뉴타운 재개발 제대로 짚어보자(3)

뉴타운지역 거주 가구 중 72%가 세입자” 뉴타운 재개발 제대로 짚어보자(3)   이주원     뉴타운사업 추진의 문제점을 돌아본다(1)   세입자 비율은 높고, 이들이 정착할 제도적 기반은 없고   뉴타운사업이 강남을 대체할 수 있는 고급 주거지를 지향하는 경우 결과적으로는 원주민을 저렴주택에서 강압적으로 퇴출하고 새로운 중산층을 유입하는 결과를 초래할 수 있다.   이러한 사실은 그동안 입주된 뉴타운 지구 내 도시재정비 사업지구에서 원주민 재정착률이 20%에도 못 미친다는 분석(길음뉴타운)을 통해 확인되고 있다. 뉴타운지구의 원주민 재정착률 부족은 이 지역의 주민 중 세입자 비율이 지나치게 높은 반면 이들을 새로 조성되는 단지에 수용할 수 있는 제도적 기반이 갖추어져 있지 않다는 데 있다. 원주민 재정착율은 다양한 방식으로 산정한다. 그 중 가장 설득력 있는 것은 조합원 중 현지 거주 조합원과 보상대상 세입자의 재정착율을 산정하는 방식이다. 원주민의 개념은 현지 거주 조합원과 세입자 중 보상대상 세입자로 봐야 한다.   여기서 보상대상 세입자는 지구지정공람공고일 3개월 전부터 거주한 세입자를 말한다. 2007년 4월 개정된 토지보상법 시행규칙에 따르면 공고 임대아파트를 신청한 세입자도 4개월분의 주거이전비를 받을 수 있다.   그러나 임대아파트 입주권은 서울시 조례에 따라 구역지정 공람공고일 3개월 전부터 사업시행인가 이후까지 거주해야 받을 수 있다. 이로 인해 주택임대차보호법의 법정보호기간 2년이 만료된 세입자는 계약해지를 당해 임대아파트 입주권을 받지 못하는 사례가 발생한다.   따라서 임대아파트 입주권과 주거이전비 모두 조합설립인가 3개월 전이나, 사업시행인가 3개월 전부터 거주한 세입자에게 부여해야 세입자의 주거권이 보다 높게 지켜질 수 있다.  <대안별 원주민 재정착율-길음 4구역 실례> 구분 원주민 범위 재정착 범위 재정착율 (%) 조합원 세입자 대안1 현지거주 - 재입주 조합원 22.4 대안2-1 현지거주 보상대상 재입주 조합원+공공임대주택 입주 가구 17.1 대안2-2 현지거주 공공임대선택 재입주 조합원+공공임대주택 입주 가구 29.2 대안3 현지거주 보상대상 같은 구 거주 조합원+보상대상 세입자 42.1 “뉴타운지역 거주 가구 중 72%가 세입자”  -200,226(세입자 세대수)÷277,156세대(총세대수)×100%=72.24% -뉴타운사업지역 10세대 중 7세대 이상이 세입자 서울시가 김세웅의원실에 제출한 뉴타운 현황 국정감사 자료에 의하면 뉴타운 22개소(한남뉴타운, 중화뉴타운, 시흥뉴타운, 창신숭인뉴타운은 계획수립 중이라 제외)의 총세대수(277,156세대) 대비 세입자세대(200,226세대)의 비율은 72.24%로 이는 뉴타운지역의 10가구 중 7가구가 넘는 가구들이 가옥주에 비해 상대적으로 약자들인 주거약자라는 사실이 명확하게 밝혀졌다. 특히 왕십리뉴타운 84.67%, 돈의문뉴타운 80.15%, 노량진뉴타운 82.11%, 영등포뉴타운 86.87%, 천호뉴타운 83.62%, 신길뉴타운 87.62%, 이문휘경뉴타운 81.49% 등은 세입자가구 비율이 80%를 넘어서고 있다. 이들 뉴타운지역은 10세대 중 8세대가 세입자 세대로 구성되어 있다. 