1) 기본계획 수립
‘도시및주거환경정비 기본계획’이란 [도시 및 주거환경정비법]에 의해서 주택재개발사업 등 정비사업을 추진하기 위해 특별시, 광역시 등에서 수립하는 계획이다.
어떤 지역의 기반시설과 주거환경이 열악하여 이를 개선하려는 정비사업을 추진하기 위해서는 우선 기본계획에 포함이 되어야만 [도시 및 주거환경정비법]에 의한 정비사업을 추진할 수 있다. 이렇게 기본계획에 포함된 구역들을 ‘정비예정구역’이라 한다.
인구 50만명 이상의 특별시장, 광역시장 또는 시장은 [도시 및 주거환경정비법]에 따라 10년 단위로 기본계획을 수립하고, 5년마다 그 타당성 여부를 검토하여 그 결과를 기본계획에 반영하여야 한다.
인구 50만명 미만의 소규모 도시의 경우는 도지사가 기본계획의 수립이 필요하다고 인정하여 지정하는 시에 한해 기본계획을 수립할 수 있도록 하고 있다. 기본계획을 수립하기 위해서는 대상 지역의 도시기본계획과 도시관리계획 등을 기초로 하여 인문, 사회적인 환경을 분석하고, 지역의 노후, 불량건축물의 분포와 주택 분포의 밀도, 도로 등 기반시설의 현황과 토지의 이용상태 등을 조사하게 된다.
기본계획에는 정비사업의 기본 방향과 기간, 교통계획, 환경계획, 토지이용계획, 단계별 정비사업 추진계획, 건폐율, 용적율과 같은 개발 밀도 계획 등 지역의 현황과 향후 계획이 포함되며, 각 구역의 개략적인 범위와 면적도 수록되어 있다.
이 같은 내용은 향후 정비계획 수립 시 기초 자료가 되며 기본계획에 포함되는 것 자체로써, [도시 및 주거환경정비법]에 따라 정비사업을 추진할 수 있게 되는 것이다.
2) 조합설립 추진위원회 승인
주택재개발사업 등의 정비사업을 추진하기 위해서는 ‘조합설립 추진위원회’를 구성하여 토지등소유자 과반수의 동의 등 일정 기준을 충족하여 시장, 군수, 구청장의 승인을 얻어야 한다.
주택재개발사업의 시행절차에서는 기본계획 수립 이후에 정비구역지정이 우선이고, 정비구역 지정 이후 조합설립추진위원회 승인의 순으로 되어 있다.
하지만 인가권을 갖진 구청과 추진위세력, 정비업체들은 전문적인 지식과 행정절차를 핑계로 추진위원회 승인 후 정비구역 지정을 관례적으로 진행하고 있다. 단, 뉴타운지역은 결정고시가 곧 정비구역지정을 의미함으로 정비구역지정 후 추진위원회 승인 순으로 인가를 내주고 있다.
국토해양부에서는 ‘정비사업 업무처리 기준’을 마련하여 기본계획에 반영된 정비예정구역의 경우에는 정비구역 지정 이전이라도 추진위원회를 구성, 승인을 받을 수 있도록 하였다.
| 도시 및 주거환경정비법 시행령 중 추진위원회의 업무 및 운영 |
제22조(추진위원회의 업무) 법 제14조제1항제5호에서 “대통령령이 정하는 업무”라 함은 다음 각호의 사항을 말한다.
1. 법 제13조제2항의 규정에 의한 조합설립추진위원회(이하“추진위원회”라 한다) 운영규정의 작성
2. 토지등소유자의 동의서 징구
3. 조합의 설립을 위한 창립총회 준비
4. 조합정관의 초안 작성
5.그 밖의 추진위원회 운영규정이 정하는 사항
제24조(추진위원회의 운영) ①추진위원회는 법 제15조제1항의 규정에 의하여 다음 각호의 사항을 토지 등 소유자가 쉽게 접할 수 있는 일정한 장소에 게시하거나 인터넷 등을 통하여 공개하고, 필요한 경우에는 토지등소유자에게 서면통지를 하는 등 토지 등 소유자가 그 내용을 충분히 알 수 있도록 하여야 한다.
