뉴타운 재개발 제대로 짚어보자(5)

뉴타운 재개발사업은 공익사업인가?

뉴타운 재개발 제대로 짚어보자(5)

이주원

[공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법 이라 한다]제4조(공익사업)제5항을 보면 ‘국가․지방자치단체․정부투자기관․지방공기업 또는 국가나 지방자치단체가 지정한 자가 임대나 양도의 목적으로 시행하는 주택의 건설 또는 택지의 조성에 관한 사업’을 공익사업으로 규정하고 있다.   따라서 [도시재정비 촉진을 위한 특별법] 또는 [도시 및 주거환경정비법]에 의해 진행되는 뉴타운이나 주택재개발 사업은 공익사업으로 분류된다.    공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률   제4조(공익사업) 이 법에 의하여 토지등을 취득 또는 사용할 수 있는 사업은 다음 각호의 1에 해당하는 사업이어야 한다.<개정 2005.3.31, 2007.10.17> 1. 국방·군사에 관한 사업 2. 관계법률에 의하여 허가·인가·승인·지정 등을 받아 공익을 목적으로 시행하는 철도·도로·공항·항만·주차장·공영차고지·화물터미널·삭도·궤도·하천·제방·댐·운하·수도·하수도·하수종말처리·폐수처리·사방·방풍·방화·방조(防潮)·방수·저수지·용배수로·석유비축 및 송유·폐기물처리·전기·전기통신·방송·가스 및 기상관측에 관한 사업 3. 국가 또는 지방자치단체가 설치하는 청사·공장·연구소·시험소·보건 또는 문화시설·공원·수목원·광장·운동장·시장·묘지·화장장·도축장 그 밖의 공공용 시설에 관한 사업 4. 관계법률에 의하여 허가·인가·승인·지정 등을 받아 공익을 목적으로 시행하는 학교·도서관·박물관 및 미술관의 건립에 관한 사업 5. 국가·지방자치단체·정부투자기관·지방공기업 또는 국가나 지방자치단체가 지정한 자가 임대나 양도의 목적으로 시행하는 주택의 건설 또는 택지의 조성에 관한 사업 6. 제1호 내지 제5호의 사업을 시행하기 위하여 필요한 통로·교량·전선로·재료적치장 그 밖의 부속시설에 관한 사업 7. 제1호부터 제5호까지의 사업을 시행하기 위하여 필요한 주택, 공장 등의 이주단지 조성에 관한 사업 8. 그 밖에 다른 법률에 의하여 토지등을 수용 또는 사용할 수 있는 사업 그리고 [도시 및 주거환경정비법]에 의한 주택재개발 및 도시환경정비사업(도심재개발)이 공익사업인 이유는 재개발조합이 공공의 권한을 위임받아서 사업을 진행하기 때문이다. 그러나 재개발조합은 이러한 것을 숨기고 주민들 주도의 민간사업이라고 주장한다. 이러한 주장은 옳지 않다. [도시 및 주거환경정비법] 제4조에 따라 정비구역지정을 받게 되면 이때부터 해당 구역 내에는 [도시 및 주거환경정비법] 제5조 제1항 및 동법 시행령 제13조의4 (행위허가의 대상 등)에 따라 해당지역의 증축, 개축, 공작물설치, 토지형질변경, 지분분할 등이 금지되어 사유재산권 제한이 가해지며, 차후 전세권을 제한함으로 헌법상 주거권도 침해받게 된다.  도시및주거환경정비법   제5조(행위제한 등) ①정비구역 안에서 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석의 채취, 토지분할, 물건을 쌓아놓는 행위 등 대통령령이 정하는 행위를 하고자 하는 자는 시장·군수의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다. ②다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위는 제1항의 규정에 불구하고 허가를 받지 아니하고 이를 할 수 있다. 1. 재해복구 또는 재난수습에 필요한 응급조치를 위하여 하는 행위 2. 그 밖에 대통령령이 정하는 행위 ③제1항의 규정에 따라 허가를 받아야 하는 행위로서 정비구역의 지정 및 고시 당시 이미 관계 법령에 따라 행위허가를 받았거나 허가를 받을 필요가 없는 행위에 관하여 그 공사 또는 사업에 착수한 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 시장·군수에게 신고한 후 이를 계속 시행할 수 있다. ④시장·군수는 제1항의 규정을 위반한 자에 대하여 원상회복을 명할 수 있다. 이 경우 명령을 받은 자가 그 의무를 이행하지 아니하는 때에는 시장·군수는 「행정대집행법」에 따라 이를 대집행할 수 있다. ⑤제1항의 규정에 따른 허가에 관하여 이 법에 규정한 것을 제외하고는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제57조 내지 제60조 및 제62조의 규정을 준용한다. ⑥제1항의 규정에 따라 허가를 받은 경우에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조의 규정에 따라 허가를 받은 것으로 본다. [전문개정 2005.12.7] 그리고 [도시및주거환경정비법] 제28조에 따른 사업시행인가를 받게 되면 도정법 제40조에 따라 토지보상법의 토지강제수용권이 조합에 부여된다. 이는 토지보상법 제4조에 따라 공익사업으로 분류되어 공공기관만이 가질 수 있는 토지강제수용권을 조합에 위임하여 주는 것이다. 또한 [도시 및 주거환경정비법] 제48조에 의해 관리처분인가를 받게 되면 토지강제수용권을 사용할 수 있도록 해당 정비구역내에 모든 토지 및 건물에 대해 처분권을 가지게 된다. 이는 오직 헌법에 따라 국가만 가지는 권한이나 공익사업으로 분류하며 해당 구청장이 지정한 정비구역 내의 권한을 조합이 사업을 시행하도록 하는 것이다. 주택재개발사업은 위와 같은 이유로 공익사업이기 때문에 [도시 및 주거환경정비법] 제40조 제1항 “정비구역안에서 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 [공익사업을 위한 토지 등의 취득 보상에 관한 법률]을 준용한다”고 하며 토지보상법 시행규칙 제54조 제2항을 적용하여 주택재개발 구역 내 세입자들에 대한 주거대책 수립과 보상을 실시하는 것이다.  「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 제54조 제2항2. 공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자로서 사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 당해 공익사업시행지구 안에서 3월 이상 거주한 자에 대하여는 가구원수에 따라 4개월분의 주거이전비를 보상 하여야 한다. 다만, 무허가건축물등에 입주한 세입자로서 사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 그 공익사업지구 안에서 1년 이상  거주한 세입자에 대하여는 본문에 따라 주거이전비를 보상하여야 한다. <개정 2007.4.12>   따라서 이러한 권한을 부여받아 진행하는 주택재개발사업 등을 공공 및 공익사업이 아닌 민간주도의 재개발사업이라고 주장하는 것은 옳지 않다. [도시재정비 촉진을 위한 특별법]에 근거한 뉴타운사업도 본질상 주택재개발사업이므로 공익사업으로 분류된다.   단, [도시 및 주거환경정비법]에 근거해 진행되는 사업 중 주택재건축 사업은 공익사업의 분류에서 제외된다. 그래서 주택재건축 사업은 임대주택 건립의무가 없고, 주거이전비 등 세입자 주거대책 수립의무가 없다.

기사입력: 2008/10/29 [08:17]  최종편집: ⓒ 은평시민신문