지분, 조합측 말만 믿다간 낭패 볼 수도

지분, 조합측 말만 믿다간 낭패 볼 수도

도시정비사업 무엇이 문제?

2006/10/17 018면 10:39:07   PDF보기 |프린터 출력 |뉴스 배달서비스

사진 설명:현재 부산시내에서는 재개발. 재건축 등 도시정비사업이 진행되고 있으나 조합과 조합원 또는 조합(원)과 시행업체 사이에 여러가지 문제들이 발생하고 있다. 사진은 특정기사와 무관함. 현재 부산시내에서 부산시 정비기본계획에 포함돼 사업을 추진중이거나 준비중인 정비예정구역은 주택 재개발 190개,도심재개발(주거환경) 49개,재건축 85개,현지개량(주거환경) 131개,공동주택(유형유보) 32개 등 모두 487개소에 달한다. 여기다가 민간업체가 일반 주택을 매입해 개발하는 '매입 재개발' 형태까지 더할 경우 더욱 늘어난다. 부동산 전문가들이 흔히 "부산시내 지도를 놓고 살펴보면 정비사업 대상이 아닌 곳이 거의 없을 정도"라는 말이 거짓이 아닌 것이다.   실제로 재개발사업만을 놓고 볼 때 현재 추진중이 구역의 세대만 해도 14만여 가구로 가구당 4명씩 잡으면 50만명 이상이 재개발 사업과 연관이 있을 정도이다. 또 정확한 수치가 나와 있는 것은 아니지만 사업규모만 해도 전문가들은 최소 50조원에서 많게는 100조원에 달할 것으로 전망하고 있다. 이러다보니 각종 문제점과 피해가 발생하는 것은 다반사. 주로 발생하는 문제점과 피해 사례 등은 어떤 것이 있는지 또 이에 대한 해법은 없는지 전문가의 도움을 받아 알아본다.     정관내용 어려운 용어 많아 # 소유지분과 관련된 문제 재개발재건축에 있어 흔히 발생하는 문제중 하나가 '소유지분'과 관련된 문제이다. 부산 A지역 재개발의 경우 몇몇 주택소유자는 소유지분(토지)만큼 새로 짓는 아파트에 대해 1대1 무상지분을 받게 된다는 조합측의 말만 믿고 덜컥 조합설립 인감동의를 했다가 낭패를 본 경우이다. 주택소유자들은 조합 사업승인이 난 이후 감정평가를 통해 1대1 무상지분이 거짓임을 나중에야 알게 됐다.   흔히 인감이 첨부된 조합 설립동의서상에는 '조합원의 소유자산 가치를 조합정관이 정하는 바에 따라 산정해 형평의 원칙에 의거 조합정관에서 규정한 관리처분기준에 따라 비용 및 수익을 균등하게 부담,배분한다'고 해 조합원들이 이해하기 어려운 용어를 통해 책임을 회피하는 경우가 많다.     동의서 작성때 꼼꼼히 살펴야 # 설계 변경의 사례 대법원 홈페이지에 소개된 몇 안 되는 재건축 주요판례 중 부산 B아파트 재건축의 경우는 동의서 작성 당시 조합원들이 전용 18평(분양24평,방3개)이라는 조합장의 말만 듣고 재건축에 동의했다가 속은 경우이다. 조합장이었던 K씨는 당초 주장과 달리 이를 임의로 분양,18평(방2개)으로 변경해 사업승인을 받았다. 나중에 조합원들이 알고 항의하자 K씨는 조합장직을 사퇴하는 등의 우여곡절을 겪었다.   이러한 설계변경은 해당 대상자가 건축에 지식이 없는 일반인이라는 점에서 재건축,재개발의 문제에서 자주 등장하는 주 메뉴이다.     분양시 구획면적 확인을 # 주차장 면적과 관련된 문제 재개발이나 일반 분양아파트 및 주거오피스텔 분양시 분양면적에 비해 전용주차장 면적이 부족해 입주자와 시행사(혹은 시공사)간 시비가 자주 발생하고 있다.   최근 언론의 주목을 받았던 동래구 한 주상복합건물 분양 사례도 주차장 면적과 관련돼 있다. 올해초 입주한 부산지역 한 아파트에서도 비슷한 점이 문제가 되기도 했다. 이러한 것들의 대부분이 전용주차단위구획면적에 대해 분양시 표기를 하지 않아 발생하는 문제이다. 따라서 재건축·재개발이나 아파트를 분양받을 시 반드시 전용주차 구획면적을 확인할 필요가 있다.     전문성 취약 법적 대항 한계 # 피해 발생…구조적 문제는 없나 부산 경실련 주거환경팀 오태석 부장은 "재개발 재건축에서 발생하는 여러 문제들을 전문적으로 검토해 보면 상당수가 불법인 경우도 많다"고 말했다. 하지만 조합에는 강제권이 있고 그리고 건설사와 정비업체가 전문성과 자금력 등을 갖추고 있기 때문에 경제적 전문성이 취약한 해당 조합원들이 대항하기는 매우 어렵다는 점이다.   또 시기적으로 이런 일이 사업승인 이후인 관리처분 단계에서 알 수 밖에 없어 해당자들에게 더욱 불리하게 작용하고 있다.   또한 도시정비사업이 추진되는 다수의 지역이 노후화된 지역으로 소유권자가 노령자 및 도시의 서민,소상공인 층인 점도 구조적으로 힘들게 하고 있다.     당국 정보공개 기피 감독 # 해결방안은 어떤 것 시민단체 등에서는 특히 관리처분 단계에서의 '감정평가 방식에 의한 비용분담 결정'으로 인한 조합원들의 피해를 막기 위해 먼저 부산시에서 조합측의 정보공개 기피를 적극 감독해야 한다는 것이다.   재개발과 관련,일부 조합에서는 행정기관의 공개지시에도 불구하고 단지 열람만 하게 하고 복사를 못하게 하거나 혹은 아예 감정평가사에서 가져오지 않았다며 공개를 하지 않는 등 조합원보다는 건설사 위주의 감정평가를 하고 있는 상황이다.   따라서 부산시 등 관련 행정기관에서는 이러한 민원이 있을 때 공개를 거부하는 조합에 대해 건교부 기준을 통해 도시정비법 제77조의 감독 규정에 따라 투명한 사업추진으로 비리 및 분쟁을 예방하기 위해 행정처분을 권고하고 있으므로 조합의 정보공개 기피를 적극 감독해야 한다.   또 설계와 관련해 조합원들은 동의서 작성시 분양받을 아파트의 면적에 대해 불분명한 동의를 피해야 한다. 재개발·재건축 설계의 개요에 대한 동의시 보통 '분양 몇 평'하는 식으로 동의를 하는데 재개발이나 재건축은 일반 분양과 달리 동의서 자체만으로 매매계약서와 같은 강제의 효력을 가지게 된다.   따라서 조합설립동의서상 분양받을 평형에 대한 전용부분과 공용부분,서비스면적부분,기타공용 전용주차장면적 부분 등을 확실히 하고 조합설립 인감동의나 시공자선정을 해야 차후 문제가 없는 것이다.   또한 이런 부당한 경우로 피해를 볼 경우 부산 경실련(051-761-3951)이나 주거복지부산연대(051-623-7593) 등으로 연락하면 도움을 받을 수 있다. 정달식기자 dosol@busanilbo.com 도움말=도시정비시민연구회 김성태