1. 법 제12조 규정에 의한 안전진단 결과
2. 정비사업전문관리업자의 선정에 관한 사항
3. 토지등소유자의 부담액 범위를 포함한 개략적인 사업시행계획서
4. 추진위원회 임원의 선정에 관한 사항
5. 토지등소유자의 비용부담을 수반하거나 권리․의무에 변동을 일으킬 수 있는 사항
6. 제22조의 규정에 의한 추진위원회의 업무에 관한 사항
②추진위원회는 추진위원회의 지출내역서를 매분기별로 토지등소유자가 쉽게 접할 수 있는 일정한 장소에 게시하거나 인터넷 등을 통하여 공개하고, 토지등소유자가 열람할 수 있도록 하여야 한다. |
국토해양부 08.8.29 입법예고 [도시 및 주거환경정비법] 개정안
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국토해양부가 지난 8월 29일 입법 예고한 [도시 및 주거환경정비법]에는 재건축사업의 시공자는 사업시행인가 후에만 선정할 수 있었으나, 이를 조합설립 이후로 앞당겼다.
국토부는 이에 따라 시공자가 전문성과 자금력을 가지고 재건축사업에 조기 참여할 수 있게 된다고 주장하나 건설자본의 공식적인 참여를 앞당겨줌으로써 개발속도를 가속화시키려는 의도라는 지적이다.
(현행절차) 기본계획→정비계획→추진위→조합→사업시행인가→(시공사 선정)→관리처분인가→착공
(개정안) 기본계획→정비계획→추진위→조합→(시공사 선정)→사업시행인가→관리처분인가→착공
또한 예비평가와 정밀안전진단으로 구분된 재건축 안전진단을 하나로 통합하는 한편 실시시기도 추진위 승인 이후에서 정비계획을 수립할 때로 앞당겼다.
국토해양부는 이에 따라 추진위원회가 구성되었으나 안전진단을 통과하지 못해 생기던 사업장기화 등 각종 문제가 해소될 것으로 기대된다고 주장하나 이 또한 개발속도를 가속화시키기 위한 일련의 제도 변경으로 여겨진다.
(현행) 정비구역지정 → 추진위승인 →
안전진단
→ 재건축실시결정 → 조합설립인가
(개정)
정비구역지정(안전진단→재건축실시결정)
→ 추진위승인 → 조합설립인가
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3) 정비구역 지정
정비구역 지정은 재개발사업 단계 중 매우 중요한 단계로서 큰 의미를 지니고 있다. 기존 정비예정구역이 재개발사업을 진행할 예정인 구역이었다면, 구역지정을 받은 구역은 정비사업의 진행이 확정된, 본격적으로 재개발사업을 추진할 구역이라고 할 수 있다.
또한 정비구역지정 단계는 사업의 수익성을 결정지을 수 있는 용적율 및 용도지역의 조정이 가능한 시기이다. 용도지역의 변경으로 인한 용적율 및 층수 상향 조정과 용적율 인센티브의 적용은 사업의 수익성과 직결되는 부분이다. 정비구역의 지정요건은 다음 표와 같이 서울시 조례에서 정하고 있다.
