다. 이에 이해를 돕기 위해 자세히 관련 법령 살펴보자.

 

먼저 법은 ‘관련자료’를 조합원에게 공개(공공기관의정보공개에관한법률 제2조 2. "공개"라 함은 공공기관이 이 법의 규정에 의하여 정보를 열람하게 하거나 그 사본·복제물을 교부하는 것)하도록 도시정비법 시행령 제70조(관련 자료의 공개 5. 관리처분계획서)과 동법 제49조(관리처분계획의 공람 및 인가절차 등 ①사업시행자는 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가를 받기 전에 관계서류의 사본을 30일 이상 토지등소유자에게 공람하게 하고 의견을 들어야 한다.) 정의 하고 있으며,

 

도시정비법 제81조 정보공개규정 의해 해당 감정평가 관련서류는 시도 조례(부산시 정비조례 제38조 관련 자료의 인계 5. 감정평가 관계서류)를 통해 정비 사업완료시 해당행정기관에 인계하도록 하고 있다. 따라서 관련  행정기관은 이러한 민원이 있을 때 공개를 거부하는 조합에 대하여 건교부(주환 58507-2003. 10. 21)기준을 통하여 도시정비법 제77조의 감독 규정에 따라 투명한 사업추진으로 비리 및 분쟁을 예방하기 행정처분을 권고하고 있으므로 조합의 정보공개 기피를 적극 감독해야 할 것이다. 또한 이러한 근거를 바탕으로 해당 조합원들은 조합과 행정기관에 민원을 제기를 통해 공개 받을 수 있다.

 

그리고 공개 받은 감정평가가 문제가 있어 현금청산을 원한다면 도시정비법 시행령 제48조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 청산절차 사업시행자가 법 제47조의 규정에 의하여 토지등소유자의 토지·건축물 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하는 경우 청산금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정한다.

 

이 경우 시장·군수가 추천하는 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한 금액을 기준으로 협의할 수 있다. 개정2005.5.18)를 통해  정부출자 기관인 한국감정원을 통해 재 감정을 통해 협의할 수 있다.

[부산 도시정비, 나비의 날개짓(The Butterfly Effect)] 제3부 재건축·재개발의 ‘설계동의’ 문제점과 해결책

재개발·재건축에 있어 추진위가 만들어진 후에 ‘조합설립 인감동의서’가 제출되는데 이는 매매계약서와 같은 법적효력을 가지게 되어 조합설립 이후로는 탈퇴가 불가능하게 되며 해당정비구역에 대한 조합의 준 강제적 권한을 부여 받게 되는데, 이때 비용분담과 동일 선상에서 가장 자주 발생 또 다른 것이 ‘설계의 문제’이다.

 

# '설계의 변경'의 사례로 좌천아파트

▲<좌천아파트 조합원들이 눈물항아리와 돋보기를 시위를 통해 불법 인허가한 동구청에 수여한 사진/06.9.20>

2006년7월6일 대법원 홈페이지에 ‘전국법원 주요판결’로 소개된 몇 안 되는 재건축 주요판례 중 부산 동구4동 좌천아파트1,2동의 재건축의 경우는 동의서 작성 당시 전용18평(분양24평,방3개)이라는 조합장의 말을 듣고 재건축을 동의하였다가 이후 조합장 이였던 김모씨가 이를 임의로 분양18평(방2개)으로 변경하여 사업승인을 받아 이에 조합원들이 항의를 하자 조합장직을 사퇴하였다.

 

그러나 다시 잠잠해진 뒤 K건설사의 보증에 의한 조합자금으로 소송을 진행하고 이를 대 가로 조합원 동의도 없이 공동시행자로 K건설사  와 계약하고 2003년  10월 다시 공사비를 임의로 올려주고 전체 조합원 187명중 56명을 가압류 를 하여 손해배상을 제기 하였다가 패소 다시 항소하고, K건설사도 시공자 선정의 관련 사실을 D구청에서 증명하지 못해 도시정비법(03년8월) 시행에 따라 시공자 지위를 얻지 못해 공동시행자도 상실하고 해당기관의 사업승인 06년11월말 취소를 앞두게 되었다.

