우려되는 주택공급 과잉
[데스크칼럼]구준회 정경2부장
올들어 인천의 아파트 분양이 급증하고 주택건설 인허가도 크게 늘고 있어 주택 과잉 공급이 우려된다. 주택보급률이 이미 110%를 넘어서 머지 않아 공급 초과가 예상되는 상황에서 인천시가 마구잡이식으로 개발계획을 발표하면서 주택 과잉 공급이 주택가격 붕괴로 이어지지 않을까 걱정된다.
국토해양부와 건설업계 등에 따르면 인천의 올해 주택건설 실적은 5월까지 1만100여 가구에 달하는 것으로 집계됐다. 이 같은 주택건설 실적은 예년과 비교할 경우 연간 물량에 해당하는 것으로 앞으로 2~3년간 인천지역에서 주택공급이 집중적으로 이뤄진다는 점을 예고하는 것이다. 공동주택 사업 승인이나 단독주택 건축 허가를 기준으로 하는 주택건설 실적은 향후 2~3년 간 주택 공급 추이를 미리 예상할 수 있는 전망 지표로, 주택건설 인허가가 집중되면 향후 주택 과잉이 넘쳐나는 현상이 나타날 가능성이 높다.
인천에는 올해 아파트 분양에서도 평년의 2배에 해당하는 물량이 집중 공급돼 초과 공급이 예견되는 상황이다. 상반기에만 1만1천여 가구의 아파트가 청라나 송도 등 경제자유구역에서 집중 공급돼 이미 평년 연간 공급에 해당하는 물량이 쏟아졌다. 하반기에도 상반기 공급 물량과 맞먹는 1만여 가구가 청라, 송도, 영종 등 경제구역에서 분양될 예정이어서 올해 인천에서는 평년 공급량의 2배가 넘는 물량이 나올 것으로 예상된다.
인천에는 송도나 청라, 영종지구 등 경제구역에서만 무려 18만 가구가 넘는 주택 물량이 공급 계획에 잡혀 있다. 이 가운데 청라지구가 작년 말과 올해 집중 분양에 나서면서 50% 정도 이미 공급된 상황이고, 송도국제도시의 경우 20%에도 미치지 못하는 공급 실적을 보이고 있으며, 영종지구는 공급 제로 상태에 가깝다. 경제구역에서만 앞으로 쏟아질 물량이 무궁무진한 상황이다. 나머지 계획 물량이 향후 3년 간 집중적으로 공급된다는 점을 감안하면 적어도 2012년까지는 공급 과잉이 초래될 수밖에 없는 실정이다.
여기에다 200곳이 넘는 구도심 재생사업구역과 검단신도시까지 합치게 되면 대규모 물량 공급에 따른 주택 과잉은 심각한 수준에 이르게 된다. 11만 가구가 넘는 검단신도시를 차치하고서라도 개발이 진행중인 서창2, 경서, 가정, 금곡 등 공공 택지지구에서만 2만 가구가 넘는 공동주택이 계획돼 있다. 제물포역세권, 인천역, 동인천역, 가정오거리, 도화구역, 가좌IC 주변, 주안 2·4동 등 도시개발사업이나 재정비촉진사업 구역을 합치면 10만 가구가 넘는 주택 공급이 예정돼 있다. 아시안게임으로 인해 계획중인 선수촌, 미디어촌 아파트도 1만 가구가 넘는다.
이같은 계획 물량은 인천 수요만으로는 채우기 사실상 불가능하다. 하지만 서울이나 경기 등 수도권 유입 수요는 경제구역 등 일부 지역에만 한정될 가능성이 상당히 높다. 따라서 현재 계획된 물량 채우기도 벅찬 상황에서 민간개발 위주로 계획된 도심 재생사업이 실제 개발단계까지 가기는 난망하다는 생각이 든다.
주택공급 과잉은 작년 말 이후 미분양 아파트가 예전 수준의 2배에 달하고 주택보급률도 110%를 넘어서면서 이미 진행되고 있다고 봐도 무방하다. 미분양 아파트가 현재 2천 가구에 육박하고 있고, 예년에 없던 준공후 악성 미분양까지 나타나고 있는 상황이다. 주택보급률도 2000년 초반 이미 100%를 넘어선 이후 매년 1~2%씩 증가하고 있다.
인천은 주택 공급이 집중되면서 공급 초과뿐 아니라 경제자유구역 등 일부 지역의 경우 청약자들이 몰리는데 비해 구도심지역 등은 수요가 거의 없는 양극화 현상도 심각한 문제다. 공급 초과가 이뤄지는 상황에서 아파트 수요자들이 일부 지역에만 몰리면 미분양이 증가하고 주택 가격 붕괴로 이어지면서 부동산 불황이 장기간 지속되는 최악의 상황을 맞게 된다. 주택 공급 과잉과 수급 불균형을 막기 위해서는 마구잡이식으로 개발 계획을 남발할 것이 아니라 수요를 고려한 순환 개발 등 근본적인 대책을 하루빨리 세워야 한다.
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