정비구역 지정요건(서울시 조례)
1. 주거환경개선구역은 호수밀도가 80 이상인 지역으로서
가. 노후·불량건축물의 수가 대상구역안의 건축물 총수의 60퍼센트 이상인 지역(개정 2006.01.01)
나. 주택접도율(정비구역 안의 너비 4미터 이상의 도로에 접한 건축물의 총수를 정비구역 안의 건축물 총수로 나눈 비율을 말한다. 다만, 연장 35미터 이상의 막다른 도로의 경우에는 너비 6미터로 한다. 이하 이 조례에서 같다) 20퍼센트 이하인 지역 (개정 2008.07.30, 2008.09.30)
다. 건축대지로서 효용을 다할 수 없는 과소필지(건축조례 제25조에 따른 규모 미만의 토지를 말한다. 이하 같다), 부정형 또는 세장형 필지 수가 50퍼센트 이상인 지역 (개정 2008.07.30, 2008.09.30)
라. 상습침수지역·재해위험지역 등 재해발생이 우려되는 지역으로서 신속히 사업시행이 필요한 지역
2. 주택재개발구역은 면적이 1만제곱미터(법 제4조 제3항 에 따라 서울특별시 건축위원회가 공동으로 심의하여 인정하는 경우에는 5천제곱미터) 이상 지역 중 각 호의 2 이상에 해당하는 지역
가. 제1호 가목·다목 또는 라목에 해당하는 지역
나. 주택접도율이 30퍼센트 이하인 지역(단, 법 제3조제6항에 따라 이 조례 시행 전에 고시된 2010 도시·주거환경정비기본계획상 주택재개발예정구역인 경우에는 50퍼센트 이하인 지역으로 한다) (개정 2008.07.30, 2008.09.30)
다. 호수밀도가 60 이상인 지역 (신설 2006.07.19)
② 제1항의 규정에 불구하고, 기존의 단독주택을 재건축하는 경우를 포함하여 도시·건축공동위원회에서 심의하여 영 제12조제1호에서 정한 범위 안에서 추가로 포함하도록 한 지역은 구역지정 요건 산정에서 제외할 수 있다. (신설 2008.07.30, 개정 2008.09.30)
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정비구역 지정은 토지등소유자의 3분의 2라는 높은 동의율을 확보해야 하는 사업단계이다. 기존에는 추진위원회 승인에 관한 동의와 구역지정에 대한 동의를 별개로 보아 각각 동의서를 징구하였으나, ‘도시 및 주거환경정비법’의 개정으로 추진위원회 설립에 동의한 토지등소유자의 동의를 구역지정 신청시 이에 대한 동의로도 인정하므로 추진위원회 설립에 동의한 동의율에 구역지정 신청에 적합 동의율 요건인 3분의 2이상에 부족한 동의율만 확보하여 구역지정 신청이 가능하다.
예) 조합원 90명인 A 정비예정지역
-조합설립 추진위원회 승인에 필요한 동의율 전체 조합원의 2분의 1=45명
-정비구역 지정에 필요한 동의율 전체 조합원의 3분의 2=60명
-추가로 동의서룰 징구해야할 조합원 수 : 60명-45명=15명 |
그러나 서울시 [도시및주거환경정비조례]에 따라 정비구역지정 제안은 조합설립추진위원회 제안과 토지등소유자 제안으로 구분하여 정비구역지정 제안을 조합설립추진위원회가 할 수 있도록 열어 놓았다.
정비구역지정 제안
가. 조합설립추진위원회 제안 : [도시및주거환경정비법] 제13조의 규정에 의하여 승인받은 조합설립추진위원회(이하 “추진위원회”라 한다)는 관할 구청장에게 정비구역지정에 대한 입안을 재안할 수 있다.
나. 토지등소유자 제안 : 토지등소유자는 관할 구청장에게 정비구역지정에 대한 입안을 할 수 있다. 이 경우 당해 지역 토지등소유자 3분의2 이상의 동의를 얻어야 한다.
[서울시 도시 및 주거환경정비조례] 제6조(정비구역지정의 입안을 위한 주민제안)(본조개정 2006.01.01) ① 법 제3조제1항제9호에 따른 단계별 정비사업추진계획상 정비계획의 수립시기가 1년 이상 경과하였음에도 불구하고 정비계획이 수립되지 아니한 경우에는 토지등소유자가 정비계획의 수립에 대한 입안을 제안할 수 있다. 이 경우 당해 지역 토지등소유자의 3분의 2 이상의 동의를 얻어야 한다. (개정 2007.12.26)
② 제1항에 따른 동의자 수의 산정방법 및 절차 등에 관하여는 영 제28조 규정을 준용한다. (개정 2007.12.26, 2008.09.30)
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