 

사퇴한 조합장은 책임을 회피하기 위하여 조합원들에게 다시 손해배상 항소 소송비용을 대지 않으면 이주비를 받아간 조합원들이 수억 원의 비용을 갚아야한다며 소송비를 대는 조합원들 에게는 ‘손해배상 대상 조합원들을 재산을 처분하여 특혜를 주겠다고’ 하는 등으로 4년 간 조합원들을 고통스럽게 하는 등 주요 부분의 설계와 공사비를 임의적으로 변경 한 사례로 재건축·재개발에서 가지는 대표적인 사례이다.

 

이외에도 부산 북구 만덕(2665세대, 공사비3925억원의 재건축의 상가의 경우도 조합원 동의 없이 일방적 설계 변경)들 수 있으며 이러한 설계변경은 해당 대상자가 건축에 지식이 없는 일반인이라는 점에서 재건축, 재개발의 문제에서 자주 등장하는 주 메뉴이다.

# 지방자치 조직과 지역건설업체의 한계

여기서 동구 좌천아파트 재건축이 주목할 점은, 과거 재개발법과 재건축법인 주택건설촉진법과 달리 새로 통합 재정된 도시정비법에서는 공공기관의 권한과 책임은 강화된 반면 지방행정기관의 예산과 인력, 제도적 한계로 이런 잘못된 것을 해결할 수 있는 전문성과 정비능력, 예산 부족 등으로 오히려 행정기관이 이러한 불법인허가⁶⁾와 유착(한겨레2006-08-03 부천지역의 한 공무원은 아파트 재건축조합장으로부터 급행료 명목으로 1억600만원을 받았다)으로 피해를 가중시킨다는 것과 이러한 현상이 원도심 문제를 가진 각 지방 행정기관에서 공통점이라는 것이다.

 

그리고 부산의 지역건설업체인 K건설사는 재개발, 재건축의 시장에서 중소규모의 틈새시장을 목표로 하지만 현 부산의 건설업체의 금융능력과 정비전문능력 부족 그리고 지방정부의 열악한 지원의 한계로 문제에 대한 해결능력이 부족한 것이 현실이다. 이것은 수도권 위주의 자원배분이라는 상황에서 지역업체의 기반의 한계적 상황을 나타내는 것이다.

# 문제는 부산의 사법부와 입법부도 문제

그리고 부산의 사법부는 본 좌천아파트 사례에서 과거 2003.5.퇴거단행가처분에서 보여준 조합원 주민 다수가 반대하는데도 헌법이 보장한 공판중심주의 재판과 부산의 도시정비라는 과제에 따른 재판의 전문성 보다는 서면중심의 형식적 재판을 통해 86명 이상의 과반에 이르는 조합원들이 잘못된 상황에 반대하고 거주하는데도 재건축 판례의 사례에서 찾아 보기 힘든 헌법 제21조에서 보장한 결사의 자유를 제한하여 주동자 7명만을 퇴거단행가처분이라는 판결을 내렸다.

 

이를 통해 ‘유전무죄무전유죄’라는 당사자들의 가슴에 깊은 아픔을 주었고 이에 대한 서민들은 생명선을 지키기 위해 반발과 저항으로 문제를 더 악화 시켰다. 이것이 진정 현명한 판결이였을까 ? 사법부는 O,X 라는 단답형만 제공하는 것이 기관일까? 플라톤은 법의 정의는 양심이라 하였다. 법전도 보아야 할 것이지만 국민의 눈물과 아픈 가슴도 볼 수 있어야 할 것이다. 이것이 플라톤이 말하는 법의 정의가 아닐까 ?

 

또한 현 부산 도시정비에서 사법부의 법률전문성이라 할 수 있다. 만일 이가 충족되지 못하고 과거 재건축·재개발의 소송에서 서민들이 진실을 말하려는 공판중심주의 재판이 외면되었고 많은 일반인들이 돈이 없으면 진실해도 억울해도 건설사를 이길 수 없다는 것에 소송을 포기하는 수 많은 가슴 아픈 사례(부산 동래S2의 주택소유자들)를 접할 수 있었다.