뉴타운지역은 그 특성상 열악한 주거환경지역이 많기 때문에 주거약자들이 밀집해서 거주하고 있다는 사실이 서울시 제출 자료에 의해 밝혀진 것이다. 그럼에도 서울시는 뉴타운사업을 진행하면서 주거약자인 세입자들에 대한 주거안정대책을 적절하게 수립하지 않아 이들의 주거안정성을 확보하지 못하고 있다.    ▲ 은평구의 한 재개발 구역의 모습    © 은평시민신문 “세입자의 80% 강제 퇴출”    -38,375(총임대주택 건립수)÷200,226(총세입자세대수)×100%=19% -세입자세대 10세대 중 8세대는 강제 퇴출 2007년 하반기부터 고시되기 시작한 서울뉴타운지역의 임대건립계획을 보면, 자치단체들이 세입자를 원주민 취급하고 있지 않음을 단적으로 보여준다.   세입자세대수(200,156세대) 대비 임대주택 건립(38,375호) 비율을 보면 19.16%로 뉴타운지역 세입자 열가구 중 2가구만 임대주택에 입주하고 나머지 8가구는 다른 곳으로 몰려날 수밖에 없다.   이중 임대주택비율이 119%나 되는 은평뉴타운은 택지개발방식으로 뉴타운을 건설하여 국민임대주택 및 장기전세주택 등 다양한 임대주택이 건설되었으나 대부분 주택재개발 방식으로 진행되는 다른 뉴타운들은 세입자의 정착율이 20%내외로 떨어질 수밖에 없는 현실이다. 특히 전농답십리뉴타운 11.20%, 아현뉴타운 11.25%, 노량진뉴타운 9.34%, 천호뉴타운 2.53%, 신길뉴타운 11.23%, 신림뉴타운 12.01%, 흑석뉴타운 12.95% 등 뉴타운 지역은 세입자세대수 대비 임대주택 건립 비율이 10%내외로 열세대 중 9세대가 강제로 쫓겨나야 하는 현실이다. 결국 저소득층의 주거안정과 원주민의 재정착률 제고를 위해 추진하는 뉴타운 사업이 주민의 대부분인 세입자를 사업지역에서 몰아내게 됨으로써 저소득층의 주거불안을 야기하는 사업으로 귀결될 수밖에 없다.   이와 더불어 단독주택지역에서도 재건축사업이 촉진됨에 따라 전체 도시에서 저렴한 임대주택이나 자가주택은 멸실되는 반면, 공공임대주택에 대한 수요는 점차 확대되어 사회전체적으로 막대한 비용을 지불하게 되는 것이다.   임대주택 의무건설비율(17% 이상)도 안 지키는 현실    -38,375(총임대주택 건립수)÷264,590(총주택공급수)×100% -현재 서울시는 임대주택 의무건립비율이 17% 이상으로 건립해야 함 뉴타운사업의 본래 취지는 노후되고 불량한 주거환경을 개선하여 쾌적한 주거환경을 제공하겠다는 것임에도, 쾌적한 주거환경은 경제적으로 취약한 주거취약계층을 위한 것이 아님이 밝혔졌다. 뉴타운, 재개발지역은 임대주택을 의무적으로 17%이상 건립해야 하지만 현재 뉴타운 지역의 임대주택 건립 비율을 보면 14%가량으로 의무건립비율조차 지키지 못하고 있다. 특히, 전농답십리뉴타운 10.88%, 미아뉴타운 12.02%, 가재울뉴타운 8.87%,  아현뉴타운 8.85%, 노량진뉴타운 7.46%, 영등포뉴타운 9.09%, 천호뉴타운 1.97%, 신길뉴타운 12.68%, 북아현뉴타운 12.18%, 이문휘경 12.15%, 신림뉴타운 12.50%, 흑석뉴타운 10.09% 등은 10% 내외로 임대주택 의무건립비율에 한참 미치지 못하는 실정이다.   기사입력: 2008/10/21 [10:00]  최종편집: 1970/01/01 [09:00] ⓒ 은평시민신문