뉴타운 재개발 제대로 짚어보자(4)

뉴타운, 공급 확대 효과 없다

소형주택은 급속히 사라지고, 주택 가격은 상승

이주원

뉴타운사업 추진의 문제점(2)   재개발 임대주택 너무 비싸다    “2007년 이후 건립된 재개발임대주택 전세전환금 5000만원 이상” “세입자 재정착을 가로막는 재개발임대아파트의 높은 보증금과 월차임” 임대보증금의 상승도 문제이다. 현재 2007년 이후에 건설된 재개발 공공임대주택의 임대료는 전세로 전환시 모두 5천만원 이상으로 재개발사업 이전 임대료에 비해 상당히 증가하여 주민들의 재정착을 어렵게 하고 있다. 따라서 더 이상 재개발임대주택이 저렴주택으로서 수급권자와 차상위계층 이하의 계층으로서는 도저히 거주가 가능하지 못할 정도의 높은 비용을 지불해야 한다. <2007년 이후 건설된 재개발공공임대아파트 세대수 및 임대보증금 현황> 아파트명 준공일 공급형 세대수 임대보증금(원) 월임대료(원) 황학동 롯데캐슬 2008. 4.30 33.62 336 20,800,000 231,900 길음 SH-ville 2007.11.18 30.88 90 21,280,000 234,800 미아 SH-ville 2007. 8.27 30.13 57 21,610,000 213,800 신림SH-ville 2007.10.30 30.83 300 18,520,000 187,000 *출처 SH공사 홈페이지   실례로 서울특별시에서 2007년 2월에 발표한 연구보고서 ‘뉴타운사업에 따른 원주민 재정착율 제고 방안’을 보면 뉴타운개발 이전에 다양한 평수에서 다양한 가격대에 살던 세입자들이 뉴타운개발 이후를 보면 획일적인 평수에 상당한 고액의 가격 때문에 재개발임대아파트의 입주를 희망하던 세입자들이 대거 입주를 포기하였다. <재개발사업 전후 세입자 거주실태 비교> 구분 주택규모 주택가격 12평 이하 12평 ~18평 18평 ~25.7평 25.7평 초과 3천만원 미만 3천만원 ~4천만원 미만 4천만원 ~5천만원 미만 5천만원 이상 이전 32.9% 44.4% 14.5% 8.2% 39.8% 24.1% 19.1% 16.9% 이후 100.0% - - - - - - 100.0% 서울특별시, 2007년 2월 뉴타운사업에 따른 원주민 재정착율 제고 방안 16P  문제는 이 뿐만이 아니다. 요즘 지어지는 재개발 공공임대주택은 건립 세대수가 현저히 적기 때문에 관리비의 상승을 입주자들이 고스란히 부담해야 한다. 아래 표를 보면 요즘 신축되었던 재개발임대아파트의 세대수와 관리비의 현실을 잘 파악할 수 있다.    <임대아파트 관리비 비교표(2007년 기준)> 단 지 명 세대수 기본관리비 비 고 종암sh-ville 104 97,340 신규 위탁 신공덕2삼성 103 81,590   불광sh-ville 100 78,340 분양 통합 방배sh-ville 81 75,800 직영 미아sh-ville 57 75,430 신규 위탁통합 본동sh-ville 176 67,340 신규 위탁통합 장월sh-ville 254 65,670 위탁 본동한신휴 134 59,620   응암sh-ville 136 63,970 분양 통합 염리삼성 109 56,480 경비 없슴 *출처 서울시가 민주노동당 이수정의원에게 제출한 자료(2007년)   소형주택의 급속한 멸실, 그리고 주택가격 상승   서울시에서만 뉴타운사업과 균형발전촉진지구 사업으로 35개 지구가 지정되어 추진됨에 따라 재정비사업이 지나치게 동시다발적으로 이루어지고 있다. 뉴타운사업이 본격화되면서 소형주택의 멸실 규모가 급속하게 확대되고, 그 결과 뉴타운사업 지구에서 이주하는 수요와 투기적 수요가 겹쳐 주택가격의 상승을 유발하게 된다. 최근 강북지역의 주택가격 상승은 대부분 뉴타운 사업이 본격화되어 주택의 멸실이 이루어진 지역으로서, 뉴타운사업이 주택가격의 균형은 유지했지만, 해당 지역의 주택소유자나 세입자에게 엄청난 부담을 안겨주고 있음을 보여주고 있다. <서울시 가구별 멸실 예상 현황(2007년~2010년)> 행정 구역 연건평 2007 2008 2009 2010 합계 비율 멸실가구수 멸실가구수 멸실가구수 멸실가구수 서 울 특 별 시 합계 38,346 41,296 47,196 53.095 179,933 100,00% 7평미만 2,852 3,072 3,510 3,949 13,383 7,44% 7~9평 4,298 4,629 5,290 5,952 20,169 11,21% 9~14평 7,461 8,035 9,183 10,331 35,010 19,46% 14~19평 9,189 9,896 11,309 12,723 43,117 23,96% 19~29평 9,756 10,506 12,007 13,508 45,777 25,44% 29~39평 2,922 3,147 3,597 4,046 13,712 7,62% 39~49평 1,180 1,270 1,452 1,633 5,535 3,08% 49~69평 497 535 612 688 2,332 1,30% 69~99평 159 171 196 220 746 0,41% 99평이상 32 35 40 45 152 0,08% * 출처 도시통계표준연구소/가구별 멸실 현황/가구당 4인가족 기준으로 환산하면 719,732명의 이주 수요 발생 뉴타운, 공급확대 효과 없다!   서울시와 일선 지방자치단체에 따르면 지난 26일 '재정비촉진계획안'을 마련, 발표한 관악구 신림뉴타운의 경우 사업 후 가구수는 존치 가구수(2340가구)를 포함해 6885가구였다. 반면 현재 주민등록상에 등재된 세대수는 8478세대(집주인+세입자)로 사업 후 1500여세대가 갈 곳을 잃게 된다. 2007년 12월 서울시가 촉진계획안을 승인한 '북아현뉴타운'의 경우도 비슷하다. 현재 이 지역에는 세입자 4779세대를 포함해 1만3982세대 살고 있지만 사업 후 가구수는 1만1664가구에 그친다. 4월 3일 '재정비촉진계획' 고시를 보면 장위뉴타운에는 세입자를 포함해 2만8384세대가 거주하고 있지만 사업 후에는 2만3846가구만 지어진다. 4500여세대는 집을 옮겨야 하는 셈이다. 사업 후 주택수가 늘어나는 경우도 있지만 증가 폭은 미미하다. 종로구 돈의문뉴타운의 경우 현재 거주하고 있는 세대수는 총 1945세대지만 사업이 완료된 후에는 90가구(증감율 4.6%)가 늘어 2035가구가 지어진다. 상계뉴타운의 사업 후 가구수는 존치되는 2개 아파트 327가구를 포함해 8948가구다. 현재 이 지역에 8938세대가 살고 있으므로 고작 10가구가 늘어나는 셈이다. 서울시에서는 대체로 가구수에 비해 세대수가 20%정도 늘어난다고 보고 있다. 예컨데 한 지역에서 100가구가 공급된 경우 120세대 정도가 살수 있다는 것이다. 하지만 이 기준을 뉴타운 사업 지역에 적용한다해도 주택공급은 늘어나지 않는다.

기사입력: 2008/10/24 [16:45]  최종편집: ⓒ 은평시민신문