 

따라서 부산의 도시정비가 중요하고 핵심적인 시점이므로 06.9.25 부산법원종합청사 중회의실의 부산고등법원장 이하 부산고등법원 부장판사, 배석판사 ‘부산고법 심리방식개선 및 조정활성화 연구회’를 통해 이용훈 대법원장의 공판중심주의 입각한 부산 사법부의 새로운 변화를 보면서 이와 함께 도시정비에 대한 사법부의 전문성도 한층 더 강화해야 되어야 한다. 이를 통해 민원인이 판결문을 보았을 때 ‘아~ 진실하고 전문적인 사법부의 판결이구나’며 솔로몬의 판결처럼 존중하게 될 것이다. 그래야 국민 위에서 군림하는 사법부가 아니라 부산시민과 국민의 녹(祿俸)을 먹는 사법부로서 권위와 위상이 높아지는 것이다. 따라서 수도권에 종속된 사법부가 아니라 일류 해양도시 부산의 사법부로서 전문성과 진실성, 공판주의가 대두된다. 사법부라고 해서 국가와 지역 발전에 예외일 수 없다.

 

그리고 지역정치조직인 H당의 구의원이였던 조합장 김모 씨는 H당의 국회의원을 통한 정치력을 이용하다 오히려 역효과를 가져와 지방자치 선거에서 낙선을 하게 되었고, 문제해결을 한층 어렵게 하고 H당에 대한 불신을 가중시킴으로써 L당에 반사효과를 주어 지역기반을 마련하게 되는 등의 역효과를 낳았다.

 

이러한 상황들은 개인 사유재산권의 침해와 지방자본의 유출의 상황에 놓인 부산 시민들을 위한 불법, 부정 상황을 감시하고 구제할 수 있는 도시정비의 전문 공공능력이 수도권에 집중되어 있어 지방인 부산에는 전무 하기 때문에 벌어지고 있는 어이 없는 현실이다.

 

그리고 이런 모든 현실은 부산의 도심정비의 공통적 문제점을 프랙탈 이론의 자기반복의 현상을 가장 잘 드러내고 있는 것으로서 비단 좌천아파트재건축 뿐만 아니라 이러한 조건을 가춘 상황은 곳은 이런 문제들이 지속적으로 발생되거나 표면 내에 잠재되어 ‘빈익빈부익부’의 상황을 가중시키는 것이다.

 

# 조합설립 동의서 작성 시 ‘설계(평형에 대한)의 개요’를 명확히 해야

재개발, 재건축 설계의 개요의 피해사례의 경우 동의서 작성 시 분양 받을 아파트의 면적에 대하여 불분명한 동의를 피해야 한다. 조합설립 시 재개발·재건축 설계의 개요에 대한 동의 시 보통 ‘분양 몇 평’하는 식으로 동의를 하는데 재개발이나 재건축은 일반 분양과 달리 동의서 자체만으로 매매계약서와 같은 강제의 효력을 가지게 되어 이후 이를 번복 할 수 없고, 이로 인해 조합과 시공사 측과 분쟁의 원인이 되는 중요한 요인 중에 하나로 조합설립동의서상 분양받을 평형에 대한 전용부분과 공용부분, 서비스면적부분, 기타공용 전용주차장면적 부분 등을 확실히 하고 조합설립 인감동의나 시공자선정을 해야 차후 문제가 없을 것이다.

 

그리고 현재 재개발의 경우 상가 소유자들은 도시및주거환경정비법에서 상가의 분양을 우선적으로 받을 수 있으나 조합설립동의단계에서 설계와 사업승인 및 관리처분 등의 재건축과 같은 상가복리시설의 별도 동의률을 만족시키지 않아도 됨으로써 생계를 목적으로 하는 일부 소상인들은 충분한 보상이 되지 못할 경우 재개발 후 재정착이 어려운 상황이 되는 법적 문제점을 가지고 있으므로 당사자들의 주의가 필요하다는 것이다.   

▲ 서울 강동 고덕주공의 재건축의 분양25 표준 평형도(도시연 지정)

     로 일반 평면도보다 이해하고 싶고 사실적으로 확인 할 수 있다.

# 평택 비전 주공1단지 재건축 조합 33A 형 [단위:㎡ (평)]

공급분양 면    적 109.696m² (33.183평)	전용 면적 84.990m² (25.709평)	침실①큰방14.525m²(4.394평), 침실②9.617(2.909), 침실③10.605(3.208), 거실26.418(7.992), 주방식당9.777(3.018), 욕실①3.799(1.149), 욕실②3.695(1.118), 드레스룸3.014(0.911), 현관3.340(1.010)
	주거공유 24.7 06m²(7.474평)	외벽 등 6.076(1.838), 계단실18.630(5.636)
기타공용 1.638m² (0.495평)	관리사무소및주민공동시설0.339(0.103), 경비실0.045(0.014) , 보육시및경로당0.436(0.132), 전기기계실0.818(0.247)
지하주차장	32.312m²(9.774평)
계약 면적	(분양면적+기타공용 +지하주차장) : 143.646(43.453)
서비스면적 35.962m² (10.878평)	‘큰방및거실’옆 발코니①19.566(5.919)[발코니①의 화단부분3.794(1.148)], ‘침실③’옆 발코니②5.152(1.558), 주방식당 옆 발코니③7.740(2.341) + ‘침실②’ 옆 발코니④3.504(1.060)

