| 가옥주도 쫓겨난다! |
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| 뉴타운 재개발 제대로 짚어보자(6) |
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이주원
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-뉴타운 사업지역, 가옥주 평균 순자산은 2억원 미만!
-뉴타운 사업후 분양가 5억이상 주택은 70%! |
2007년 서울시정개발연구원의 조사자료에 따르면, 뉴타운지구 내 거주가구 중 주택가격이 3억원 미만인 가구가 49.5%에 달하고(2억원 미만 20.54%, 3억원 미만 28.97%), 그중 전세금을 제외하면 대부분 가구주의 순자산은 2억원 미만에 불과하고, 가구 순자산이 2억원 미만이 31.86%에 이르고, 2~4억원 이내인 가구도 42.62%로 대부분의 가옥주는 4억원 이내의 순자산을 보유하고 있는 것으로 나타났다.
가옥주들의 평균 전용면적은 22.9평이고 18평 초과 25.7평 이하는 30.18%, 25.7평 초과는 27.77%로 분양평형 25평이상의 주택에 거주하는 가옥주는 57.85%에 이르고 있고, 방3개 이상을 사용하는 가옥주는 76.41%로 중형이상의 아파트라야 이들의 방 수 사용욕구를 충족할 수 있을 것으로 나타났다.
반면, 뉴타운사업 완료 후 3.3㎡(1평)당 분양가격은 1,000만원에서 1,500만원 이상으로 전용면적 18평(60㎡, 25평형)의 경우 2억 5천에서 3억 7,500만원, 전용면적 25.7평(85㎡, 33평형)의 경우 3억 3천만원에서 5억원에 이를 것으로 전망되고, 뉴타운사업 후 분양가격이 5억원 이상인 주택이 70% 이상을 차지할 것으로 예측되어 가옥주의 자산소유 현황과 주택분양가의 심각한 괴리가 나타나고 있다.
이는 가재울 뉴타운의 상황을 보면 잘 파악할 수 있다. 경향신문의 보도(08. 7. 23)에 따르면 서울 서대문구 가재울뉴타운 4구역 주민들이 현재 살고 있는 집과 비슷한 평형의 아파트에 입주하려면 평균 1억~2억원 이상의 추가 부담금을 내야 하는 것으로 나타났다.
경향신문이 가재울뉴타운 4구역 조합원 2147가구 가운데 309가구의 자산평가 결과와 서대문구청이 제공한 조합원 분양가를 분석한 결과 추가 부담금 없이 새 아파트에 입주할 수 있는 주민은 31가구에 불과했다.
최근 경제정의실천시민연합이 23개 지역의 재개발사업을 분석한 결과에서도 분양가 가운데 사업비의 비율은 평균 55%에 달해 주민들에게 부담을 주는 것으로 나타났다. 경실련 분석에 따르면 23개 지구의 평균 아파트 분양가인 평당 954만원을 적용할 때 30평형(99㎡) 아파트에 입주하기 위해 부담해야 할 최소 비용은 1억5000만여원으로 추정됐다. 자신의 토지를 내놓고도 거액의 추가 부담금을 내야만 재개발 후 아파트 입주가 가능한 셈이다.
그래서 뉴타운 재개발지역의 개발찬성 측에 서 있는 가옥주들과 건설사들은 분양가상한제 폐지와 DTI 규제를 풀어달라고 강하고 요구하고 있고, 현 이명박 정부도 이들에 적극 호응하고 있다.
| ▲ 출처 : 경향신문 08. 7. 23 보도 © | | 추가부담금을 대출 받아서 들어가면 된다고 주장하는 이들도 있지만 주택가격이 5억원일 때 자산가액이 2억원이면, 대출금액이 3억원에 이르고 월이자액만 170만원이상으로 현재의 DTI 규제를 고려했을 때 사실상 대출이 불가능하며, 뉴타운 지역내 자가가구 중 월소득 230만원 이하의 4분위 이하 계층은 62.77%에 이르므로, 이들이 월이자액과 원금을 상환하는 것은 원천적으로 불가능하다.
<표> 뉴타운 지역의 거주가구의 소득분위별 분포 특성
분위
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자가가구
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차가가구
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가구수
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비율
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가구수
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비율
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1분위(86만원 이하)
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206
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17.20
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386
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21.35
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2분위(86-149만)
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177
|
14.77
|
322
|
17.81
|
3분위(149-190만원)
|
131
|
10.93
|
317
|
17.53
|
4분위(190-230만원)
|
238
|
19.87
|
380
|
21.02
|
5-6분위(230-306만원)
|
275
|
22.95
|
259
|
14.33
|
7-10분위(306만원 초과)
|
171
|
14.27
|
144
|
7.96
|
계
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1198
|
100.0
|
1808
|
100.0
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출처 : 서울특별시, [뉴타운사업에 따른 원주민 재정착률 제고방안], 2007.2.
길음뉴타운 4구역의 사례를 살펴보면, 가옥주(조합원)의 재정착율의 사례를 정확히 파악할 수 있다. 길음뉴타운 4구역은 조합설립인가 당시구역 내 거주 조합원(현지 거주 원주민)은 61.6%였다. 즉 열명 중 6명만 현지 거주 원주민이었고, 4명은 외지인이었다. 그런데 공사가 완공되고 현지 거주 원주민 중 재입주율을 보면 22.4%로 현지 거주 원주민 열명 중 2명만 재입주를 했다.
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