* 설계의 변동폭은 : 재개발·재건축 조합설립 단계에서 상세하게 정할 수 없으나 정한 범위가 차후 10%이상(경제적손익 및 비용분담의 변동 20%이상)를 넘지 않도록 대략 작성하면 된다.

 

▼ 평택 비전 주공1단지 재건축 조합 33A형 설계도 [단위:㎡ (평)]

* 가급적이면 사업승인 이전에 위와 같은 각 거주 공간의 평수가 명확히 작성된 설계의 평면도를 공개를 요구하도록 할 필요가 있다.

# 주거공용 - 코어면적 확인

코어면적이 표기를 하지 않는 곳이 많은데  코어 면적은 계단,엘레베이터,설비덕트 등의 면적을 말하는 것으로서 코어면적이 있을 수록 설비집약,강성증대,공사비 감소의 효과가 있으므로 이에 대한 표기를 확인하는 것이 필요하다.

▲ 잠실19 재건축 조합 분양33평형으로 주거공유면적에서 코어면적은 18m²(5평)

# 지하주차장의 주차전용면적을 확인해야

주차장 면적 재건축, 재개발이나 일반 분양아파트 및 주거오피스텔 분양 시 분양면적에 비해 전용주차장면적이 부족하여 시비(부산 MBC 이두원기자 06.9.28 동래온천장SK허브 사기분양 사례)가 많은데 이는 전용주차단위구획면적의 분양 시 표기를 하지 않아 아무리 큰 평형을 선택하여도 이를 확인하지 않으면 발생할 수밖에 없는 문제이다. 지하 주차장면적에는  ‘전용주차 단위면적’과 이동통로 등의 ‘공용 주차단위면적’이 있는데 차량이 주차하는 전용주차단위 면적은 주차장법시행규칙에 의해 주차대수1대에 대하여 너비2.3m이상×길이5m이상(경차 전용주차구획은 너비 2m이상×길이3.5m이상) =11.5m²(3.48평)으로 하고 , 대한주택공사 기술업무지침 턴키방식 아파트 주차장 1개소 넓이는 진해석동 아파트 지하주차장(삼성토문설계도) : 2.43×5.2=12.636m²(3.82평),  강릉교동8-2 아파트 지하주차장(동일/한빛건축설계도) : 2.467×5.0=12.333m²(3.73평)이므로 재건축·재개발이나 아파트를 분양받을 시 반드시 전용주차 구획면적을 확인 할 필요가 있다.

* 참조 차량제원 : 마티즈II 3.495m(전폭)×1.495m(전장)=5.225m²(차량넓이,1.58평), EF쏘나타 4.745×1.820=8.636m²(2.61평), 그랜저XG 4.875× 1.825=8.897m²(2.69평), 아반떼 4.510×1.720=7.757m²(2.35평), 카니발   4,930×1,895=9.342m²(2.83평)

[부산 도시정비의 나비의 날개짓(The Butterfly Effect)] 제4부 관리 처분하의 감정평가 제도의 위헌성

재개발, 재건축에서 무상지분을 받아, 즉 ‘자신의 소유 면적만큼 보상을 받아 새로 분양되는 아파트의 면적을 가질 수 있다’는 조합이나 조합 추진위의 말을 믿고 인감 동의서를 해주었다가 관리처분 단계의 감정평가에서 부동산 매매예상가보다 훨씬 낮게 저평가되어 경제적 피해와 아픔을 당하는 경우 있다.

 

이러한 현상이 계속 일어나는 가에 대해 하나의 언어 다음에 나오는 언어 즉 심도 깊은 '메타언어'로 왜 현재의 재개발, 재건축 관련 법이 서민들을 울리 수 밖에 없는 법 언어인지를 해부한다.

# 메타어로 본 착각들

1) <나는 열심히 돈을 벌 거에요. 친구를 잃어도, 시간을 잃어도, 인생을 잃어도, 나 자신의 행복까지도 잃어도 일단 무조건 돈을 벌 거에요><넌 왜 그렇게 돈을 벌려고 하니?><돈만이 나의 행복을 지켜줄 거 같아서요>

* 행복을 지키기 위해 돈을 버는데 결국 행복을 희생하는 꼴이 되는 것.

2) 여기 흑판 밑에 분필이 하나 있다. 그것은 엄연한 사실이다. 그래서 교수는 "이것은 분필이다" 라고 종이에 적어, 분필 옆에 그 종이를 놓는다. 종이에 쓰인 글의 내용은 이 물건의 진실이다. 강의가 끝나고 교수와 학생들이 다 나간 후, 열린 문을 통해 들어온 바람에 종잇장이 복도로 날아간다. 한 학생이 지나가다가 종이를 발견하고, 집어들어 읽는다. "이것은 분필이다." 그 학생은 "웃기고 있네"라고 중얼거리며 종이를 집어던진다. 이번에는 진실이 바람에 날리지 않기 위해 교수는 칠판 위에 진실을 써 놓는다. "지금은 오후다." 지금 현재는 분명 그렇다. 아무도 이 진실을 훼손하거나 왜곡하지 못하도록 교수는 학생들이 다 나간 다음 이 교실의 문을 잠근다. 다음날 아침, 학교 청소원이 문을 열고 들어와 칠판에 쓰여진 글을 읽는다. "지금은 오후다." 그는 "오후 좋아하고 있네"라고 중얼거리며 교실청소를 계속할 것이다. 밤 사이에 진실은 비-진실이 되었다.

* 바람 때문에 진실은 비-진실이 되었다. 진실이 바람에 달려 있다는 것은 정말 웃기는 일이다. 朴貞子  (한국논단 1992년 12월호)

3) 영화 아이로붓 법칙1. 로봇은 인간을 다치게 해선 안되며, 행동하지 않음으로써 인간이 다치도록 방관해서도 안된다.

 

/ 법칙2. 법칙 1에 위배되지 않는 한, 로봇은 인간의 명령에 복종해야만 한다.

 

/ 법칙3. 법칙 1, 2에 위배되지 않는 한 로봇은 스스로를 보호해야만 한다.

* 영화 아이, 로봇 (I, Robot, 2004) NS-5 인공지능로붓이 로봇의 인공 지능이 발달하면서 인간을 해칠 수 없다는 3가지 원칙을 확대 해석해 인간 스스로 공해, 전쟁 등으로 인간을 죽이는 것을 막고 인간을 안전하게 보호하기 위해 소수의 인간을 죽이더라도 보다 많은 인간을 안전하게 지키고자 가택에 감금시키고 위험으로부터 보호하려고 한 것)

 

4) 1. 도시정비법시행령 제26조 조합설립인가시 '비용의 분담에 관한 사항' 동의를 받아야한다.

 

2. 건교부고시 제165호 조합설립동의서 '다. 나목의 비용의 분담사항 ⑵ 조합원의 소유자산의 가치를 조합정관이 정하는 바에 따라 산정하여 형평의 원칙에 의거 조합정관에서 규정한 관리처분기준에 따라 비용 및 수익을 균등하게 부담?배분함’

 

3. 도시정비법 제48조 (관리처분계획의 인가 등) ⑤재산을 평가할 때에는 감정평가업자의 감정 평가의견을 참작 하여야 한다.

 

* 1번의 조합설립 시 비용분담이 결정되어야하나 2번의 건교부 제165호의 조합설립동의서상의 관리처분 기준에 의하여 결정되고 다시 3번의 사업승인이 난 관리처분 단계에서 감정평가에 의하여 비용의 부담을 결정되게 되는 모순을 가지게 되는 것입니다. 특히 재건축의 경우는 재건축 동의에 관한 법률 집합건물의소유및관리에 관한 법률 제47조의 제3항의 ③비용의 분담에 관한 사항에 모순(일본국 ‘건물의 구분소유등에관한법률’ 중 평14법140 부분과 일치하는 것으로 裁判實務大系,제19집,33장 マンツヨンの 建替え, 제485면)이 된다.

# 왜 우리는 매트릭스라는 가상의 현실에 갇히는 가 ?

위의 3)의 영화 '아이, 로봇 (I, Robot)'에서 아이로봇 NS-5은 소수의 인간을 죽이더라도 더 많은 인간을 지키기 위하여 인간을 가택에 감금하는 것과 동일하게 영화 매트릭스에도 로봇들이 인간들을 보호하기 위하여 기계시스템은 인간들을 매트릭스라는 공간에 가두고 저항하는 조직을 제거하는 것 역시 같다. 현재 재개발·재건축법인 '도시및주거환경정비법' 이라는 시스템은 헌법 제23조 '①모든 국민의 재산권은 보장된다.

 

그 내용과 한계는 법률로 정한다. ②재산권의 행사는 공공복리에 적합하도록 하여야 한다. ③공공필요에 의한 재산권의 수용·사용 또는 제한 및 그에 대한 보상은 법률로써 하되, 정당한 보상을 지급하여야 한다.'며 영화 아이로봇의 3원칙처럼 소유자 80%가 동의를 하게 되면 주민 20%가 반대하더라도 헌법 제10조 국민 인권존엄과 행복추구권⁷⁾, 제19조 량심의 자유, 제21조의 결사의 자유와 알권리와 헌법 제119조 시장경제의 자본주의 원리를 차단하고, 단지 헌법 제23조 ③항의 목적만을 달성하기 위하여 도시정비시스템의 건설사로봇 NS-5 '아이,로봇'은 사전에 불리한 정보를 80% 조합원들에게 차단하여 관리처분단계 시 감정평가보고서에 대한 정보를 공개하지 않고 오로지 분양 받으면 새로운 아파트를 얻는다는 매트릭스적인 환상적이고 가상적인 정보만을 제공하고 20%의 조합원들과 세입자들의 재산을 법원에 공탁을 걸어놓고 용역깡패를 동원하여 강제철거를 진행하는 것이다.

 

그리고 헌법 제21조에서 보장된 결사의 자유에 투쟁하는 사람들을 '손해배상'이라는 보복과 협박을 하는 것은 마치 매트릭스의 레오 등 저항조직 시온을 없애기 위한 스미스 요원 들 같은 것이다.

 

분명 변명은 존재할 것이다. 감정평가는 추진위 단계에서는 비용이 들거나 혹은 보상가를 올리거나 사업추진이 어렵다는 것. 그러나 이는 변명뿐 일 것이다. 표본표출의 방법이나 대상지의 표본이 되는 부분 감정평가의 모델을 통해 해당 거주지역의 대상 소유권자인 주민들에게 자신의 재산가치를 알게 하고 향후 불리하게 평가되거나 하는데 대비할 수 있도록 헌법이 보장하고 있는 것이다.

 

이는 자본주의 경제거래의 자유의지를 보장하는 아주 핵심적인 헌법사항인 것이다. 그러나 현재의 도심 정비에 있어서는 이러한 선형적인 ‘개발만능주의’ 법칙만 존재하지 비선형적인 당사자들의 자유의지를 제한하고 있는 상황이다. 그래서일까 ? 우리는 직장인으로서 노동자로서 중소상인으로서 30년 평생 일해야 단란한 가족이 살 수 있는 집한 채를 어렵게 마련한다는 상황에 전 생애를 희생하는 매트릭스이다.

 

그래서 우리는 또 다른 매트릭스라는 가상의 공간에 갇혀 살고 있는 인간 일 수밖에 없는 것이다.

▲ 매트릭스 3 - 레볼로션의 기계들이 저항하는 인간말살을 위해 침공 장면

땀 흘려 일하는 노동의 귀중한 가치보다는 확률이 주는 가상의 매트릭스의 행복만을 제공해주는 현 정부의 도박 매트릭스와 부산의 개발만능주의에 의해 재개발의 스미스 요원에 의해 사라질 위기에 놓인 서민들의 애환이 담긴 시온의 부산자갈치 아줌마를 보면서 비선형적인 인간과 인간이 만나는 생명력을 느끼는 부산의 명물로서 인정받은 것이 아니라 제거대상으로 여기는 것을 보면서, 이러한 일들이 계속 되는 이상 개발만능주의의 획일적이고 사고에 언제나 서민들은 영웅 네오를 희망하며 그리고 그는 언제 어느 곳에서나 다시 등장 할 것이다. Z.

* 재건축, 재개발 도움 시민단체 : 부산 경실련 (051)761-3951 주거환경팀장 오태석, 주거복지부산연대 051)623-7593 윤웅태. Z.